從均價1千漲到1萬，用了多久？

我們國家用了22年。

並且期間除了2008年出現過一次下跌之外，一直保持昂揚上漲的態勢。

漲漲漲這三個字獻祭給過去的22年。

高房價，至此也成為永恒的樓市話題。

前段時間中國房價行情網出了一個數據，全國320個都市，共有77個均價破萬的都市，其中東部沿海有55個，占比71.4%，中西部18個，占比23.4%。

這個數據，我看出2個問題：

1、果然，三四線和三四線還是不一樣的，東部沿海三四線和中部都市三四線的差异很明顯，典型同人不同命。

2、這個統計的數據是吃大鍋飯的數據，其實很多三四線都市，哪怕是縣城，房價也已經破萬了。

可房價破萬可喜可賀嗎？我要告訴你，小心一些房價破萬的都市，泡沫陷阱可能已經殺到了！

01

先來看這類破萬的都市大多是什麼類型的都市？

一線和强二線自然不用多說，有人有錢，房價是自然供需和內生動力撐起來的。

還有一類是强三線和環一線。

比如珠海、佛山、東莞、惠州，既是三線也是環一線，有一線都市照拂加上本身的經濟實力強勁，破萬也實屬情理之中。

還有一批是省會城市，雖然經濟實力不强，但好歹是一個省份的老大哥，地位還是有的，而起背後有眾多小弟支撐，房價跑上萬也正常，比如南寧、昆明、瀋陽、太原等等。

但有一批都市，是比較“另類”的。

那就是浙江地區的三四線都市，比如浙江麗水、金華、衢州、舟山這類都市房價也已經破萬了，甚至市中心的房子破3-4萬的比比皆是。

這樣的都市房價上萬？憑什麼？

粗暴來說是：有錢。

浙江下屬的很多市都非常有錢，和廣東的富在政府不同，浙江真正富在群眾。

2020年浙江居民人均可支配收入超過5萬元，比全國平均水準32189元多出1萬多元，僅次於北京上海。

原因在於，浙江有非常多的小工廠，製造業工業非常發達，據說有不少西部都市的人都會到這裡打工，而且浙江的工廠薪資不輸一些大城市的工廠，對於打工人來說，只要能賺錢，到哪都是打工。

薪水高，購買力自然就强，加上工廠小老闆也非常有錢，對本地樓市有足够的支撐，而且浙江本身因為地形原因限制，可開發土地不多，早期外出打拼的浙商，賺錢後也願意落葉歸根，再次創造需求。

有錢、缺房、熱愛返鄉置業，多重因素構造了如此有悖常識的房價系統。

也導致了浙江地級市房價甚至比一些二線都市還要高，浙江地級市的房價系統基本已經自成體系。

但GDP總量不過1000多億元，房價就破萬，對於浙江許多地級市來說，需要警惕的就是房價泡沫陷阱了。

因為價格永遠不可能脫離價值漲天上去。

房價能上漲的根本覈心永遠是人口，是購買力。

但2019年浙江的人口增量主要只集中在杭州和寧波，其他地級市分到的人口增量非常少，如果去掉機械增長的數量，很多地級市已經出現了人口負增長的情况。

一旦人口負增長，浙江地級市破萬，甚至還有破2-3萬的房價，用不了5-10年怕是要難以為繼了。

連一向以愛生著稱溫州人，也生不動了，2019年溫州的常住人口增量只有5萬人，而自然新增人口為5.2萬人，也就是說溫州也處於人口淨流出狀態了。

沒人，樓市還怎麼玩？

留下一批溫州人左手倒騰到右手嗎？

02

房價破萬的背後，總結下來無非就是：人、錢和機遇。

人口不斷湧入的都市，帶來的就是購買力，有人口流入的地方房價絕對有足够的上漲潜力。

北方都市為何集體“失守”？覈心原因也是人口流出。

第二是要麼有錢，比如浙江和江蘇一些地級市，民富程度高，小工廠老闆有錢，加上地形原因，土地稀缺，也能人為創造購買力。

還有一類都市靠的是機遇，指的就是城鎮化帶來的棚改貨幣安置，這種屬於人為創造供需緊張。

過去很多人問為什麼常說三四線都市不能買，但三四線都市卻還在漲？

因為城市化進程還在繼續，一些省份的棚改化也還在繼續，仍然在人為創造需求，並且下轄的縣級市和農村還是有一部分人口會到城區去，所以城區的人口一般還是有所增長。

這裡典型的就是廣東的汕頭和湛江。

既不是珠三角都市，又不是環一線都市。

這兩個都市破萬的底層邏輯又是什麼？

這兩個都市並非的區縣並非所有都破萬，只有市中心才勉强破萬，比如汕頭的龍湖區和金平區，湛江的霞山區房價才破萬，這兩個都市吃的還是人口基礎大的紅利。

2019年湛江的常住人口為736萬人，但增量不過2.8萬人，而汕頭2019年的常住人口總量為566.48萬人，但增量不過2.63萬人，排除機械增長的人數，基本也是淨流出的狀態。

但還能漲，在於本身的人口基數大，還能吃一波改善需求的紅利。

這也算是靠著先天積下來的“祖業”吧！和這兩個都市類似的也有山東的臨沂、河南的洛陽等等，房價也不算低，也是後面龐大的人口基數在做支撐。

但這類都市破萬後，我勸你謹慎。

很簡單，老本不可能啃一輩子，而且房價普漲時代也已經終止。

現在大家看到看到全國90%以上的都市基本已經到達了自己房價的歷史高點，只有不到一成的都市房價還在上漲。

樓市全面分化的時代已經來臨，而現在依然有人陷入一個思維的慣性誤區。

比如只要放水房價就會漲、都市是會輪漲的，一二線都市漲完就會輪到三四線都市。

確實，過去的確是這樣的，但現在全球環境明顯已經變了！

03

2008年在四萬億放水之後，水不可避免流入房地產，這時候也是溫州炒房客崛起的年代，他們把先進的炒房經驗傳播到全國各地，這一年全國房價大漲。

隨後的2014年連管理層都以為房價相對已經到達高點，於是選擇降息、降准、放開限購的人為輔助措施，房價再次被推高。

這次漲了之後管理層反應雖然快，堵死了一二線的政策放鬆的口子，結果三四線都市來了個棚改，加上資金的溢出效應，全國依然來了一輪補漲。

而時間走到了今天，有人說2020年和2015年極其相似，既有放水，在全國層面上房價也橫盤了一段時間，接下來按照邏輯慣性，也該漲了。

那我勸你該醒了。

去年疫情黑天鹅之下，全球確實都在放水，而水也確實不可避免流入房地產，但普漲了嗎？

沒有，不僅沒有普漲，反而分化得更突出。

只要深圳、上海、廣州、東莞、杭州等覈心沿海城市在漲，而北方一眾都市，比如北京、天津、石家莊、鄭州、青島都面臨不同程度的下跌。

而接下來拜登上臺還有一輪1.9萬億美元的放水，我們國家雖然經濟已經企穩，但肯定依然以寬鬆貨幣政策為主，但這水卻不一定會流入房地產。

為什麼，看看年初加碼的這些調控你就懂了，全國房價風向標的深圳已經被調控打懵，買房最賺錢的深圳被“屠龍”，上層意思很明顯：深圳不給漲。

深圳不漲，放出來的水會留到哪？頂多是周邊有價值的都市。

但大家要切記，放水從來不是均衡的，熱錢和資金只會流入有價值的都市，輪漲也不是必須的，大家的認知水准逐年提高，房貸利率收緊之下，大家越來越珍稀手頭的處女貸。

所以水放得越多，流入頭部都市的也就越多，貧富差距也就越大。

舉個例子，20年前你有一套縣城的房子，他有一套深圳的房子，20年後，他的身家就是你的幾十倍，而你持有縣城房子的時間越長，和他的財富差距就越大。

並且20年後，你孩子跑到大城市為止奮鬥一生的，可能只是他孩子一出生就擁有的。

房子和房子，本質上是不同的，大城市房子資產化，小城市房子磚頭化時代已經來臨。

所以現在看似房價已經破萬的都市，要警惕泡沫陷阱和高位接盤的風險了。

越美麗的泡沫，之後破裂就有多絢爛。

如果你手頭上還有多套縣城的房子，趁早賣了，再等等可能還真的就賣不出去了。

04

2016年大漲之後，買頭部都市的房子需要全家支持才買得起。

2018年著名的6個錢包理論出爐，背後展示的其實是高房價的後繼無力。

再到現在，哪怕是掏空6個錢包，想在頭部都市上車也越來越難。

房價大漲的時代終究是終止了。

過去房價大漲一部分得益於經濟的高速發展，但現在不同了，我們從1000元漲到10000元，是因為當時我們只是年輕小夥子，可如今我們已經是一個40歲的中年大叔，所以千萬不要用過去的思維判斷未來的趨勢。

普漲時代徹底結束，樓市慢牛如約而至。

過年期間，在我們那走了一圈，看清了2個事情，一個是父親說臨街有一套房子，複式樓梯房，面積100多方，只要28萬，並且3年還沒賣出去。

另一個，之前在新區買的房子要重新租出去，和仲介聊了聊，她和我說了大實話，我17年以7000元的價格買入的這套房子，其實已經是高位接盤了。

兩件事情，一個道理：人口淨流出的小城市，房子磚頭化已經來了。

而我家鄉的今天又會是誰的明天呢？