這幾年，一個東北邊陲小城火了，它就是鶴崗。在這個房子動輒幾百上千萬的年代，鶴崗站了出來，用事實告訴大家——房子，是可以賣出白菜價的。

最開始，是鶴崗警察局招聘警詧“送房送車”的新聞吸引了大家的注意力，後來媒體發現，鶴崗的一套房子幾萬元、每平米僅千元上下。再後來，鶴崗成了低房價的代名詞，只要哪裡房價低，就會被冠以“某某省小鶴崗”的別名。

但是無論其他城市如何，鶴崗的“王位”總是坐得穩穩當當。最近，80後外賣員夫妻在鶴崗三個月全款買房的新聞又上了熱搜，讓人不禁感歎：房價，還是鶴崗的低。

每當人們說起鶴崗房價為什麼這麼低的時候，總是說因為鶴崗人口流失嚴重，資源枯竭等等。但是隨著第七次人口普查數據公佈，我們發現，鶴崗的人口降幅甚至排不到全國的前二十，在黑龍江省內，都只能排在第十名。

是因為資源枯竭嗎？在這份榜單中，同省的七台河市和伊春市與鶴崗同為國家認定的資源枯竭型都市，根據安居客資料顯示，伊春市房價在5000元左右，是鶴崗的兩倍，七台河市則是3400元，比鶴崗高約一半，而這種差距還是建立在兩市GDP規模和人口數量都不及鶴崗的情况下。

既然如此，為什麼鶴崗的房價如此之低，低得清新脫俗、低到全國知名？本期《我不理解》，帶你理解一下鶴崗房價為什麼這麼低。

成也棚改、敗也棚改

一句話說結論就是，鶴崗低房價的原因在於棚改。

什麼是棚改？簡單說，就是將成片的危舊住房、破房爛院等拆除重建，所謂的城中村就是棚戶房，是棚改的對象之一。而在鶴崗這種資源枯竭型都市，由於存在大量的煤炭采空區，棚戶房尤其多。囙此，2008年國家啟動了保障性安居工程，開始全國性的棚改工作。

棚改首先要拆房子，也就需要安置住在棚改房裏的居民。安置分為實物安置和貨幣化安置，實物安置就是拆你一套房子，再給你一套房子，有時甚至不止一套；而貨幣化安置就是給你錢，讓你自己去買房子。

貨幣化安置直接造就了中國一個著名群體——“拆遷戶”，囙此暴富的人不在少數。由於新房子還未建好，拆遷戶們手持鉅資但沒房子住，相當於在短期內房子供給减少而需求新增了。囙此在大多數都市，棚改起到了抬升房價的作用，房企們在這個過程中賺的是盆滿缽滿。

但是到了鶴崗這裡，情况有些不同。鶴崗在棚改過程中幾乎不使用貨幣化安置，也就是說拆遷只補償房子而不給錢。這造成了房地產市場的供需失衡。

根據鶴崗市“十三五”期間的政府工作報告，鶴崗市在2017年到2020年間，分別新建保障性住房4.1萬套、1萬套、0.7萬套、0.6萬套，雖然2016年數據沒有公佈，但是根據2016年政府工作報告，鶴崗計畫在2016年新建都市棚改房3106套，續建7628套；煤礦棚改新建8306套，續建5439套；公共租賃住房續建1861套。由於數據非常具體，囙此我們可以推測2016年鶴崗大約新建保障房2.6萬套。

將這些數位相加，鶴崗在“十三五”期間一共新建保障房約9萬套，這個數據是什麼概念呢？

還是用七台河市、伊春市作例子，“十三五”期間，七台河市約新建保障房僅3萬套，該市的棚改項目大部分採用貨幣化安置，如2017年，實物安置4167套，貨幣化安置19056套，發放購房補貼22.91億元；伊春市則幾乎不再新建保障房，而是採用改造的辦法，如2016年改造棚戶區1.15萬套、農村危房1526戶、老舊社區17個，2018年改造棚戶區6111戶、老舊社區30個。

甚至是廣州這個一線都市，“十三五”期間也僅新建保障房10.32萬套。也就是說，鶴崗同期新建的保障房，與廣州就差了一萬多套。更別提在16年之前的三年，鶴崗還建了6.6萬套……

根據鶴崗市第七次全國人口普查數據，鶴崗平均每個家庭戶2.06人，15.6萬套房子足够32萬人居住，而鶴崗一共也只有89萬人。

或許是害怕貨幣補償會加速拆遷戶們“逃離”鶴崗，又或許是出於對財政支出的謹慎考慮，畢竟七台河市補償1.9萬戶居民就花了近23億，而2020年鶴崗全年財政收入也不過38.8億。總而言之，鶴崗的棚改項目幾乎沒有减少當地的房子供給，甚至可能還新增了不少，加上積壓已久、賣不出去的商品房，鶴崗的房子實在太多了。

在房子的供需嚴重失衡的情况下，房子成了人們手中的“負資產”——房租非常低，許多房子只要租戶幫交取暖費可以免費住，根本產生不了收益，而房東們還需要承受房價日益下降的風險，因此人們紛紛以“白菜價”拋售房產，而這種房產就是我們在新聞中看到的那些。

告別棚改、迎來舊改

在過去十年裏，棚改完成諸多歷史使命，如消化房地產庫存、拉動內需、對沖經濟下行趨勢帶來的不利影響等，但棚改產生的負面效果也不容忽視。比如，在人口淨流入都市，大幅抬升了當地房價，製造了一批“一夜暴富”的群體；而在像鶴崗這樣的人口淨流出都市，實物安置會讓房價暴跌，貨幣化安置則加重了財政負擔。

囙此，2019年國家轉變政策方向，决定以“舊改”代替“棚改”。

舊改主要是為老舊社區改造水電氣路、加裝光纖及電梯，修建停車場等，而彼時需要改造的老舊社區涉及居民上億人，體量龐大。囙此舊改也能起到帶動鋼鐵、水泥、建材等產業發展、拉動內需的作用。

因為舊改不改變房地產市場的供求格局，加之許多人習慣了原來的生活環境，除非把房子拆了否則他們也沒有太大動力搬家，囙此舊改對於房價的衝擊不如棚改般劇烈，甚至對房價還有一點小利空，畢竟舊的房子不拆，就沒人買新的房子。

舊改能够拯救鶴崗的房價嗎？目前來看很難。鶴崗超低房價的直接原因在於房子蓋得太多，歸根結底還是因為人口數量和房子數量的不匹配，舊改只是不再蓋新房，並不起到消化庫存的作用。

但對於鶴崗這種房屋存量已經很龐大的都市來說，消化天量庫存本就不是一朝一夕能完成的事情，只要不再繼續蓋房子、加劇房地產市場扭曲，就已是較好的局面了。

文/新浪財經