雷達財經出品文|孟帥編|深海

近日，上海羋知文化的法人朱女士發微博稱，上市公司德必集團旗下德必外灘WE“，採用堆放建築垃圾、走廊停電、停用洗手間等管道，逼退合約期租戶。

德必集團工作人員向雷達財經表示，朱女士租賃的9層裝修為必要的園區公區改造，改造前已經全園區通知，並征得包括朱女士在內的相關客戶企業同意。園區在施工過程中，對於存在的潛在風險，都用隔板等措施確保客戶正常辦公。現時，工程進度處於正常推進中。

“他們園區改造是他們的權利，不管我們同意與否他們都可以進行。但是公區改造是否應該有一個改造的工作規範，比如改造期間的安全保障、改造時間等等。”對此，朱女士稱，自9月13日施工至今，其辦公室所在的9層“幾乎沒有什麼變化”，許多釘子裸露在外，牆皮掉落，走廊停電，洗手間停用，已經嚴重影響到員工的正常工作及生命安全問題。

現時，雙方仍在僵持之中。

德必集團與租戶陷入騰挪辦公室糾紛

據朱女士介紹，2020年、2021年，她名下的兩家公司與德必集團旗下的德必外灘WE“就辦公場所簽訂了租賃合同，租下了位於上海市黃浦區九江路501號的辦公室，合同約定租賃期限截至2022年5月底。

朱女士稱，其租賃的園區位於上海市中心，前身為華商證券交易所，當時選擇的辦公室在9層，其中902區域較大，故分成了四個獨立的辦公室。除此之外，還擁有公用會議室、其他公共區域、走廊等空間，她所在的公司租用了其中的902-3室及902-6室。

朱女士表示，在辦公場所租賃的合約期間，公司及其本人並沒有出現過任何違約的行為，也從未有拖欠房租的行為，自己公司還曾在德必集團上市時的某期企業內刊中，被評為“優秀企業之星”。

但8月初，朱女士收到了德必方發來的有關其公司租用的辦公室挪移的郵件。據郵件顯示，朱女士原來9層的辦公區域租金為4.7萬元/月。朱女士稱，算上免租期，折算下來約為7.5元/㎡（含物業）。

德必方為辦公室騰挪提供了三個方案：其一，搬至面積233㎡的905室，月租金為60143元/月，全年房租朱女士還需支付德必5572元；

其二，搬至面積274.02㎡的628室，月租金為70732元/月。經朱女士核算，該方案房租由原來的4.7萬元/月增長至7萬元左右/月，每個月租金新增約2.3萬元，契约期內新增約20.7萬元房租；

其三，切割628室為兩間，其中一間面積等同於902-3室、902-6室面積之和。

朱女士稱，905室此前是練功房，窗戶很少，首輪溝通便已明確不在其考慮範圍之內，現時902-1的企業已遷至方案一的905室。

此後，雙方經過了多輪交涉。朱女士稱，德必方提出若公司配合搬遷至628室，租期內房租可以按照原合約價格履行，但合同到期後租金為70731元/月；或採取分割628室的方案，租金為50076元/月，此方案下續租價格可優惠至4.7萬元/月，並要求朱女士2天內給予確定答覆。

但朱女士認為德必方給出的價格，仍舊超出其可以承受的範圍；而628室閒置半年一直未租出去，且雖然兩家公司均在自己名下，但各自獨立運營，不方便共亯同一處辦公空間。此外，如若到期後公司不願承擔上漲的房租，便會面臨10個月內重複搬家兩次的命運。

幾番交涉後，雙方就此事並未達成共識。朱女士稱，在表達了公司將不再在德必續租的想法之後，德必方的工作人員要求其承諾幾天之內找好房子並搬出去。8月24日，朱女士在德必外灘WE“群詢問有關安全的檢查問題，次日被移出群聊。

據朱女士透露，之所以德必方迫切想讓其騰挪辦公區域，是因為德必方想將辦公區域整租給新的客戶，這樣可以將公區面積算作出租面積，新增房租收入。

對此，德必集團品牌部的工作人員向雷達財經回應稱，園區與客戶協商過程中，並不存在朱女士所說的相關情况。前期溝通方案中，園區已提出來包括賠償、置換更大辦公室、房租維持原有房租不變等建議，但朱女士並未採納。

德必集團還表示，現時朱女士公司仍正常在園區9樓辦公，園區並未有新客戶入駐或意向客戶簽約，也並未收到過朱女士就續租等相關事宜的溝通資訊。

對於朱女士被移出群聊一事，德必集團方解釋稱，8月下旬，園區運營人員接到園區內其他客戶反映，朱女士私下添加群內其他客戶，並影響客戶正常辦公。在接到投訴後，為保障其他客戶正常辦公權益和園區運營秩序，將其清出，但對朱女士作為園區客戶的服務始終保持正常。

9月3日，德必方貼出一張告知函，稱9層的辦公區將進行維護改造。9月10號，德必外灘WE“方開始對公區進行改造和裝修。

但朱女士表示，自9月13日至今，9層的改造工程沒有實質性的進展，“幾乎沒有什麼變化”，僅在走廊中間用木板進行隔離，且木板時而打開時而合併，許多釘子裸露在外，牆皮掉落，期間走廊停電，洗手間停用時間長達一個月左右，已經嚴重影響到她及她公司員工的正常工作及生命安全問題。

朱女士還補充道，德必方還在走廊貼滿了海報，“本周開始我們會對9樓進行持續性改造，我們在樓下628室為您方準備好了新的辦公室”，“不要困在自己的情緒中，讓我們一起為員工創造更好的發展環境和辦公環境”。

對此，德必集團方工作人員回應稱，9層裝修為必要的園區公區改造，改造前已經全園區通知，並征得包括朱女士在內的相關客戶企業同意。園區在施工過程中，對於存在的潛在風險，都用隔板等措施確保客戶正常辦公。現時，工程進度處於正常推進中。

旗下部分租賃房產存在產權、債務、查封等風險

德必集團的名字，源自《論語·裏仁篇》中的“德不孤，必有鄰”，創始人、董事長賈波希望借此名字，彙聚有德之人、共同創業。

官網顯示，德必集團是致力於文創、科創企業發展的服務商，屬於“輕資產、重創意”的文化創意產業。德必集團除了為企業提供高品質辦公環境外，也為入駐企業提供創業服務、品牌推廣、財務顧問、工商注册、wehome線上等服務。

財報顯示，截至今年上半年末，德必集團的版圖佈局已覆蓋國內的上海、杭州、北京、蘇州、成都、南京、長沙、西安、合肥等多個都市，並輻射至海外的義大利、美國等地，旗下運營管理的文化創意產業園區達51個，運營管理面積約82.56萬㎡。其中，承租運營園區43個，參股運營園區6個，受託運營園區2個。

值得一提的是，記者出身的賈波在創辦德必集團之前，曾有過多段創業經歷。賈波早先曾開過一家時裝店，但卻意外遭遇了一場火灾，毀掉近20萬庫存。隨後，他又投身廣告行業努力還債，然後又用積攢的錢進行房地產、連鎖飯店等投資。

2005年，賈波捕手了一個老舊廠房改造項目，誤打誤撞進入了文創產業園區運營行業，創辦了德必集團。今年2月10日，德必集團在深交所創業板成功掛牌上市，成為國內首家在創業板上市的產業園區運營服務商。

現時，德必集團採用的三種經營模式分別為承租運營、參股運營、受託運營。財報顯示，賈波同妻子李燕靈是德必集團的實際控制人，合計持有公司56.04%的股份。

天眼查顯示，德必集團在上市前曾於2016年9月至2018年9月期間獲得過4輪融資，投資方包含達晨財智、卓元資本、海爾資本、江銅有鄰、中民投、陽光財險、華點投資、招商致遠資本等，其中C輪融資金額達數億元。

由於德必集團從事的主要是產業園區“二房東”的生意，囙此公司在項目運營中也存在一定的經營風險。德必集團在招股書中坦言，部分園區租賃的房產未辦理產證，存在權利限制、政策變更等風險。

德必集團與北京市東風農場有限公司簽約的東楓德必WE“園區項目，坐落於北京市朝陽區東風南路8號。雖然該項目於2017年12月便已早早竣工，並於2020年12月31日取得1至9號樓以及12幢的產權證書，但截至2020年12月31日，仍有部分產權證書（10號樓、11號樓）還在辦理中。

德必集團與方系珀麗置業（上海）有限公司簽約的天杉德必易園園區項目，位於上海市長寧區天山路1900號，屬在建工程，也未取得產權證書，依據法院裁定，方系珀麗置業（上海）有限公司獲得該房產的經營使用權。

德必集團稱，其參與運營的項目園區物業多由老舊建築改造而來，個別園區租賃房產中有部分房屋尚未取得產權證書，多為歷史原因形成的臨時建築或輔助設施建築。根據相關租賃合同，現時德必集團承租運營租入的未取得產權證書的房產面積約2.6萬㎡，占德必集團承租運營模式運營管理園區可供租賃總面積的比例為4.23%。

雖然德必集團與合作方在合約中約定了物業出租方對因無產權證書導致的損失需要承擔的賠償責任，但仍不排除無產權證書的房產會被認定為違建拆除的可能，囙此仍對公司的經營埋下了一定的隱患。

除了產權證書未辦妥外，德必集團承租的園區還存在房產抵押、查封的情况。

德必集團與上海新湖房地產開發有限公司簽約的德必虹橋綠穀WE“園區，該處房產中201室、202室等多處房屋，已被上海新湖房地產開發有限公司抵押給了中國農業銀行股份上海閘北支行、中國工商銀行上海市普陀支行，分別涉及債務金額2億元、1.4億元，債務履行期限分別自2016年5月23日至2026年5月22日止、自2016年3月21日至2023年3月31日止。

德必集團與上海醫藥（集團）有限公司簽約的位於上海市長寧區愚園路716號德必愚園1890園區項目，房產被江蘇省無錫市中級人民法院予以查封。德必集團表示，雖然現時暫未對實際承租造成影響，但仍存在日後因查封事項影響愚園正常運營的可能。

此外，德必集團利用存量房產運營文化創意園區，還存在承租位於劃撥土地上的房屋及承租房屋所在土地的實際用途與規劃用途不一致的情况。截至2019年9月30日，德必集團承租運營的園區項目中17個園區承租的建築物所在土地使用權系物業產權方以劃撥管道取得，25個園區承租的建築物所在土地的實際使用情况與規劃用途不一致。

業內人士認為，雖然德必集團多次強調自己與合作方在合約中約定了因上述風險而導致的具體賠償事宜，並說明這些存在風險的房產業務占各期營業收入的比例較低，對公司生產經營、財務狀況影響也較低，但這些存在不確定性的房產，仍像一顆顆深埋地下的雷，對德必集團的未來發展構成一定的隱患。

半年時間負債率接近翻倍

財務資料顯示，2018年至2020年，德必集團分別取得7.72億元、9.1億元、8.33億元的營收，歸母淨利潤分別為5141萬元、1.14億元、9840萬元，其中2020年營收、歸母淨利潤較上一年同比分別下降8.42%、13.57 %。

今年上半年，德必集團實現4.54億元的營收，同比增長14.84%；歸母淨利潤為5128.87萬元，同比增長8.19%。

德必集團稱，由於國內的疫情得到有效控制，公司所處的辦公市場逐步恢復正常，為公司的運營提供了有力的外部條件；公司不斷提升運營能力；存量園區業務板塊也基本恢復到疫情前的狀態；持續發展的新增項目也貢獻了收入及利潤。

不過，德必集團的資產負債率偏高。截至上半年末，德必集團的資產負債率達到66.9%，而2020年年末資產負債率為34.15%。

德必集團對此表示，受新租賃準則影響，若剔除新準則影響後，本期末資產負債率為23.38%。截至上半年末，德必集團的短期借款為646萬元，相較上年末增長158.28%，德必集團稱主要系報告期內新增銀行借款導致。

此外，德必集團在次級市場上的表現也不盡如人意。截至11月12日收盤，德必集團報收33.3元/股，較上市首日最高點82.67元，大幅縮水。

在投資者關係互動平臺上，有投資者問及德必集團公司股價下跌問題，德必集團稱，公司上半年的業績保持穩健增長，但股價的表現不是很理想，公司管理層也很重視市值管理，一方面公司會堅持做好業績，保持業績持續增長，同時公司會積極主動和市場投資人互動交流，讓投資人更好的瞭解文科創園區運營行業和未來發展規劃，做好市值管理工作，回報股東們的信任。

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