舊改仍在不斷推進，截至9月30日，我國年內新開工改造的城鎮老舊社區達到5.12萬個，年度目標已經完成了94.8%。

越來越多的老舊社區被納入舊改，這也意味著，老破小距離自己的拆遷夢越來越遠了。

逆轉不了的舊改

舊改仍在加速，以北京為例，今年確認老舊社區的數量，比2017年到2019年的數量加起來都要多，新開工、確保完工的舊改項目也翻了個番。

8月份，北京住建委發佈了《北京市“十四五”時期老舊小區改造規劃（征求意見稿）》，內文明確提出——

2025年，力爭基本完成全市需改造老舊社區任務。

在5年內基本完成老舊社區的改造任務，這也意味著北京大量老舊社區將迎來舊改。換個角度來看，北京絕大多數的老破小將失去拆遷的機會。

而在這些因舊改失去拆遷希望的社區中，最有名的就是位於石景山的十萬平社區。

十萬平始建於1979年，原本是首鋼集團給職工修的住宅樓，後來經過房改，首鋼就把產權賣給了社區裏的居民。由於房源年代久遠，所以早在2008年就有傳聞說，十萬平即將拆遷。

雖然後期這裡一直沒拆，但還是有很多居民因為“拆遷”的消息，一直不願意換房。甚至有人為了拆遷，特地買了十萬平的房子。

結果沒想到，等了十幾年，十萬平的居民始終沒等到拆遷，只等來了舊改。

2020年9月，十萬平的舊改工程正式啟動，剛一實施，就遭到了社區居民的反對。甚至有人跑到人民網領導留言板去訴苦，稱自己“每天晚上就像是睡在馬路上一樣”，“經常因為樓板滲水發生鄰里糾紛”，心中愁緒千萬，都化作一句——

懇請十萬平社區儘快實施拆遷。

為了阻攔舊改，十萬平的居民還登上了北京本地社會民生類節目《向前一步》，義憤填膺地表示他們絕大多數人都不同意舊改。

有業主表示：“我們社區居民自發進行了兩次公開簽字，調查結果是不同意老舊改造，只同意拆遷。第一次是745戶，占全體居民的64%；第二次802戶，占69%。”

也許由於持反對意見的業主態度過於强硬，導致那些同意舊改的居民不願在節目中露面，只通過電話溝通。有業主直言：“我怕他們（反對的人）暗中使暗槍，現在晚上我都不敢出門。”

雖然這事鬧得很大，但十萬平的結局並沒有改變——拆遷是不可能的，只有舊改這條路。

現時，十萬平的舊改工作已經到了尾聲，站長看了十萬平在鏈家上的掛牌價，社區均價在46211元/㎡，房源多為50平以下的小戶型，總價在200萬左右，價格相當親民。

拆遷的神話不再

過去幾十年裏，拆遷成就了很多人的造富神話。

2019年9月，深圳著名的城中村白石洲拆遷，一夜之間誕生了1878個億萬富翁。據當地一比特簽約村民透露，他家的拆遷面積是1200㎡，按照1:1.03的補償標準，在拆遷後，他將得到15套回遷房，其中7套是公寓。

不過，伴隨著高層的一系列表態，拆遷造富夢恐怕將再難複製——

2019年12月，中央經濟工作會議強調，“加强都市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊社區改造”；

2021年3月，都市更新首次寫入政府工作報告，並成為十四五規劃檔案的重要內容；

8月10日，住建部官網公佈了《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》；

11月5日，住建部發佈《關於開展第一批城市更新試點工作的通知》，在首批試點的21個都市（區）中，决定在北京等21個都市（區）開展第一批都市更新試點工作。

……

舊改工作的推進，跟當前的都市發展行程密切相關——以21個試點城市為例，除了安徽滁州外，其餘都市的城鎮化都已經超過了全國平均水準，在64.32%至100%之間（深圳已實現100%城鎮化）。

隨著都市發展進入中後期，都市更新成為當務之急。

舊改試點城市的出現，也意味著都市原有的開發模式將被叫停，房企原本的“拆遷獲取土地銷售獲利”鏈條出現崩塌，都市更新正在去房地產化，降低大拆大建對當地房價帶來的巨大影響。

此外，推動舊改可能還有一個重要原因，就是開發商已經拆不起了。

老舊社區大多位於都市中心，地價昂貴，人員複雜，拆遷的賠償金額幾乎也成了天文數位。然而現在開發商的利潤越來越微薄，在房價幾乎“觸頂”的情况下，很少有開發商再敢去做這樣費力不討好的工作。

與其去拆遷情况複雜的老舊社區，不如轉頭去拿地價便宜、概念成堆的新區。伴隨著板塊輪動，中心更迭，新區未必不能迎來一波利好，比如說成都的高新區、武漢的光穀，現在房價都已經可以比肩市區了。

在這樣的大環境下，唯一吃虧的，可能就是那些居住在老破小裏的業主，他們原本有機會拆遷致富，卻因為大勢所向，只能繼續蝸居在老破小中，縫縫補補又一年。

而在面積、戶型、學區、樓齡、物業等多方因素的共同作用下，同區域的次新房對老破小是降維打擊，老破小的房價增幅遠遠比不過次新房。

但對購房者來說，這也不見得是壞事，有錢的上車次新房，沒錢的上車老破小，總能有一個選擇。

結語

在房價居高不下的今天，都市的發展已然明了，嚴防大拆大建推動房價進一步高漲，棚改被叫停，舊改成為主力，都市的重心正在逐步轉移。

都市，正在去中心化。

樓市，亦是如此。