本文來源：時代財經作者：童潔

圖片來源：視覺中國

背靠午山森林公園，面朝石老人海灘，西鄰金家嶺國際金融新區，東臨石老人觀光園及高爾夫園。在青島嶗山區，有這樣一個帶著光環的豪宅項目，一度因背山面海的優越占位而受到青島富豪們的追捧。如今，它卻成為交易臺上的拍賣品。

近日，青島魯德海德堡二期土地及在建工程於網上公開拍賣，涉及79419平方米土地、在建的98972.46平方米建築面積，在建工程中包含12幢雙拼別墅、10幢電梯洋房和8幢高層公寓，共計502套房源。

最終，鮮少出現在公開市場的青島本土房企海信地產以22.5億元的底價順利拿下該項目。這也意味著，魯德海德堡終於等到了重生的一天。

臨沂“土豪”折戟

此次拍賣之前，被譽為“青島十大豪宅”之一的魯德海德堡已擱淺三年。

2015年年末，魯德海德堡一期入市，2.5萬元/平方米的均價為該項目打上“豪宅”的標籤。要知道，那一年，整個青島市，除了嶗山區和市南區的房價能够沖上2萬元/平方米之外，其他區域的售價基本都在1.6萬元/平方米以下，甚至在距離市中心較遠的區域，均價不足萬元。

並且，在一期開盤後短短半年時間內，魯德海德堡幾度漲價，由最初的2.5萬元/平方米漲至2.6萬元/平方米。到了第二年的7月，僅剩少量聯排別墅戶型的魯德海德堡，售價更是突破4萬元/平方米。

高價沒有阻擋富豪們的脚步，儘管去化週期長達1年多，但魯德海德堡一期房源還是全部銷售一空，包括洋房、公寓和聯排別墅。按照契约的約定，業主們將在2017年年底拿到心心念念的房子，未曾想，意外發生了。

約定交房日期到來之前，魯德海德堡一期業主就收到來自開發商的延期交付通知，稱因為施工原因，交付日期需延至次年7月底，後再次延期至2019年年初。而在這期間，魯德海德堡二期房源正在如火如荼的銷售，2019年，原本應該是二期交付的日子，但一期已然幾度延期交付，二期難免受到影響。

很快，魯德海德堡開發商資金鏈斷裂的消息就傳了出來，嶗山區政府在多次接到業主投訴後，也迅速介入項目，要求開發商保證交付之餘，還需額外對業主做出補償。結果，一期的交付姍姍來遲，二期卻難逃爛尾命運。

一比特青島業內人士向時代財經透露，實際上，魯德海德堡由臨沂一比特“土豪”花重金收購而來，由於前期收購項目花了大量資金，在建設一期的過程中就碰到了資金的問題，完成一期交付之後，便沒有能力再負擔二期的開發建設，於是項目逐步停工，最後變成“爛尾樓”。

魯德海德堡背後的開發商為“青島凱旋地產有限公司”，通過天眼查査詢到，該公司的大股東為魯德建設，實際控制人為季曉菲。2016年，魯德建設曾為該項目引入平安系投資人，這一變更記錄或側面佐證了上述業內人士說法。

關於魯德海德堡遇到資金問題更直接的證據是，2019年，工商銀行青島市南第四支行將青島凱旋地產及魯德建設告上了法庭。根據裁决文書顯示，工商銀行指出，其自2017年3月起，多次與青島凱旋地產簽訂借款合同、最高額抵押契约和保證契约，並接連向青島凱旋地產發放借款，借款總額超過5億元。

但是，2018年11月之後，青島凱旋地產及其關聯方出現逾期還款現象，截至2019年1月22日，青島凱旋地產逾期未付的本金利息為25.81萬元。最終，法院判決青島凱旋地產在十日內歸還5億元借款及相應利息1350.78萬元。

就這樣，臨沂“土豪”倒在了青島樓市中。

“佛系”海信地產接盤

魯德海德堡二期的拍賣，業內外期待已久。而對於海信地產的接盤，業內普遍用“毫無懸念”來形容。

從法拍資訊中可以看出，這是一次有“門檻”的拍賣。根據法拍資訊，魯德海德堡二期總價值30.14億元，其中土地使用權評估值為14.7億，在建工程評估值為15.44億元，參拍保證金高達3億元，且附有幾條參拍條件。

具體來看，參拍條件規定競買人必須單獨競買，還需具備房地產開發一級資質且注册資本金10億元人民幣（含10億元）以上，競買人及其控股子公司近十年須在青島市嶗山區完成住宅建設面積不低於40萬平方米（以竣工備案證載面積為准）。

不僅如此，按照規定，競買人2020年的財務指標應滿足國家對房企融資“三條紅線”政策要求，成交後應當承擔整個項目續建費用，並保證維續完成該項目的工程及驗收合格和交付，配合完成居民安置、化解該項目的信訪維穩工作等。

“有本土優勢的龍頭房企更能契合所有參拍限制，例如海爾產城創、海信地產。”前述業內人士透露，之所以最後由海信地產拿下該項目，更深一層的原因或與前些年市場中相傳海信地產曾對魯德海德堡提供資金幫助有關。

該業內人士還認為，對於海信地產來說，能够拿下魯德海德堡二期也是一件好事。此次拍賣的魯德海德堡二期的在建部分就包含502套房源，有媒體做過統計，該項目已經網簽179套，也就是說，僅在建部分就有323套可售房源，4年前，這批房源的單價就超過4萬元/平方米。

這也是海信地產年內在“大本營”青島通過公開通路拿下的第一個項目。此前青島集中出讓的時候，都不曾看到海信拿地的身影，時代財經進一步査詢發現，今年以來，海信地產共獲得兩個項目，除了此次拍下的魯德海德堡二期之外，今年5月，其在濟南斬獲一宗地鐵上蓋地塊。

“佛系”是外界對於海信地產的印象，如果放在幾年前“以規模論英雄”的時代，過於“佛系”和偏安一隅也是海信地產屢被詬病的地方。

打開海信地產官網“項目展示”一欄可以看到，不同於許多全國性房企遍地開花的佈局，涉足房地產20餘年的海信地產，項目所在都市的只有9個。其中，青島、濟南、煙臺、威海均位於山東省內，在外省，海信地產僅佈局了深圳和南京，另外在美國和澳大利亞各擁有一個項目。

外界一度認為是外來房企的湧入對海信地產和海爾產城創這樣的本土房企造成衝擊。不過，有分析師告訴時代財經，雖然像融創這樣的外來房企增長勢頭十分兇猛，但海信地產規模受限與其類似於國企的體制相關，在這樣的體制下，海信地產對於投資和“走出山東”會更加謹慎。

“其實這麼多年以來，海信地產一直是比較保守的發展思路，專注在自己熟悉的山東省內，有足够的土儲就滿足了。這次拿下魯德海德堡，海信地產在青島的土儲進一步擴充，可能接下來一段時間，海信地產又會從土地市場‘消失’。”該分析師說到。

克而瑞統計資料顯示，今年前十個月，海信地產在青島的銷售額為103.19億元，僅次於融創。