導語：

11月10日，昆明市自然資源和規劃局發佈《昆明經開區倪家營三組城市更新（城中村）改造項目控制性詳細規劃修改方案批前公示》，倪家營村終於要開始改造了。

雖然倪家營村改造計畫提出時間較早，且還和大、小新册村的改造一道，在經開區城改的消息中多次被提及，但除了小新册村的一部分取得一定進展外，整體的進度較為緩慢。

囙此，對於久候改造的人來說，本次倪家營三組控規的調整，算是一種實質性的進展。

1

今年昆明的城改計畫進度如何？

在去年提出“3年完成拆遷、5年完成改造”的目標背景下，昆明今年計畫完成拆遷項目的任務量是3年間最重的，城中村改造依舊是昆明市場關注的“重頭戲”。

按照計畫，昆明主城除呈貢區外，今年計畫實施城改的項目約40個、近2.1萬畝，其中不少項目已經確定開發商，部分已經入市銷售。

根據今年上半年昆明各區發佈的2021年都市更新（城中村）改造計畫來看，主城四區除已經確定開發商進行開發的項目外，還有約28個項目納入/計畫實施改造。

其中，諸如昭宗片區、茨壩昆機片區、麥溪村、棕樹營、凉亭、六甲盤龍村、前衛營三舊連片改造等項目已確定實施主體。

今年6月份，有關部門提及昆明已完成城中村改造111個，正在實施改造的項目數量為174個，未啟動的項目僅剩總量的1/3，但無論是正在實施的項目，還是未啟動的項目，推進的速度都不容樂觀。

類似船房村、大樹營等大型城改項目，歷經多年雖然不斷有消息傳出，但推進的速度仍然是龜速。

2

昆明“老大難”城改項目現狀

今年的城改項目不少，很多“老大難”的項目也在今年有了開拆的迹象，接下來我們就來看看具體情況如何。

根據實地走訪，我們將這些項目分為兩類，一類是終於動起來的，例如楊家地、棕樹營、蘇家村；一類是一直沒動的，例如大樹營、船房村。

楊家地村毗鄰南亞風情第壹城商業區，從2012年開始，楊家地經歷了多次招標及投資意向人變動，均未取得實質性進展。

2017年，華夏陽光成為“西山區城中村改造29號片區土地一級開發社會投資人”。

但直到2020年，楊家地都是滇池路沿線少有未啟動改造的城中村。從拆遷的前期準備工作到正式征遷，整整蹉跎了8年。

從實地走訪來看，現時楊家地村地面建築已經基本拆完，只有少部分臨近楊家路的商鋪沒拆，拆遷工作有望今年完成，安置房預計11月動工。

除此之外，蘇家村也開始動起來了，按照此前的招標公告，此次拆遷範圍東至環城東路，南至拓東路，西至拓東體育館，北至東風東路，總占地約75畝，分為3個地塊。原計畫9月底開拆，但工程有所延後。

另外，蹉跎多年的棕樹營，在經歷了社會投資人資金鏈斷裂退出、千餘戶村民回遷擱淺、規劃調整後也終於迎來了曙光，今年8月28日舉行了回遷房啟動儀式。

西昌路、大觀路上都可以看見拆遷區域入口，內部雖然有明顯搬遷的迹象，但仍有不少居民在裡面居住和活動。

動起來的當然可喜可賀，沒動的就還得等待機會。

昆明最大的城中村——船房村，此前傳出有望今年啟動，但實地走訪發現，仍沒有什麼動靜，算是昆明“老大難”的代表之一。

早在2008年，船房村就已列入昆明城中村改造名單，但由於占地面積較大、住戶眾多，流動人口多，所以改造所需資金龐大，難度不言而喻，十多年來都被譽為“最難啃的骨頭”。

項目雖然鄰著滇池路和南二環的好位置，但卻一直沒能等到能負擔巨額拆遷款的投資方。直到去年10月，多次招標又經歷多次流標後，才最終確定俊發將介入昆明最大城中村船房村改造（不過現時也有消息說俊發退出了）。

走進船房村，沒有一點要拆遷的迹象，隨處可見紅色的舊磚房，水泥道路有些破舊，老舊房屋間隙過小交錯在一起，儘管破舊、雜亂，但商鋪林立、人來人往，烟火氣息很濃郁。

跟船房村一樣2008年就納入城中村改造名單的大樹營，是二環內面積最大的城中村，今年4月，“官渡區大樹營片區城中村改造項目選擇合作夥伴招標公告”發佈，計畫今年6月開工。

（大樹營入口提示牌）

但實地一看，雖然外面入口有“大樹營城中村項目施工”的安全提示牌，但城中村內部街道，依舊看不出有施工的迹象，住戶仍然在正常生活。

3

昆明拆遷工作為何難以推進？

拆遷是破舊立新，改變都市面貌、推進城市建設的重要內容，昆明市城中村改造工作自啟動以來，在取得成就的同時，也面臨很多難題，以至於拆遷工作有時候難以推進。那麼，拆遷難，究竟是難在哪呢？

第一，是拆遷補償的問題。一方面，昆明很多“老大難”城中村改造項目多位於地段較好的區域，周邊房價不低，囙此拆遷補償低了，拆遷的意願也就弱了。

另一方面，拆遷戶為了多要拆遷補償，會在測算拆遷面積前加蓋房屋，本來拆遷就需要巨額的拆遷款，談判難度也大，如果再新增補償面積，資金雄厚的投資方也更難找。

拆遷補償的衝突沒有兩全其美的解决管道，拆遷工作就很容易僵持下來。

第二，“僧少肉多”。昆明城中村改造數量不少，後續供地主要就是以拆遷為主，但隨著今年房地產市場的動盪，房企的拿地意願也隨之减弱。今年以來，昆明市場有不少流拍地塊，這說明企業參與後續開發的熱情不高。而這些大型城改項目沒有實力房企的參與，拆遷將難以進行。

第三，前車之鑒。之前有不少城中村改造項目爛尾的例子，例如大宥城、西城時代西錦裡等項目，投資巨大，但卻慘澹收場，雖然大宥城現時已經復工了，但爛尾多年的陰影仍然會籠罩在不少人的心裡，對於拆遷多少會有一定的抗拒心理。

總之，從實施計畫來看，昆明城改的步伐不會停下，但具體什麼時候可以完成，還得看推動情况了。