[義烏是中國最富裕的地區之一。根據義烏市統計局的官方數據，2020年全市實現地區生產總值（GDP）1485.6億元，全市按戶籍人口計算人均GDP達到175865元，全體居民人均可支配收入為71210元，這個數據在全國僅次於上海，比北京、廣州、深圳還高。其城鎮居民人均可支配收入更是高達80137元，遠超一線都市。]

[需求遭遇雙重擠壓的義烏，很快就加入了全國市場行情整體下行的通道。多數項目國慶後入市的二期，月均銷售僅十餘套。]

“現在賊後悔。”今年4月，定居浙江義烏市區的江蒙在人才購房補貼政策優惠下，花200多萬搶下了一套89平方米的新房。雖然享受到了30萬的購房補貼，但如今市場下行的背景下，他感覺自己買虧了。

讓江蒙的心態發生如此變化的，是義烏樓市從上半年的節節攀高，到下半年的行情斷崖。

“4月份時買房像買菜。”主城區3萬元/平方米的項目比比皆是，幾個人搶一套房的情况屢見不鮮，鄉鎮樓盤首開300多套房源也當天清盤。億翰智庫資料顯示，2021年4月時，義烏商品房成交均價約為2.53萬元/平方米，上年同期則僅為1.79萬元/平方米，一年來的漲幅逾40%。隨著住建部的約談、調控逐步收緊以及人才購房補貼政策的變動，剛需、投資都遭到不同程度的擠壓，義烏市場迅速跌至冰點。多數項目國慶後入市的二期，月均銷售僅十餘套。

義烏產業經濟的發展和轉型陞級下，這座三線小城持續推動著人才引進策略。2020年七普資料顯示，義烏的常住人口達到近186萬人，在過去十年裏增幅逾五成。有產者要保值，後來者要置業，這座快速發展中的三線小城，需求仍在。

上半年“買房如買菜”

“濱江·翠語華庭二期即將開盤，78-135平方米TOD都會生態住區，火爆登記中。”帶著些寒意的“雙11”電商消費狂歡節夜晚，義烏市中心一座購物中心的滾動屏上，這條廣告語在耀眼的紅色背景下顯得格外醒目。

濱江集團（002244，股吧）旗下的這個項目上半年首開時確實“火爆”，300餘套房源很快售罄。而這番熱度普遍存在於當時的義烏市場，以碧桂園上半年入市的兩個市區項目為例，雲璽毗鄰萬達廣場，潮鳴位於江東街道，登記人數與房源比基本保持在3:1、4:1。

不只是在義烏市區，附近鄉鎮的項目也是同樣搶手。某項目位於義烏南部鄉鎮的行銷負責人劉洋告訴記者，蘇溪鎮的海玥和鳴首開300套房當天清盤。而該項目價格已達到了2.2萬元/平方米。

“4月份時買房像買菜。”上半年，義烏主城區3萬元/平方米的項目比比皆是，幾個人搶一套房的情况屢見不鮮，鄉鎮樓盤首開300多套房源也當天清盤。其中，既有受到購房補貼政策門檻降低而紛紛上車的剛需客戶，也有出手闊綽的投資客戶，整個樓市一派火熱景象。

未限價的項目，入市後價格迅速膨脹。億翰智庫資料顯示，2021年4月時，義烏商品房成交均價約為2.53萬元/平方米，而上年同期則僅為1.79萬元/平方米，一年來的漲幅逾40%。

“買房如買菜”的大勢下，江蒙回憶道，當時的項目不僅沒有優惠，有的還會通過購買車位的情况挑選購房者，“兩個車位全款優先，然後一個車位，接著才是按揭公積金貸款，以此排列優先順序。”

如此龐大的購房群體中，混雜著規模不小的投資客。濱江一樓盤的置業顧問向記者表示，其首開項目推出時，投資客戶占比在30%左右；劉洋上半年推出的項目中，投資客戶一下子買一整層，甚至買幾層、十幾套都很正常。

除此之外，還有更多剛需客戶，吸引他們上車的，是大幅降低的人才購房補貼政策門檻。

2020年6月下旬，義烏調整了人才購房補貼政策，取消了義烏市戶籍限制、調整在義工作（繳納社保）滿2年以上的要求、首付比例從50%降至30%等，門檻大大降低；其中，根據補助標準，專科、本科、碩士等人才，分別補助20萬元、30萬元、40萬元，省部級以上重點人才補助則可高達140萬元。

值得一提的是，彼時規定，政府補助款需全額用於首付。這也就大大減輕了人才購房的首付壓力。

在需求不斷增加的背景下，購房熱情從去年下半年開始上漲，疊加今年上半年行情整體的火熱，迅速沸騰達到高潮。

億翰智庫資料顯示，2020年全年，義烏的商品房成交套數逾2600套；2021年前7個月，月度成交套數最低也在1300套以上，最高達到逾4100套。另據克而瑞數據，截至6月末，義烏庫存約為384萬平方米，消化週期僅10.7個月，呈現供不應求的態勢。

房價也水漲船高。以2020年底開盤的都會文瀾項目為例，這一項目位於位置較佳的福田街道。今年1月份時，該項目的網簽成交均價在27742元/平方米，至7月份時成交均價走高至35080元/平方米，6個月漲了逾7300元/平方米。

對房價同樣形成刺激效應的，是不斷被烘熱的地市。資料顯示，2020年時，義烏的平均樓面地價為12786元/平方米，2021年上半年這一價格攀升至16858元/平方米。

其中堪稱創下紀錄的是，3月中旬由武漢地產與融創聯手，以30.0131億元的總價，溢價率53%拿下的稠城街道地塊，成交樓面價達到了36030.01元/平方米。某房企市場部人士表示，一般測算下來，該項目的保本價要在5萬元/平方米。

儘管這一價格確實處於絕對高位，但地塊居於市中心，區位優越。

記者在已經處於施工狀態的現場看到，這一被命名為“江山雲起”的項目四周已被圍擋起來，樓體模樣現出，諸多工人在進進出出，熱火朝天；項目東南側是江濱公園，綠色植被豐富，沿著江濱北路向東北方向步行，不足20分鐘就可抵達義烏名校賓王小學。“聽說要賣到6萬。”該項目的一個供應商告訴記者。

這樣的價格拍出，房價難免出現强烈的上漲預期。“上半年義烏老是拍地，只要拍地的消息一出來，周邊就會漲。”義烏當地的仲介告訴記者，即便如此，“一個月賣掉十幾套房子不成問題”。

行情在這個夏天戛然而止。7月底，包括金華在內的5個都市被住建部約談。隨即，8月初，調控政策明顯收緊。

下半年學區房降價70萬

首先上市的收緊政策是限售三年。8月10日，義烏發佈了《關於進一步加强房地產市場調控的通知》，其中規定新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年後方可上市交易。

“這個政策出來後，很多投資客都被洗出去了。”上述仲介告訴記者，之前有許多投資客採用“定金操作”，將手中的錢分拆，在三五套房同時下定金，行情好的情况下快速轉手，賺差價，但3年的限售期堵死了這種管道。

據劉洋觀察，此前大批量購入房產的投資客戶基本上全消失了，僅有些個人投資客戶散著買，“現在的客戶自住為主，少部分投資兼自住”。

不僅如此，緊隨著限售政策，上半年攪動樓市熱情的人才購房補貼政策也發生了些許變化。8月下旬，為了解决人才房逾7000組排隊、補貼難以快速落實的情况，義烏推出了人才權益憑證。

據當地人社局解釋，這套新增的新操作流程是針對具有全款及首付支付能力的人才。根據流程，使用人才權益憑證的，需要自行繳納全部首付款，政府補貼將在按揭的部分予以發放。

這也就意味著，可獲30萬補貼本科學歷購房者，一套總價250萬元的房子，原本45萬可上車，若使用上述新規，則需凑足75萬元首付。

江蒙向記者表示，身邊有購買了的朋友，收到了開發商催繳全部首付的函件。

家在義烏、從事房地產行業相關工作的張嘉向記者表示，這一政策原本對外來人才較為友好，但當前的變化實則又抬高了購房門檻。

據劉洋透露，某項目的人才購房原有800餘戶，如今因首付凑不齊而要退款的有100餘戶。

需求遭遇雙重擠壓的義烏，很快就加入了全國市場行情整體下行的通道。多數項目國慶後入市的二期，月均銷售僅十餘套。即便如此，站上高位的地價，讓房價也難以輕易大幅向下。

“7月份就有下滑的迹象，8月份的新政後，義烏就有大幅度下滑，9月份市場接近冰點，”劉洋回憶道，“7月份佛堂鎮的錦繡朝陽首開272套房源，當天去化八成，餘下幾十套樓層好、總價高的房源，此後卻基本賣不動，10月份銷量在個位數。原本計畫在11月推進的二開，因為蓄客不理想，可能會延遲到11月底或12月初。”

市區項目的冷清同樣肉眼可見。11月12日，記者在位於後宅街道的濱江翠語華庭項目，偌大的售樓部僅有三比特工作人員在現場，背景音樂把售樓處襯得格外冷清。置業顧問也向記者表示，10月份加推的房源，銷售速度約為一天一套。

不過，即便去化情况已不甚理想，項目加推的房源也無法輕易降價促銷。

“一降價就可能會被此前的業主維權，”劉洋介紹，7月份位於市區的美的君蘭錦繡首開價格達4.2萬元，儘管價格很高，在當時尚可的行情下，達到了八成左右的去化，“但價格站上了這個高位，就只能頂在天花板上。”

儘管購買的樓盤本身未降價，但敏銳的江蒙還是感受到了市場降溫。他向記者表示，比美的君蘭錦繡更靠近江邊、環境更好的華潤置地悅府項目，近期開盤，均價卻在3.8萬元/平方米，整個價格實際上是明顯走低了。

學區房的行情更是急轉直下。由於金華入選教育部基礎教育綜合改革實驗區，義烏的學區房也遭遇重創。“上半年繡湖雙學區房、學區未佔用的，300萬元以下的一房難求”，而這樣的學區房大多只有40平方米左右，“現在降到230萬也沒人買。”仲介告訴記者。

地市也一改上半年十餘家房企搶奪一宗地塊的熱鬧，整體走向冷卻。8月27日，義烏市佛堂鎮頭甲商住綜合樓7幅沿街地塊掛牌出讓，最終有6宗地塊因無人報價流拍。

人口湧入的都市

根據義烏市政府披露的數據，現時義烏市域面積1105平方公里，下轄6鎮8街道，中心城區建成區面積103.8平方公里。

從市中心出發，十分鐘車程基本可以抵達市區內大部分目的地，前往位於全域最南端的赤岸鎮，駕車也只需40分鐘。

在義烏的街頭，不同膚色的面孔穿梭而行，國際化氣息撲面而來。義烏是浙江的義烏，更是國際的義烏。義烏作為浙江省轄的縣級市，雖由金華市代管，卻比金華更加有名。

這裡是全球最大的小商品集散中心，被聯合國、世界銀行等國際權威機构確定為世界第一大市場。今年上半年，中國國際貿易促進委員會（CCPIT）還下文同意，由義烏中國小商品城（600415，股吧）展覽有限公司組團赴德國漢堡辦展，這將使義烏成為中國第一個獲得“出展權”的縣級都市。通過走出去辦展，義烏在國際上的影響力進一步增強。

這裡還是中國最富裕的地區之一。根據義烏市統計局的官方數據，2020年全市實現地區生產總值（GDP）1485.6億元，全市按戶籍人口計算人均GDP達到175865元，全體居民人均可支配收入為71210元，這個數據在全國僅次於上海，比北京、廣州、深圳還高。其城鎮居民人均可支配收入更是高達80137元，遠超一線都市。這裡也是全球豪車密度最高的都市，2020年末每百戶城鎮居民家庭汽車擁有量60.9輛。

據第七次人口普查數據，2020年義烏市常住人口為185.94萬人，比2010年第六次人口普查時（123.4萬人）增長50.68%，年均增長4.18%。這兩項增幅分別高出浙江省32個和2.4個百分點，高出全國45.3個和3.6個百分點。截至9月底，義烏全市的流動人口突破170萬，比去年年底新增8萬多人；以此合計，義烏總人口超過256萬，成為浙江省人口最多的縣級市。

在浙江省的浙中城市群規劃中，金華—義烏都市區（下稱“金義都市區”）是網絡型的浙中城市群的覈心區域，由金華市區、義烏城區和金東—義西南戰畧發展區為主體共同構成。金義都市區建設世界小商品之都、國際影視文化之都，重點打造金義科創廊道、義烏跨境電子商務區、金義國際陸港新區及快遞物流中心、金義綜合保稅區、橫店影視（603103，股吧）產業集聚區等功能平臺。義烏作為浙中都市覈心之一，將進一步擴大它的活力輻射範圍。

長久以來義烏高等院校缺乏，本地培養輸出人才能力較弱，義烏試圖打破這一困局。近年，義烏引進落地了中國計量大學現代科技學院、浙大“一帶一路”國際醫學（000516，股吧）院、復旦大學義烏研究院等多個高校院所。其中，已經有3000餘名中國計量大學的大學生、研究生在義烏新校區就讀。

房價會穩住嗎

樓、地全面遇冷，市場持續探底，但義烏的需求並未消失。

在經濟發展與產業轉型的需求下，義烏從2013年開始持續多年進行人才引進。2017年，義烏更新後的人才政策首次將大專和科技人才納入住房、教育等保障體系，如為大專及以上人才提供最低20萬元、最高140萬元的一次性購房補助。不過，彼時要求的首付款比例在50%。

大力度的優惠，帶來了顯著的效果。官方資料顯示，過去10年間，義烏人才數量從20.4萬增至34.5萬；2020年，僅電子商務行業就新招引大專以上學歷超1.2萬人，其中外來人口占九成。

劉洋向記者分析，在義烏近260萬的人口中，有110萬是租房住的，“去年達到了人才補貼資格門檻的也有5萬人”，將來都可能會形成剛需。在義烏從事外貿工作的蘇朝陽向記者介紹，在義烏港進行集裝箱裝卸的工人月收入也會達到萬元以上。

在商貿發展和經濟轉型的背景下，義烏還在持續擴容。根據義烏“十四五”規劃，到2025年，義烏二環面積擴容至266平方公里，人口要達到300萬。

與大部分近年來快速發展的都市一樣，義烏也在進行著市區的大拆大建，更新都市（300778，股吧）建設，隨之而來的貨幣化安置提供了購買需求。

值得一提的是，早年義烏市進行舊村改造時，打造了大批4~5層的垂直樓。“一層出租做店面，二三層租給別人住，房東自己住在上面，還可以在上面種些花花草草。”蘇朝陽說，行情好的時候，一年租金有40萬~50萬元。

在一家義烏本地仲介窗外貼得密密麻麻的廣告中，有一棟位於義烏國際商貿城一期市場正對面的垂直樓，掛牌現價近1900萬，共8層，房產證上面積764平方米，租金收益可達40萬元。

除收入穩定的拆遷戶之外，義烏發達的民營經濟催生了許多身價不菲的老闆。“做生意的義烏人投資理念先進，而且對市場敏感，只要有升值空間，他們就會通過各種管道籌集資金投入。”劉洋說。

但同時，作為省裡重點關注的人口淨流入大城市，未來義烏的保障性住房供應也會新增。根據浙江省人民政府辦公廳發佈的《關於加快發展保障性租賃住房的指導意見》，“十四五”期間，全省建設籌集保障性租賃住房120萬套（間）。其中，杭州市區、寧波市區、義烏市等12個人口淨流入的大城市，新增保障性租賃住房供應套（間）數占新增住房供應套（間）數的比例達到30%以上。

“需求還是在的，房價未來應該穩得住，”張嘉說，不過當前行情不好，加上企業資金緊張，不排除房企當前有意願降價。

“最好現在不要買房，這個時候最貴了！”一位在義烏生活了20多年、手握兩套房產的計程車司機告訴記者。

來源：第一財經