截止到2021年，北京城市軌道交通第二期建設規劃就已經基本接近尾聲了，二期規劃以7年為限，一共新增了12條捷運線路。

北京市為此一共砸下了2200億，平均每年高達300億。

二期結束，三期自然就要馬上啟動了。

根據北京市公佈的《2021年北京市交通綜合治理行動計劃》中的任務要求，預計12月北京將會完成“推進軌道交通第三期建設規劃編制和報批”。

所以在這個時候，各個區都要陸續爭取“三期捷運線路”了。

現時已經有多條線路“官宣”進入三期規劃：19號線二期+17號線支線+11號線東段+14號線西延+麗金線。

而從最近官方的消息來看，“R4東延線一期”也已經被“官宣”進入了北京捷運三期規劃建設“項目庫”，而且目前正在爭取“優先建設”。

根據北京人大常委會針對人大代表建議的“第0325號建議的答覆意見”：

通過市區兩級部門共同研究確定，形成R4線一期工程規劃方案，R4線規劃以中德產業園站、臨河站為抓手。

R4線一期工程已納入《三期建設規劃》項目庫。

並由市政府第106次常務會議及十二届市委常委會第281次會議分別審議並原則同意。

推進R4線一期工程在《三期建設規劃》項目庫中優先建設實施。

從以上的官方消息中，我們可以看到兩個重點：

第一是“R4東延線的一期規劃工程方案已經確定”，並確定有“中德產業園站和臨河站”兩個網站。

第二，“R4東延線一期”已經納入三期規劃並優先建設。

很顯然，順義“贏了”。

R4東延線一期的起點是從3號線和12號線的“管莊路西口站”開始向東北順義方向延伸，直接進入順義仁和鎮。

北京3號線可以連通國貿CBD，12號線則是通向望京和海澱，R4東延線建成後可以把國貿、望京、海澱的購房客戶帶向“順義”。

這也是為什麼順義寧可不要15號線東延，也要保住“R4東延線一期”，這條線路一旦打開，就把順義和整個城區徹底連通了。

順義就擁有和亦莊經開區“相提並論”的資格了。

所以保住“R4東延線”對於順義來說，是未來十年發展的關鍵動脈。

北京捷運三期規劃建設的“爭搶”是非常激烈的，各個區都在想方設法提出新的建設路線，希望能夠進入三期捷運規劃中。

北京市裏針對“捷運三期規劃建設”的要求其實很簡單：就是要利用捷運線路要疏解“非首都功能”，落實北京城市總體規劃。

2019年5月，順義區提出的R4線初步方案是“R4北延線”，從東壩地區北延到“順義新城馬坡地區”，希望帶動“整個順義新城”的發展。

2020年10月，“R4北延線”最終調整成了“R4東延線”，並最終確定了“中德產業園站”和“臨河站”兩個一期網站，二期將會東延到“南彩鎮”。

仁和鎮最終取代了馬坡，順義南的“後沙峪”和“仁和鎮”成為了順義發展的兩大覈心。

那麼，為什麼“R4東延線”能够在如此殘酷競爭中“脫穎而出”？

我們判斷主要是兩個因素：一個是“中德產業園”的地位明顯提高，另外一個就是仁和鎮大規模承接了東城區的“回遷安置戶”。

首先說“中德產業園”，不僅是“北京自貿區”，同時還是“首都機場臨空經濟示範區”，主要聚焦新能源汽車、智慧裝備、工業互聯網等領域。

這幾個身份“加持”，中德產業園是必須“通捷運的”，中德產業園不僅僅是順義區的，同時也是北京市級重點專案。

對於這樣的項目，在北京捷運三期規劃中都會給與“重點關照”。

而早在2010年，東城區和順義區就已經達成人口疏解的“對口”，東城區棚改戶在順義仁和鎮實現“回遷安置”，總戶數大概是6500戶左右。

也就是說，未來會有超過2萬的“東城居民”將遷入順義仁和鎮，同時還帶來了“景山學校”等優質中小學。

一般來說，對於近郊區的“東西城安置區”，周邊發展都不會太差，常住人口高度聚集，配套、交通等都會逐漸陞級。

對於北京市來說，也會重點關照“東西城安置區”，畢竟是從覈心區裡疏解出來的老居民，能給的一般都會給。

如果未來“R4東延線”開通之後，順義仁和鎮地區的房價會到什麼水准？

我們對於“順義仁和鎮”的定位其實就是對標“順義後沙峪”：仁和鎮的本質就是打造第二個“後沙峪”。

現時順義後沙峪地區由於受到“北京自貿區”+“新國展二三期建設”+“友誼醫院順義分院”等各種利好因素的推動，新盤的房價已經達到6萬+，次新房的房價已經突破5萬+。

順義後沙峪地區的房價上升比較快的主要原因就在於15號線對“望京”客群的拉動，再疊加這幾年新國展二期三期、友誼醫院等配套的加持。

順義後沙峪地區的未來房價有望突破“7萬+”，畢竟朝陽望京的房價早就已經達到10萬+了，部分都已經12萬-14萬了。

所以R4東延線一期通車後，我們判斷“順義仁和鎮”地區的房價會從現時的3.5萬均價提升到4.5萬，漲幅大概在25%-35%。

所以順義仁和鎮是現時北京東北方向“剛需和投資”相對理想的“上車”地區，單價低，總價300萬門檻，應該是最好的首選之一。

綜上所述，順義的R4東延線終於“官宣”進入北京捷運三期規劃，給順義未來十年的發展帶來新的格局變化。

而這其中，北京東城人口的大規模疏解順義仁和鎮是推動R4東延成功“入圈”的關鍵因素之一，並給仁和鎮帶來了優質的教育配套。

未來5-10年，順義仁和地區的房價有望得到明顯回升。