市民許先生向幫忙君反映，自己2000年購房，房產證上登記了和父親“共同共有”，當初說好今後可更改。但萬萬沒想到，最近在將房屋產權全部變更到自己名下的過程中，卻遭遇了大麻煩。房地產登記中心認定：

■“共同共有”就是明確“份額均等”，即兩名產權人各占50%；

■所持份額不能更改。

許先生瞭解到，在早期房產登記中，對沒有“按份約定”的共有產權，大致有這樣幾種文字表述管道：共同共有、共同擁有、共有。其中，“共同擁有”“共有”，都能給予一次重新約定份額的機會，唯獨只有“共同共有”不能更改。由此因產權變更而產生的50%份額交易稅，讓許先生十分鬱悶。

產權被注明

麻煩一籮筐

許先生告訴幫忙君，2000年自己購房時，正巧出差，是父親代簽字辦理的房產證。總價25萬元，自己首付7萬多元、貸款15萬元。同時，為便於選取使用父親的2萬多元公積金餘額，所以房產證加上了父親的名字。

領證時，許先生的父親看到上面寫著“共同共有”，還特地詢問是“什麼意思”。據他回憶，視窗答覆：

兩個人買房只能這麼寫，今後可以改。

許先生的房產證一放就是21年。最近，考慮到父親年事已高，許先生想把房屋的產權全部變更到自己名下。但因為房產證上的“共同共有”，要承擔50%份額的產權交易稅。

幫忙君在許先生位於眉州路的房屋產證上看到，“共有情况”一欄中確實注明：共同共有”。對此，許先生很是不解：

除了父親的2萬多元公積金，90%以上的房款都是由自己承擔的。為何房地產交易中心要將“共同共有”定義為產權人“份額均等”？無形中給他新增了一筆金額不小的“不必要支出”。

“共有情况”一欄注明：共同共有

許先生多次向楊浦區房地產登記中心反映，要求按實際出資比例，更改“共同共有”，重新約定父子的產權份額。

楊浦區房地產登記中心以許先生的房產已明確產權“共同共有”為由，拒絕變更。

除非通過司法途徑，改判產權人份額比例。

許先生又向法院詢問，但事隔21年，已過訴訟時效。為此，許先生臥病在床的父親深深自責：

真沒想到當時留下的這一筆，無緣無故給兒子留下這麼大的麻煩和負擔。

而市民王先生的遭遇，更是讓他和自己的父母感到“很委屈”。

今年王先生新購一套房產，領證時浦東新區房地產登記中心計算房產稅時告知，2004年王先生與其母親在一套普陀區的房屋產證上共同登記為“權利人”，底檔被注明“共同共有”，這套父母唯一住宅的一半面積也要新增到王先生名下計稅。房產證上沒有“共同共有”，可為何底檔卻被注明“共同共有”呢？對於由此出現的“份額均等”，王先生也是“丈二和尚摸不著頭腦”。

份額平均分

就是不能改

幫忙君撥通“962988”市不動產登記熱線尋求幫助，工作人員解釋：

■如果產權人當初簽字確認過“共同共有”，按照現有規定確實無法更改；

■2007年《物權法》出臺前，並沒有規定所有房產證要寫明“共同共有”或“按份約定”，如果檔案資料裏沒有明確“共同共有”，現有規定申請人可以再次約定。

幫忙君追問：

市民辦理產證登記早於2007年《物權法》出臺前，並不清楚“共同共有”意味著“份額均等”，為何不能變更？

工作人員隨後證實，這方面衝突確實存在，市民確有不少反映。相關規定是《物權法》出臺後才製定的，2009年《上海市房地產登記技術規定》修訂時曾有過討論，最後明確：

■法規出臺前房產證登記中沒有明確的要查看底檔，如房產證或底檔都沒有明確“共同共有”，申請人可以再次約定具體份額；

■如底檔中已明確“共同共有”，就不能以繳納工本費換產證形式更改。

幫忙君在向“962988熱線”告知許先生的房產證編號後，又收到楊浦區房地產登記中心來電。工作人員回復：

現時是以2015年上海市房地產登記處的“關於房地產登記業務問答（第八期）”為依據，“共同共有”不符合現有政策中可以“重新約定”的情况。我們已調取許先生房產底檔，《房地產登記申請書》上明確寫明產權人“共同共有”，有簽字確認。

幫忙君詢問：

《物權法》出臺前，交易中心是否告知過產權人“共同共有”的明確定義？

工作人員回復：對房地產登記中心來說，“共同共有”就是產權人“份額均等”，且不能更改；如什麼都沒有寫，或寫“共同擁有”“共有”的，又或者是寫錯字的，都能給予一次重新約定份額的機會。

市民即使當初不清楚“共同共有”的意思，也不代表“房地產登記條例規定”允許其變更。如果產權人有抗告，可以通過司法途徑解决，有判决文書就可以依法調整，確實已有其他產權人通過司法文書重新約定了份額。

當幫忙君強調，當事人許先生已諮詢過法院，但訴訟時效已過，法院不予受理。對此，工作人員表示：

無能為力，只能按章辦事。

傻傻分不清

法律無約定

幫忙君在許先生提供的《房地產登記申請書》和房產證上沒有看到任何對“共同共有”的提示和注解，更沒有看到“共同共有”就是“份額均等”的相關表述。記者詢問不少市民，他們紛紛表示：

“共同共有”“共同擁有”“共有”，真是“傻傻分不清”！

許先生提供的《房地產登記申請書》

幫忙君詢問法律界相關專業人士，“共同共有”是否有法律上的特定含義，但並沒有能明確“‘共同共有’就是‘份額均等’”的法律條文。

幫忙君査詢發現，今年1月1日起施行的《民法典》第299條規定：

共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

而在王利明主編的《民法》（第八版）有這樣的表述：

共同共有是指兩個或者兩個以上的民事主體，根據某種共同關係而對某項財產不分份額地共同享有權利並承擔義務。

其中，明確指出的是：在共同共有中，財產不分份額。

而《民法典》第二百二十條規定：

■權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載事項錯誤的，可以申請更正登記。

■不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機构應當予以更正。

對於2007年《物權法》出臺前房地產登記中的“模糊地帶”，相關部門是否能給予合理的解决途徑？對此，市民有所期待，幫忙君也將繼續關注。

幫儂忙工作室

策劃|錢俊毅

文字|王軍

攝影|王軍

編輯|錢俊毅姚儲傑