題圖來源：視覺中國

文/李惠琳編輯/鄢子為

10月金秋，杭州丁橋天街店開門迎客。龍湖已開業購物中心的數量，增至60座。

這個面積達21萬平方米的購物中心，吸引了270多家品牌入駐，開業3天總客流突破60萬人次，銷售總額超4698萬元，填補了杭州上城區東北區域的商業空白。

來源：官網

自2003年第一個商業項目“重慶北城天街”開業，龍湖開啟了在商業地產領域的佈局。

近年來，龍湖幾乎以每年開業10家的節奏在各大城市插旗布點，佈局全國28個都市，所到之處，不斷以其品牌號召力和成熟運營模式，更新都市商圈格局。

7月，經國務院準予，上海、北京、廣州、天津、重慶，率先培育建設國際消費中心都市。覈心抓手包括構建全球多元融合的消費資源聚集地、建設具有全球影響力的標誌性商圈、打造引領全球消費潮流的新高地等。

都市更新陞級，離不開商業綜合體品牌的助力。頭部玩家龍湖在商業領域深耕21年，聚焦重點都市的交通節點和多元消費者需求，摸索出一套與都市共生的路徑。

網格化佈局

針對國際消費中心都市培育建設，不同都市打法各异。

比如北京聚焦首店經濟，鼓勵打造一批具有國際影響力的自主品牌；上海重點依託高端資源集聚、市場創新活躍等優勢，打造全球新品首發地、消費目的地；重慶突出中國特色，融合巴渝元素，推進都市商圈提檔陞級。

各地規劃，正與龍湖聚集都市資源，打造中心化城市生活圈的思路極為契合。

龍湖商業旗下有“天街”“星悅薈”兩大產品線，天街為主打。項目選址上，龍湖商業聚焦覈心一二線都市，以“一城多街”進行網格化精准佈局。

在首批5個都市中，龍湖已在北京、重慶、上海耕耘多年。截至目前，三地共開業超20座天街，其中重慶全城開業6座，另有8座正在籌備建設中。

今年上半年，已經營業18年的重慶北城天街租金收入超2.7億元；重慶時代天街租金收入更是近4億元，是龍湖收入最高的購物中心。

保持旺盛生命力的背後，是與都市共生的商業邏輯。龍湖選擇了以公共交通為導向的TOD（transit-oriented development）模式，利用軌道、鐵路、公車、客運等交通優勢，將商業、娛樂、公共服務、工作、生活等功能聚合，從而使建築空間與人實現超級連接。

緊跟軌道交通的發展步伐，從2003年開始，截至目前，龍湖已持有TOD項目70餘個，以TOD為覈心的全業態開發面積超1000萬平方米。

2020年開業的重慶龍湖金沙天街就是一個代表，其為全國唯一集五軌合一（高鐵、捷運、捷運、公車、客運）的都市綜合體，坐落於成渝專線高鐵站正上方，通過地上7層、地下7層的設計，將商業空間與1條高鐵線、5條軌道線以及近100條公交線打通，連接起成渝雙城經濟圈。

龍湖的規模增長，不是千篇一律地複製，而是因地制宜——根據區域環境、客群特徵與消費水準，進行個性化定位，差异化打造記憶點，助力多個項目成為“都市地標”。

同一個都市不同區域的天街，也有所差异。比如在上海，相比靠近商務區的虹橋天街，位於居住區的寶山天街佈局了兒童業態，對家庭客群的吸引力增强。

精細化運營

都市更新反覆運算，對於商業品牌方來說，既帶來新的發展機遇，也對運營能力提出更高要求。

商業廣場是一門慢生意，資金投入大，回報週期長，考驗長期運營能力。在功能日漸趨同質化的當下，企業更需精耕細作，進行場景創新和年輕化反覆運算。

在各地培育國際消費中心都市中的方案中，動能支撐不乏首店經濟、夜間經濟、數字經濟、特色商圈等。其中北京提出，2025年，要開設超過3000家的首店、創新店以及旗艦店。

擅長精細化運營的龍湖，深諳其道。為了吸引新生代客流，龍湖商業持續引入首店、內容店、旗艦店和網紅店，與知名IP合作創新消費場景。

比如，6月開業的武漢江宸天街，引入的290多家品牌中，30%為都市首進品牌，40%為品牌定制旗艦店。

龍湖北京長楹天街開業7年，仍在更新業態和品牌組合。2020年，它調換了200多家品牌，其中網紅店占比達40%，包括引進潮牌ADLV、潮玩集合店POPCORN等10餘家首店。

2021年，它又新增了Meland café北京首店、泡泡瑪特形象店、蔚來汽車體驗店等。

作為商業領域的深度玩家，龍湖商業還擅長與IP跨界合作打造沉浸式場景。從故宮、中國航太等國產文化IP，到奧特曼、皮卡丘等二次元IP，它在一次次破圈中實現商業品質提升和消費體驗煥新。

今年暑期檔，北京龍湖5個天街聯動，攜手北冰洋、哆啦A夢、B.DUCK、新世紀福音戰士等IP開展活動。一個月內，北京的五大天街總客流達700多萬，同比提升27%，總銷售額突破6億元，同比提升44%，新增會員超20萬人。

在數位化改造方面，龍湖商業也做了諸多探索。商家端，龍湖商業建立了智能化管理平臺，實現便捷的服務響應流程，已覆蓋多數開業商場；消費者端，通過小程式搭建線上綜合服務平臺，精細化管理會員，積累私域流量。

資料顯示，2015年至2020年，中國出租率低於70%的商業廣場數量，由6662家新增至9606家，估計到2025年，這一數位將達到12090家。

龍湖商業卻憑藉上述精細化操作，逆流而上。截至2021年上半年，龍湖商業已開業商場建築面積524萬平方米，整體出租率97.8%，實現租金收入37.1億元，同比增長達到39%。

2021年下半年，龍湖乘勝追擊，繼續佈局北京、重慶、武漢、蘇州等都市，明年將有超10家商場在高能級都市亮相。

星羅棋佈的天街，將成為都市商圈提檔和消費陞級的重要支撐。