近日，南京郊區棲霞龍潭一精裝新盤打出了6.5折的優惠，一時間引發了市場熱議。隨著南京樓市的轉冷，更多打折促銷的消息在微信朋友圈中鋪來，比如榮盛花語馨城部分精裝的“工抵房”5.5折，江寧大學城精裝准現房7.5折……

不僅是南京，長三角熱點都市杭州也感受到了市場的寒意，臨安、富陽等郊區盤率先讓利，主城區新盤“萬人搖”盛况不再，二手房市場也步入降溫通道。

多位業內人士向新京報記者表示，南京、杭州等長三角熱點二線都市現時市場分化明顯，新一波降價潮從週邊區域向主城區逼近。整體來看，相比今年上半年，新房和二手房市場均有所降溫。

相比今年上半年，長三角熱點都市南京、杭州當前均感受到了市場的寒意，圖為杭州。圖片來源/IC photo

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南京：

遠郊區“讓利”，主城區“橫盤”

最先打響降價“槍聲”的是南京的遠郊盤。

以棲霞龍潭為例，龍潭雖然位於棲霞區，但是距離南京主城區較遠，毗鄰鎮江，這裡的新盤近期讓利力度較大。例如，正榮一項目近期宣稱部分房源推出“6.5折”優惠，原先均價約1.7萬元/平方米，現在降價到約1.2萬元/平方米，單價降幅達到約5000元-6000元/平方米。而同樣位於龍潭的榮盛花語馨城部分“工抵房”（即工程抵押房），則打出了5.5折的折扣。這兩個樓盤可以說是“貼身肉搏”、開打“價格戰”，這些資訊都刺激著南京購房者的神經。

“今年年底前出現的這一波力度超大的特價房，不是噱頭，而是真的在降價，從市場採取的促銷手段比如降首付、特價房來看，首付下降，或許會新增部分客戶量，但預計並不會顯著改變現時樓市相對遇冷的行情。”南京林業大學都市與房地產研究中心主任孟祥遠表示，“主要是年底房企資金壓力大，為了回籠資金促銷。”

“這波降價潮是從環南京比如句容、溧水再到遠郊新城比如龍潭、湖熟這些區域。”南京一比特房地產從業者的說法也印證了讓利盤增多的現狀。

在市場轉冷下，遠郊盤率先降價，南京主城區新盤價格如何？上述業內人士稱：“南京主城區還是比較抗跌的，因為主城區本身項目就較少，且部分項目本身屬於改善、豪宅類項目，並沒有出現大力度促銷讓利的情况。”

南京一品牌開發商的行銷人士告訴記者：“其實，南京現時還是遠郊在讓利，個別項目讓利力度大，但是整體沒有那麼誇張，主城區處於‘橫盤’狀態，但是，這些打折促銷資訊一波波傳導過來，對市場情緒的影響還是很大的。”

從數據上來看，新房方面，據國家統計局數據，南京10月份新房價格止漲，這是自從2020年10月以來首次出現止漲。同時，據房天下研究院統計資料，10月，南京市新房共成交4526套，環比下降12.25%，較去年10月下降29.46%；成交面積51.96萬平方米，環比下降12.83%，較去年10月下降29.86%。

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杭州：

“萬人搖”不再，二手房明顯降溫

除南京外，杭州作為長三角區域另一個熱點二線都市，其樓市也顯現出降溫迹象，主城區新盤“萬人搖”的現象不再出現，四成新盤面臨著“流搖”的境地。

據中指研究院數據，今年10月，杭州新盤供應量環比下降21%，新盤登記人數減少近3成。尤其是新推盤登記人數不足4萬人，相比上個月减少近3成，數量達到全年低谷，且新盤供應集中在蕭山、臨安等郊區，購房者對新盤的參與意願出現明顯下降。

同時，中指研究院資料顯示，10月份，杭州新盤單月成交量全年首次出現不足1萬套，月內商品住宅成交數量為9619套；成交面積112.1萬平方米，環比下降18.4%，市場成交延續降溫趨勢，觀望情緒較濃。

一比特杭州房地產從業人士告訴記者：“杭州市場現時較大的特徵是分化，遠郊項目‘流搖’，主城區熱點項目依然需要‘拼社保’，中簽率仍然比較低。”在新盤中，23個“流搖”的項目多數位於杭州遠郊，集中在富春、青山湖科技城、浦陽等郊區板塊；而6個“拼社保”的項目，其中2個項目的中簽率低於10%，基本位於比較熱的余杭區、未來科技城板塊等。

“從現時市場的變化來看，剛需盤更容易上車，中簽率明顯提高，同時，一些不好的樓層弃選率也提高了，新盤普遍的中簽率水准提升到20%-30%。”杭州資深業內人士表示。

相比於新房，杭州二手房市場的降溫來得更加明顯。比如，杭州的熱門板塊“大江東”，此前這裡曾見證了“萬人搖”的盛况，如今，大江東的二手房降價較為明顯，且房東的議價空間也有所抬升。比如，旭輝寶龍東湖城約87平方米的二手房售價235萬元，房東在近兩個月時間內調價4次，從248萬元降價到235萬元，而這套房源在2021年7月首次掛牌時報價270萬元，也就是說4個月內降價幅度達到35萬元。

據透明售房網資訊顯示，10月單月，杭州市區二手房成交僅2637套，相比去年10月的8595套，下跌了近70%。其中，杭州市區（不含臨安）二手房掛牌量達到約15.73萬套，其中近期降價的房源有29910套，漲價房源有11351套，降價房源是漲價房源的3倍之多。

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展望：

長三角熱點都市樓市還將繼續探底？

長三角作為全國樓市的風向標，歷來是樓市漲價較快的區域。因為區域內購買能力强，長三角市場向來也較為抗跌。而隨著調控政策發揮效用以及二手房信貸收緊，長三角熱點都市樓市也逐漸“熄火”，剛需購房者得以上車，新房市場趨於平穩，二手房市場降價較為明顯。

據國家統計局資料顯示，以南京、杭州為例，其二手房房價在10月份均出現下降，環比分別下降0.3%和0.5%。

“熱點都市的區域、板塊分化為最大特徵，表現週邊區域向主城區蔓延。例如，杭州是從8月份開始降溫，9、10月市場轉冷明顯，臨安、富陽週邊區域降溫明顯，主城區域內韌性還是比較大的，相對趨穩。”中指研究院浙江分院常務副總經理高院生表示。

值得注意的是，隨著近期政策端頻吹暖風，二手房信貸政策也有望迎來鬆動。不過，對於未來市場的走勢，業內人士認為市場仍然在探底。“市場信心的底，落後於政策層面的底。四季度市場會出現慣性探底，年底會難一點，明年日子相對會轉好。”孟祥遠如是表示。

此外，在高院生看來，“隨著信貸政策有所調整，杭州市場接下來將會趨穩。”

新京報記者|徐倩

編輯|楊娟娟

排版|寇德娜