本文來源：時代財經作者：劉新歌

圖片來源：視覺中國

一則“年薪60萬元招中小學教師”的消息讓鄂爾多斯沖上熱搜。

如此高薪足以碾壓一線都市深圳，去年深圳中學曾以40萬元年薪招聘了66名教師，而深圳大學給助理教授開出的價碼是起薪37萬元每年。

鄂爾多斯有關部門的回復是，“這是我們全旗教育綜合改革中的一項人事改革措施”“我們的財政可以負擔得起。”

搜狐都市發佈的“2020中國都市人均GDP百强榜”顯示，鄂爾多斯以164082元的人均GDP位居全國第四，僅次於克拉瑪依、無錫和北京，超過上海、深圳、廣州等3座一線都市。受經濟發展和教育資源發展的帶動，鄂爾多斯的樓市也逐漸回暖。

統計資料顯示，從2016年開始，鄂爾多斯康巴什房價逐步復蘇，均價從每平方米2000多元漲到6000元，2020年突破12000元。來自鄂爾多斯住建局的資訊則顯示，今年1-8月，全市新建商品房銷售485萬平方米，同比增長19.77%。這一增速跑贏全國平均水準。

這個曾因房價暴跌、空置房成群而被貼上“鬼城”標籤的塞外名城，樓市正在悄悄復蘇。

樓市神話在復蘇，6年賺了70萬

王興（化名）就嘗到樓市復蘇的甜頭。

“2015年花30萬買了東勝區二完小的學區房，今年100萬賣掉。另一套書香院的房也升值了，今年1月5000元/平方米買的，7月5700元/平方米賣掉了。”公開資訊顯示，書香院以120平方米以上的大戶型為主，以此估算，該樓盤一套商品房在半年內升值約10萬。

這與十年前大相徑庭。

2012年，由於大宗商品價格暴跌導致礦產能源類企業資金吃緊，加上民間借貸風險的爆發，被各路資本推向虛高的鄂爾多斯樓市一朝暴跌，停工的樓盤、門可羅雀的售樓處隨處可見，房價也從最高時的每平方米1.5萬元—2萬元跌到每平方米3000元。而就在1年前的2011年，鄂爾多斯還是中國最富有的都市，人均GDP超越香港，資產過億的富豪超過7000個，大量的熱錢湧入這座人口不到200萬的都市。

財富來得快，去得也快。“好多房子爛尾，很多打工的人都走了。”十年前，鄂爾多斯人霍洛（化名）還是一名高中生，在校園裏“兩耳不聞窗外事”，但那場刮遍全城的樓市風暴還是給他留下深刻印象。

樓市神話破滅後的數年裏，鄂爾多斯在盡力處理這一地雞毛。

2016年，鄂爾多斯啟動棚改，官方資料顯示，當年鄂爾多斯全市商品房銷售總面積589.79萬平方米，較棚改啟動前的2014、2015年增長了2.5倍以上。鄂爾多斯住建局官網資訊顯示，2016-2020年五年間，該市累計消化房地產庫存1650萬平方米，解决94%以上的房地產歷史遺留問題。

去庫存的同時，房價也在回升。以康巴什區的勝達園丁南區為例，該社區房價從2016年的每平方米6000多元一路上升，到了2018年，單價已超過10000元/平方米。

錢飛（化名）是一名房產仲介，他從2017年開始明顯感到鄂爾多斯樓市的復蘇。“2013年左右，鄂爾多斯比較豪華的社區均價大概三、四千元，中等社區兩三千元。2017年以來基本都漲了，現在稍微好一點的社區價格都在七、八千左右。”

庫存清理得七七八八，鄂爾多斯樓市也開始“上新”。2020年全年，鄂爾多斯住宅用地成交面積達146.23萬平方米，同比上漲約32.2%。住宅用地成交額更較2019年大漲204.96%，收金25.8億元。

復蘇的樓市重新獲得外來房企的青睞，恒大、碧桂園於2020年首進鄂爾多斯。

鄂爾多斯《2020年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，全市房地產投資同比增長89.3%。其中，商品住宅同比增長121.1%。商品房銷售面積89.8萬平方米，同比增長73.9%，商品房銷售額527545萬元，同比增長98.9%。

煤價助推力减弱，學區房受熱捧

與十年前一樣，外界將鄂爾多斯樓市的復蘇歸於近年來煤價的回升，另一方面，隨著教育資源發展，學區房也成為帶動當地樓市回暖的一個因素。

今年以來，煤炭價格高位運行。國家統計局10月資料顯示，煤炭供應偏緊，價格上漲較多，煤炭開採和洗選業價格上漲20.1%，煤炭加工業價格上漲12.8%。

不過，鄂爾多斯似乎沒有走十年前的老路。除依靠煤炭資源外，近年來鄂爾多斯也在大力發展多個產業，2020年政府工作報告顯示，全市加快培育新興產業，生產液晶顯示器件6559萬片、汽車近3萬輛，株洲時代風電葉片二期、久科康瑞節能環保產業園等項目投產。

“今年煤價上漲是突發狀況，對整體市場的影響不會特別大，而且現時已被調控，最近又跌了。近年房價的上漲主要是整體經濟、物價水准的上漲引起。”鄂爾多斯東勝區市民章華（化名）對時代財經說。在其看來，與十年前不同，煤炭行情對樓市影響不大，更多是整體經濟的提高。

統計資料顯示，2021年前三季度，鄂爾多斯實現GDP約3262.9億元，在內蒙古自治區繼續蟬聯第一。而搜狐都市發佈的“2020中國都市人均GDP百强榜”則顯示，鄂爾多斯以164082元的人均GDP位居全國第四，僅次於克拉瑪依、無錫和北京，超過上海、深圳、廣州等3座一線都市。

錢飛也指出，與十年前不同的是，現時鄂爾多斯樓市的主力是本地人。“煤礦工人大部分是本地人，在鄂爾多斯工作的外地人以司機等職業多一些，購房者主要是改善型需求的本地人。”

儘管煤炭行情影響不大，但學區房被熱捧成為新的特徵，這在康巴什區尤為明顯。

時代財經瞭解到，曾經資本抽逃後留下空置率高企的“鬼城”，康巴什是最嚴重的區域之一，但從2016年開始，康巴什的房價逐步復蘇，從每平方米2000多元漲到6000元，2020年又突破12000元。

教育資源豐富被認為是康巴什房價的上漲重要原因。近年，康巴什致力於建設“西部教育名城”，優質教育資源成為其帶動都市發展的重要引擎。該區2021年《政府工作報告》顯示，2020年，康巴什投入8.84億元新建學校3所、改擴建學校4所。康一小、康一中等一批學校成長為鄂爾多斯市名校。而今年高考中，位於康巴什的鄂爾多斯第一中學有34人考入清華、北大。

不過，學區房並不是康巴什的獨有現象。曾晶（化名）在鄂爾多斯東勝區民聯B區有一套樓齡20多年的老房子，因為擁有區一中、八完小的“雙學位”，單價約1.3萬/平方米，遠高於全區均價。樂居網資訊顯示，東勝區近半年均價約6900元/平方米。

無論是大力建學校，還是60萬招聘中小學老師，教育資源的發展為鄂爾多斯樓市復蘇起到一定的推動作用。但經歷了十年前的大起大落，如何讓房地產市場持續健康發展，不僅關係到鄂爾多斯房地產市場的未來，還牽涉這全市的經濟。畢竟，在經歷2017-2019年連續三年的正增長後，2020年鄂爾多斯原煤產量同比下降了8.7%，為65834.3萬噸。