商業地產項目能否快速上馬？商業招商落地運營至關重要，這是近幾年擺在溫州眾多商業地產面前的課題，備受市民關注的溫州印象城MEGA，將於11月26日開業，填補都市中央綠軸片區大型商業體市場空白。從新城吾悅廣場開業至今，溫州主城區商業佈局和建設步伐加快。業界專業人士表示，溫州商業地產行業將迎來“拐點”，從過去“重開發”，到當下“重運營”。

溫州印象城MEGA效果圖

配套陞級市民受惠

今年是“十四五”規劃開局之年，溫州市圍繞“一主一副三帶多節點”都市格局，優化都市商圈佈局，全力構築新消費高地，推動溫州向“國際時尚之都、溫馨消費之城”邁進。同時，加快市級商業、區級商業、街鎮商業、社區商業的優化佈局，完善各級網點建設體系。以市級商業中心為覈心，加快發展商圈經濟，以引領時尚消費為導向，高標準打造環五馬國際商圈、龍灣中心商圈、甌海新城商圈等都市覈心商圈。

忽如一夜春風來，短短的兩三年時間裏，溫州商業地產如雨後春筍般崛起，不僅市區的各個板塊商業綜合體量大，各縣域市場也面臨商業體量紮堆開發的問題。如果說前幾年還處於開發蟄伏期，那麼，接下來將是真正市場過招時期。近兩年來，商業地產的細分日益顯現，有的走專業市場路線，例如大象城、港龍商業廣場等；大多定位綜合型購物中心，例如萬達廣場、溫州吾悅廣場、萬象城、大西洋奧特萊斯、濱江5050等。即使是購物中心，也有兒童主題、生活主題、青春時尚主題、美食主題等區分。位於中央綠軸區域的商業綜合體項目——溫州印象城MEGA，將於本月26日開業。該項目引入320+知名品牌，包括品質生活、創新零售、休閒娛樂、高端餐飲等多種業態。

溫州主城區商業佈局圖

如今，溫州城市化步伐越來越快，各項配套陞級，市民宜居幸福指數向上。社區公園、衛生醫療的“步行15分鐘抵達”覆蓋率已達75%以上，“未來社區”建設如火如荼。

溫州萬豪地產董事長潘明榮坦言：從老百姓的購物角度來看，有多個購物中心是好事情，在自己居住的生活圈內，到處有商場配套，購物、休閒更便利，無形中提高了城市生活品質，比如說溫州吾悅廣場開業後，對該板塊的人居價值有所提升，老百姓出行、吃喝玩樂，更加方便。

主城商業細分顯現

溫州的商業綜合體開發起步較晚，前幾年，購物中心面對電商衝擊，業態發生變化，如龍灣萬達廣場百貨退市，引入新業態，就是最好的佐證。現時，溫州主城商業市场区隔格局顯現。從早期的傳統百貨、沿街商業，向商業街區和大型購物中心轉化，各個商業體在市場定位和客源挖潜上做文章。

為加快提升溫州中心城區首位度，有效擴大中心都市影響力，鹿城區圍繞鬥城復興、塘河風貌等重點區塊，做强月光經濟、做優文旅品牌、做大新興業態，形成新消費模式。同時精雕細琢甌江兩岸、塘河沿線等都市地標，以點帶面扮靚都市面貌；重點植入溫州特質的文化韻味，溫州塘河沿線要貫通“一環三線”濱水綠道，同步推進沿線區塊開發、精品文旅項目打造；歷史文化街區重點片區，由街巷保護提升，拓展至片區整體保護提升，將打造成晋、唐、宋、明、清等歷史文化特色風情4A景區。

五馬大南商圈，重點挖掘舊城歷史文化內涵，將禪街—五馬街—公園路有效串聯，形成街區主動脈；同時改造提升紗帽河、柴橋巷、登選坊等地，扮靚周邊街巷，逐步形成以五馬街—禪街—公園路為主軸，14條背街小巷為脈絡的文旅商圈；印象南塘商業街定位打造我市首個綜合性休閒夜市，網紅美食、本土小吃、文創產品等應有盡有。這裡還設定了白鹿洲公園光影秀、塘河夜畫等多個月光經濟亮點項目，大大豐富了市民體驗。新興的美美時尚廣場、南塘新天地、濱江5050購物中心、名城廣場和財富時代商圈，在定位上做好互補優勢。

業界專業人分析，當下的綜合體項目，需在業態組合上進行創新，重點做好招商營運工作。現時，溫州主城區佈局都市綜合體項目最多的區域是鹿城區，早期有銀泰城、置信廣場、濱江5050購物中心等，還有即將開業的溫州印象城MEGA項目，在建項目有鹿城廣場綜合體、華潤濱江萬象城、濱江雲穀社區、七都華潤萬象天地、溫州中心、保利國際廣場、金融廣場、環球時尚港等10餘個項目。

溫州印象城MEGA效果

甌海綜合體項目分佈較廣，南湖片區的萬象城、甌海中心區的大西洋奧特萊斯等，開業後成為市民購物打卡地。當前在建項目有龍湖龍譽城、華僑城、君康金融中心、龍舟基地。

中庚環球中心等一批地標性建築；位於甌海塘河沿線的梧田老街文旅街區項目，也在加快推進中，預計明年10月建成。溫州極地海洋世界、麗嶴花城、塘河博物館等一批體驗項目，無形中將新增市民的購房砝碼，今年前10個月，甌海新盤成交超10000套，同比新增三成。

龍灣中心商業格局，以溫州東部綜合交通樞紐等都市新興區域建設為依託，强化高端都市商業綜合體、免稅商店、進口商品集散、開放型商業佈局，打造東部高能級商業中心。龍灣重點推動萬達廣場等現有商業載體創新經營業態，提升商戶品牌與商品品質，加强體驗業態、複合業態發展，結合東站TOD開發、奧體小鎮謀劃建設特色商業載體，推動永昌古鎮改造提升，發展商文旅融合業態，打造溫州東部時尚消費地標。龍灣區綜合體項目，除已開業的萬達廣場、溫州吾悅廣場外，還有在建的凱迪中心等項目。

溫州吾悅廣場

沿海城東片區商業開發可謂後來居上，浙南產業集聚區的經六路片區和金海湖公園周邊，可謂遍地開花，相繼開發了立體商業中心、大都會商業中心、智穀商務中心、寶龍廣場、富力城、愛琴海紅星購物中心、時代智慧塔樓等大型商業及生活配套。甌江口新區以新會展中心為開發龍頭，進行整盤佈局；洞頭芯海商厦、觀海裏、悅海莊公寓、金海岸大酒店曼墅和精靈海岸養生園等項目，開盤後受到投資商關注，去化可觀。

另外，我市將全面推進溫州市軌道交通TOD綜合開發，精心謀劃實施沿線網站及車輛段上蓋物業、綜合體和TOD+未來社區開發，以3大TOD新城、6大TOD社區、9大TOD中心為重點的“369示範工程”實施步伐，打造軌道上的溫州都市區。

寶龍廣場效果圖

面對一哄而上的新態勢，已開業營運的商業體，有的場所人氣並不旺，落地的品牌不多，產品品質參差不齊。對此，21世紀不動產溫州區域分部常務副總經理葉柏峰表示，“對於當下溫州商業地產遍地開花的態勢，未來商業運營不容樂觀，現時溫州市區人口還支撐不了這麼多商業體，不少綜合體商家可能面臨虧損，很難持久運營，商家要吸取大牌商家成功營運經驗。”同時，葉柏峰建言，在市場定位上，商業體要做好差異化經營，做出特色。

副中心區商業崛起

新希望三江裏效果圖

都市綜合配套建設，從市區輻射到郊縣各個區域。與市區一江之隔的永嘉縣，綜合商業開發可謂多點開花，主要分佈在上塘、黃田、三江、烏牛、甌北、橋下和橋頭等地，以三江商務區為例，除正在運營的新希望立體城購物中心外，其他的綜合商業正在建設中，如中鼎商業中心、三江裏和溫鄉城國鴻中心等，開發體量排各個板塊榜首，商業綜合物業達200萬㎡。

里安新湖廣場

平陽縣規劃了昆陽城東商務區、鼇江站前商務區、鼇江濱江商務區等服務業集聚區，以及站前商貿城、蕭江市場群、榆垟濕地園等“都市綜合體”。水頭財富城市廣場、平陽萬達廣場、銀泰城等項目，早已交付投入使用，在建項目有中塑國際廣場、昊禧·中央廣場、水頭東方世貿中心和金茂都市綜合體物業等。昊禧·中央廣場的五星級飯店，是平陽縣首家溫德姆至尊豪廷飯店，在街區商業上，規劃依循太古裏式街區主流理念，將給平陽市民帶來全新的沉浸式公園街區購物體驗。

近年來，溫州商業地產蓬勃發展，一些商業地產為贏得競爭，另闢蹊徑，結合電商話題，做起了差异化專業市場主題商業新定位。如五洲樂清打造了以電力為依託的電工電力城；里安、龍港、蒼南、泰順等地，引入四季青、萬科、新城、新湖、金地和寶龍等大牌，以專業市場和購物中心主題經營城市，助推副中心區崛起。

樂清正大廣場

溫州行動者房產副總經理王超愛認為，新建大體量的購物場所，是都市配套升級換代的必然趨勢，面對當前線上購物的便利性，實體店要將情景體驗做透，做得更精緻，滿足市民越來越多的追求，才有發展空間。接下來，購物市場競爭會更激烈，將淘汰一批沒有特色的場所。

來源：溫州好多房

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