01

在大家都沒注意的角落，鄭州的房價，便宜得不如縣城。

前幾天，中原區淮河路，西環路水利局家屬院出了一套房子。

108.65㎡的大三房，售價只要43萬，單價3958元/㎡，需要全款。

房子掛出去沒幾天，很快就賣了出去。

我找熟人瞭解下。

這套房子是個頂層，1994年的房子，已經27年的屋齡。

房子確實老了。但是三環內3000多的價格，不是一般的便宜。

這套房子引起了我對老舊社區的興趣。

這兩天，我跑了金水區、中原區和二七區，調研了下老舊社區。

不得不感歎，老舊社區真是便宜。

它們的房價，跌回了房價大漲前的水准，甚至比大漲前，價格還低。

給大家舉個例子，看幾套房——

如這套，桐柏路洛河路，綠東村3號院，46.91㎡的一室，1980年的房子，總價20萬，單價4264元/㎡。

如這套，慶豐街60㎡的兩室，1990年的房子，隴西小學的學區房，總價28萬，單價4669元/㎡。

如這套，二七區二環內，民安路38號，57㎡兩室一廳，總價28萬，單價4890元。

……

這些房子，我們看到的資訊，都是在網上掛的價格。

真是想買，還可以找賣家談價，一般都還能往下談。

跟仲介小哥聊天，他說現在類似的這種老舊社區，買家殺價殺的極其厲害。

之前最多一兩萬的往下殺，現在一張口都是十萬、八萬。

02

上面幾套，都是比較便宜的典型。

鄭州的老舊社區，房子在1995年以前的，很多是在6000-10000元/㎡之間。

我上周打算盤點一下鄭州三環內1萬/㎡以下的社區。

盤點著、盤點著，發現工程量巨大，能把人累暈。

盤點到將近200個社區時，還沒將中原區1萬/㎡以下的社區盤點完。

之前，我們看到的，

1萬出頭的老舊社區，很多都降到了1萬以下。

在今年的7-8月，因為豪雨和疫情，老舊社區的價值遭受到了暴擊。

在鄭州今年遇到的豪雨和疫情兩場灾害中，老舊社區的房屋結構老化、線路老化、缺乏物業、居住人群都是老年人等等劣勢都被放大化地暴露了出來。

有個大姐給我們講，她家住在一個家屬院的頂層。

7.20豪雨那段，有天夜裡她在家睡覺，被雨滴砸醒了。

醒來一看嚇了一跳，床頭抵著的那面牆竟然全被浸透。

正是這兩場灾，讓人重新審視了老舊社區的價值。

由此，老舊社區就跌跌不休。

不止是價格，流動性也慢了下來。

03

我這幾天好好研究了老舊社區價格下降的原因。

真是要深挖，其實原因有兩個——

第一個原因是，來自於銀行貸款的收緊。

自從三條紅線政策出臺以後，在房貸上，銀行是越來越嫌貧愛富。

老舊社區處於銀行房貸鄙視鏈的最底端。所以，銀行收貸，它首當其衝。

我瞭解了下老舊社區的房貸行情。

20年以上屋齡的，銀行已經不好好地提供貸款。

當然，這還根據不同房子本身的價值來區分。

一般1994年及以前的非學區房，基本不再提供任何貸款。

1994-2000年以內屋齡的房產，根據房子本身的情况，提供5成、6成或7成的貸款。

頂層房產，20年屋齡以後，幾乎就不給貸款了。

銀行收貸，是對老舊社區房價最重要的打擊。

這意味著，老舊社區在逐漸地喪失金融内容。

第二個原因是，老舊社區的購買人群基數在縮小。

前幾年市場還正常時，老舊社區的購買人群，還有小年輕群體。

那時在網上經常會有人問，是選擇市區配套齊全的老破社區，還是選擇三環外的新房。

現在，已經沒人問這個問題。

老舊社區的購買人群，越來越具體，集中到小老闆這一類特殊的人群。

這類人群的特點很明顯。

從老家來鄭州，在市內開門店做個小生意，打拼幾年攢有一小筆錢。

習慣了老城的生活，也方便做生意每天來回趕。

會考慮在開的小店附近，全款買入個老舊社區的戶型。

開幹菜店的，開五金店的，賣個酸辣粉、肉夾饃的。

我見過、聊過、接觸過入手老舊社區的客戶，基本上都是這款。

其他的群體，哪怕手裡錢不多的小年輕，也會為了居住的舒適而犧牲通勤距離，在預算範圍內去買離主城較遠的新房。

04

鄭州老舊社區現在的價格，算不算正常？

我的看法是，不正常，但無法阻擋。

在看完鄭州老舊社區之後，我翻了翻老家新鄉老舊社區的房價。

鄭州和新鄉，一個省會城市，一個經濟不算强的地市。

兩個都市的很多老舊社區，房價相差不大。

我又翻了翻北京、上海、廣州的老舊社區的房價。

1994年的老公房，價格超過了鄭州北龍湖的豪宅。

這背後的原因，在於一線都市和鄭州，老舊社區購買的人群不同。

北上廣深，一線都市購買老舊社區的人，是這個城市的白領人群。

這些人，大多畢業於一所好的大學，有個體面的工作。

收入高不說，往往潜力還大。

隨時間推移，收入蹭蹭往上漲。

這樣一批人，能够支撐一線都市老舊社區較高的房價。

鄭州和新鄉，購買老舊社區的都是從農村、地市來的底層小老闆。

小門店的生意能有多掙錢。

在鄭州和新鄉，同樣賣肉夾饃，收入拉不開太大差距。

小老闆們收入有多少，能承受多高的房價，老舊社區的房價就會有多高。

一套房子，買它的人群的購買力，决定了它的房價水准。

現在，鄭州老舊社區的價格又往下降。

能說明啥？

只能說明，門口開店小老闆的日子越來越難。

來源：鄭州樓精