當下，全國樓市哀嚎遍野，20多家房企“住進ICU”。

背後最覈心的原因——資金被卡住。

雖然金融端近期頻吹暖風，但更嚴峻的考驗，並沒有結束。

房企的資金，還要迎接大考——

預售資金監管，將更加嚴格！

據透露，住建部擬加强預售資金監管，檔案正在起草中。

現階段，正要求各地方住建部門彙報相關意見及建議。

事實上，早在7月23日，住建部等八部委已聯合印發《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》。

強調要加强商品房預售資金的監管，確保資金只用於本項目建設，不能隨意支取。

時隔3個月後，住建部再次起草檔案。

證明預售資金監管的嚴格程度，還要再陞級。

11月4日，北京預售資金重點監管額度提升45%。

9月22日，重慶對所有房企，全部採用最高比例35%進行預售資金監管。

此前資質好、信用排名前30的房企，可享受首付款使用免監管。

現在“一刀切”了，而且要求有資金風險的樓盤，將預售資金全額納入監管。

不僅北京、重慶，自8月以來，天津、蘭州、東莞等都市相繼出臺檔案。

天津8月4日要求新建商品房預售資金，應全部存入監管帳戶，房企不得直接收存房款。

監管資金應用於工程建設，不得挪作它用。

取得商品房銷售許可的，申請使用資金額度不得超過監管資金的40%。

完成主體結構驗收的，累計申請使用資金額度不得超過監管資金的70%……

10月19日，再次聲明，房企應當按幢或多幢建立專用帳戶……

從各都市的內容來看，主要強調了兩方面：

房企不得直接收存購房款，預售資金全額存入監管帳戶，專款專用。

全程監管預售資金，細化選取節點和比例。

“預售資金監管”是什麼意思？

簡單說，買房人的房款，不能直接給房企，要先放到協力廠商監管帳戶裏。

根據施工進度，房企可以按比例選取，就是為了防止爛尾。

打個比方，在淘寶買東西，錢先放支付寶，等確認收貨，再打給賣家。

這樣一來，即便房企出事，政府也能用監管帳戶裏的錢，把房子蓋完。

為什麼各都市近期頻繁提及預售監管資金？

住建部還要“監管陞級”？

因為房企違規挪用監管資金的現象太普遍。

融資壓力大，借不到錢，房子又不好賣，等錢救命。

怎麼辦？

不少房企與施工單位串通，虛報工程進度，提前預支監管資金來抵債。

一旦房企暴雷，監管帳戶裏又沒錢，勢必會爛尾、拖欠工程款……

比如西安的蘇寧雲著，房企出現流動性危機，停工數月。

有業主調查發現，43.5億預售款中，有12億沒進入監管帳戶。

即便是監管帳戶裏的31億，也有12.62億工程建設專款被廣發銀行劃扣抵償開發貸，監管帳戶僅剩8836萬元。

前兩年，房企可以在網簽之前挪用監管資金。

今年各地新政，明確規定房款必須直接存入監管帳戶，首付款入帳流程改為“先監管保護後網簽”。

去年受疫情影響，有部分城市放寬了預售資金的監管。

2020年，共有39個省市43次，相對放寬預售資金監管政策。

當時主要考慮幫助房企渡過難關，提高資金使用效率。

但今年7月後，政策風向變了，“五條紅線”之下，樓市風聲鶴唳。

很多房企資金鏈有問題，信用崩塌。

為了“保交樓”，必須對預售資金嚴加管控，禁止暗度陳倉。

說白了，房企可以暴雷，也可以倒閉，但是必須保證交房。

加强預售資金監管，會帶來什麼影響？

對於房企

三條紅線，不可能放開。

這種情況下又加强預售資金監管，相當於一筆“無息負債”。

對房企的資金實力是巨大挑戰，畢竟實際可支配的現金减少了。

本來三季度銷量就歇菜，房企回款普遍驟降30%以上。

這輪預售資金監管政策，或將讓房企可用回款再降30%以上。

對現金流緊張的房企，無疑是雪上加霜。

對於買房人

加强預售資金監管，防止爛尾，這對買房人來說，是好事吧。

有人幫咱看著這筆錢，挺好，沒毛病。

但這也是一把雙刃劍。

缺錢的房企，如果想按規定把預售資金拿出來，就要瘋狂賣房、瘋狂趕工期。

以價換量，已經擺案頭上了。

房子蓋的越快，就能越早拿到錢。

那質量呢？

不能一棍子打死說不行，但一定存在紕漏。

很多工序都有要求，比如水泥的“風乾時間”、防水做幾遍……

今年一場豪雨，多少房子漏水現原形，都是趕工期的惡果。

金融被卡死的環境中，加强預售資金監管，不知道是糖還是砒霜。

資金緊張的房企，交房質量是個大問號。

買房人儘量繞道吧。