01.

今年的深圳樓市，堪比今年的娛樂八卦圈。瓜一個接著一個，消息一個比一個精彩，一個比一個震驚。

前段時間，深圳購房者還在談論的加福華爾登去化化不足10%，南山蛇口的臨海攬山突然又被曝捂盤失敗、賣都沒賣完，從“黃花閨女”捂成“老姑娘”，被眾多購房者狠狠調侃了一番。

正當大家還在激情吃瓜，福田的富通上舍今天突然官宣意向登記人數，令人大跌眼鏡的是，竟然只有8個人登記選房。

想像一下：一次大型的開盤現場，布展耗資花費巨大，最終卻只有8個人稀稀落落的來到現場，剛好兩桌麻將，一個足球隊都凑不齊。

開場佈置數小時，開盤不過30S；8個人，是開發商的全部；每個人的選擇，都在大幅影響樓盤的去化率；

這樣的登記人數，是近幾年深圳樓市中最慘的樓盤，沒有之一。有評論說道：只要開發商不尷尬，尷尬的就是購房者。

果然，忘卻上一段感情最好的辦法，就是開始一段新的感情，而從一個瓜當中出來，就是繼續吃下一個瓜。

而解决尷尬的另一個方法，就是有了另外一個尷尬。現在比的不是誰先日光，而是誰更不尷尬。

加福華爾登：感謝感謝

臨海攬山：客氣客氣

富通上舍：承讓承讓

戲劇性的是，有傳言說上周知名影星“白娘子”趙雅芝也被拍到在項目看房，由此引發了一波關注潮。

富通上舍，位於福田區沙頭街道新沙路18號，在福田新沙路與新沙街的交匯處，屬於新光聯合製藥廠區都市更新單元項目。

資料顯示，福田富通上舍已於11月5日拿到預售證。項目本次共備案65套住宅，產品建面約115.96㎡，備案均價約11.4/㎡，總價區間約1216-1450萬/套。

為什麼這麼慘澹？

主要還是樓盤地段偏離中心地段、定價過高所導致的。而且，好巧不巧，同為福田樓盤的海德園，今天也官宣開盤公告，均價也才12.6萬/平。

兩個根本不是同一級別的樓盤，幾乎在同一天官宣，地段、產品天差地別，價格卻非常的接近。你說市場給誰投票？妥妥的打臉。

當然，打臉的不止富通上舍。

02.

如果說富通上舍是因為本身套數不多，只有56套可供買房人選擇情有可原的話，那接下來這個樓盤的認籌就真慘了。

富通上舍的選房中簽率是812%，而這個樓盤的中簽率高達1786%，相當地一個人可以選17.8套房，重繪了深圳打新市場的最高中簽率紀錄。

11月12日，羅湖新盤東海富匯豪庭公佈了認籌名單，總共推售911套的住宅，最終卻只有51批意向客戶登記，最低入圍積分30分。

加福華爾登：感謝感謝

臨海攬山：客氣客氣

富通上舍：承讓承讓

富匯豪庭：SOS

而在一周之前，開發商還發佈了沒有“喝茶費”的嚴正聲明，911套房，只有51個人登記，還要發個聲明，有點讓人看不透…

資料顯示：東海富匯豪庭於11月4日獲得預售許可，備案983套，其中911套住宅，建面約70-236㎡，單價區間約8-10.4萬/㎡，均價約9萬/㎡，精裝交付。

項目位於羅湖區蓮塘街道蓮十路與畔山路交匯處，占地約2萬㎡，建築面積約16.4萬㎡（含保障性住房約2.6萬㎡），項目整體規劃5棟高層建築，近捷運2號線延長線/8號線蓮塘站捷運。

這個項目最受爭議的依舊是地段與價格。

項目距離捷運2號延長線/8號線蓮塘站A出口500米，毗鄰仙湖植物園和仙桐體育公園，環境與交通還算OK。

根據學區劃分，項目位於蓮南小學、安芳小學、新秀小學、羅芳小學、仙桐實驗小學共亯小學學區內。

如果從宜居角度來說，這個樓盤其實還是OK的。但爭議點就在於地段與價格的不匹配。

項目本身處於冷門羅湖區內的冷門片區蓮塘，是冷上加冷。9萬/平的價格，基本看齊南山、前海某些樓盤了。

羅湖靠近這個價格的，是前幾年的茂業德弘天下，當時開盤價均價約9.8萬/㎡，不過人家帶的是深中學區，價格開的理直氣壯。

再往前推就是羅湖的中海天鑽，2015年12月左右開盤，均價10.5萬/平。2020年的時候，社區二手房均價9.8萬/平，跌回開盤前。指導價一來，價格預計跌的更慘。

這兩個樓盤，在指導價之後，預計會站崗很久，更不要說9萬/平的東海匯富豪庭了。

11月13日，這個樓盤已開，具體去化未知。但就算51批客戶全部客戶全部選完房，也只有5%的去化。更不要說如果這51個當中有選擇放弃的。

這個樓盤，預計會賣很長一段時間。

03.

不知道大家發現沒有：進入到2021年下半年，深圳樓市對新房的指導價好像已經有了鬆動的迹象。

不過，這種鬆動好像是局部性的個別樓盤，也許是我的錯覺。

像之前的臨海攬山，突破了同片區樓盤半山臻境10萬/平左右的價格，價格去到了11萬多一平，時間僅僅差了幾個月。

富通上舍與東海匯富豪庭也是一樣，紛紛突破了11萬/平與9萬/平。不過，被突破的結果好像都不怎麼好，市場在用脚在投票。

還是之前那句話：在市場過熱的時候，大家可以選擇性忽略一些樓盤的優缺點，只要價格合適，連圖紙不看往裏沖就OK了。

但現在是淡市，是冰火兩重天的淡市。一個項目如果定價不合理甚至過度拔高，那麼其缺點也會被無限放大。

開發商要習慣這樣的市場，而購房者也要放平自己的心態。瓜是永遠吃不完的，要找到適合自己的定位。

日光碟的出現能不能說明市場在回暖呢？依舊不能。新房不能代表真正的市場，上個月二手2000套不到你跟我說回暖了？別好了傷疤忘了疼。

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