圖片來源：中房報圖庫

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“2021年國慶期間，海南樓市看房人數及成交額均僅是去年同期的15%左右，海南房地產市場已步入蕭條。”

中房報記者陳標志丨海南報導

“新政策出臺後，企業去找有關部門諮詢和辦理相關業務，部門工作人員也不知道該怎麼辦……”10月28日下午，海南省房地產業協會（以下簡稱“海南省房協”）召集各會員單位，召開會長辦公擴大會議。

這次“會長辦公會”雖然是海南省房協的年度“常規動作”，但會議議題顯然有些“特別”：會議主要圍繞海南當前房地產形勢及各企業關心的重點問題展開討論，並給當地政府部門提意見。

11月10日，中國房地產報記者在海南省房協的一份官方會議匯總紅頭文件中見到，會議共匯總三大類問題：金融政策、商辦類項目政策及其他政策對於當地房地產業的影響。其中，在討論“商辦類項目政策對房地產業的影響”議題時，與會企業代表提到“房企希望政府出臺調控政策不要隨意加碼，不搞‘一刀切’，急企業之所急，構建政府、企業、金融業等合理溝通平臺，加强對房地產市場的有序管理”。

“在流向房地產放貸比例呈縮緊的大環境下，海南各會員單位（房企）都不同程度面臨資金面緊缺的現象。為此，部分企業為回收資金，保障企業生存空間，主動或被動（因限價）地讓利賣房，降低房價，也囙此引發了一系列連鎖反應，對房地產市場穩定和健康發展不利。”上述會議匯總檔案在最後表示，“海南房地產市場已步入蕭條（期）”。

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商辦類項目政策出臺“後遺症”

10月28日下午，海南省房協在海口召開一次“特別”的會長辦公擴大會議，10餘家頭部房企代表參會。本次會議主題是交流近期房地產業熱點政策，並收集與會代表的意見和建議。

討論交流環節，參會房企代表打開話匣子，發言踴躍。在談到海南不久前出臺的《關於加强商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》等政策性檔案，參會房企代表也提出了自己的看法。

關於商辦類項目的政策，房企代表主要提到海南於8月20日發佈的《規範商業、辦公類建設項目規劃報建的通知》和10月14日發佈的《關於加强商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》兩個政策性檔案。

“按照新出臺的政策規定，對於已批未建的商業、辦公類項目，有關部門要重新核查規劃報建方案。我們企業的項目就屬於這種‘已批未建’的情况。”一房企負責人在會上稱，政策出臺後，他們拿著相關材料去找有關部門諮詢和辦理相關業務，看新政策出臺後，他們項目如何辦理相關手續，“工作人員說政策是出臺了，但是沒有出臺相關配套細則，他們也不知道該怎麼辦，需要吃透政策或出臺相關配套細則後才能辦理。”

“按照政策規定，我們只要修改一下規劃就可以了，項目總不能停在那裡等政策配套細則，是吧？”上述房企負責人表示，按理說政府部門出臺一項新政策，應該在之前就考慮到政策出臺後會遇到哪些問題，及時出臺相關政策配套細則，這樣才能保證政策實施的連續性、協調性，“項目現在停在那裡，我們也很苦惱。”

“相關政策還規定，商辦類項目產權分割銷售最小單元建築面積不得小於300平方米。”一房企負責人表示，以海口為例，在商辦物業市場方面，主流需求面積在100-300平方米，現有的商辦物業市場，存量、增量巨大，銷售週期長，增速完全不能滿足吸納需求。

在海南省房協上述會議匯總檔案中，也歸納了商辦類項目開發商的建議：對於商辦物業以銷售為目標的開發企業而言，過高的面積段限制提高了單套物業銷售總價，造成銷售難度增大，影響開發企業原定資金計畫、開發節點、回款節奏，大幅增加開發企業運營風險；對於商辦物業以持有運營為目標的企業而言，過高的面積段限制，會造成招租難、空置率高、租金收益降低，影響中小微創新企業的進駐，並且對新消費、新經濟領域（比如網紅直播等）帶來直接制約。

他們建議，應本著遵循出讓合同的前提下，從市場角度和提高產權分割面積或提高單筆交易面積的客觀實際出發進行調整；商業物業防範“商改住”主要控制條件應秉承科學、系統的專業態度，應落實在建築規劃設計方面，比如建築整體限高、分區層高、面寬進深限制，不同業態的供水、供氣、排污、室內加層板等。

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房企建議政策不搞“一刀切”

參會代表均表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，圍繞著“穩地價、穩房價、穩預期”目標，行業共同維護房地產市場持續健康有序地發展。

但他們又認為，現時在流向房地產放貸比例呈縮緊的大環境下，海南各會員單位（房企）都不同程度面臨資金面緊缺的現象。為此，部分企業為回收資金，保障企業生存空間，主動或被動（因限價）地讓利賣房，降低房價，也囙此引發了一系列連鎖反應，對房地產市場穩定和健康發展不利。

他們建議，希望政府加强政策引導，在堅持“房住不炒”主基調，調控政策不隨意加碼，不搞“一刀切”，構建政府、企業、金融業等合理溝通平臺，加强對房地產市場的有序管理。

海南省房協官方匯總檔案稱，對於海南自貿港政策，會員單位希望除了宏觀上的一些大政方針外，行業、產業上應該有相應的細化的政策出臺支撐。如上述兩份關於規範商業、辦公類建設項目規劃管理的通知均自下發之日起執行，具體的實施細則或何時公佈實施細則都沒有進行具體的通知，部分涉及此業務的房企無所適從，除了等待還是等待，打亂了企業的年度投資計畫。

對於現時在海南實行的“限規劃+限報建+限價+限購+限貸+限投資强度”政策，海南省房協建議，政府部門應結合海南實際情況，充分與各相關企業商量，協調妥善解決方案，嚴格按照9月29日海南省《海南自由貿易港優化營商環境條例》公佈的條例中指出的，政府及有關部門應當履行向市場主體依法作出的政策承諾、依法簽訂的契约以及司法機關作出的生效裁决，不得擅自變更政策承諾或者契约。

“政策的延續性是營商環境、企業投資的關鍵保障。”有參會房企負責人表示，“新規對應新項目，舊項目依據舊規”、“新規不溯舊”是關鍵前置原則。

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“海南房地產市場已步入蕭條”

會議討論環節還提到“限價”問題，參會代表也提出了自己的建議。

有代表提到，現時海南省房地產市場出現了一二手房價格倒掛問題，如海口一手房限房價17300元/平方米以內，但局部地區的二手房房價有的已達到30000元/平方米以上現象。

“各級政府部門是否有相應的政策或者措施積極應對，尤其是對於海南市場來講，各開發商的拿地成本高企、建安資料瘋漲、用工成本居高不下，並在疫情疊加的持續影響下，對海南房地產市場挫傷較大。”他們提出建議，希望政府相關職能部門能够真正落實“一城一策”政策，真正落實商品房的“商品”内容，安居房的“保障”内容，各取所需，區別對待，據實定策。

“‘一刀切’限價政策造成海口市價格平均化，都市價值沒拉開，好地段、好產品自然被市場追捧（出現加價搶購等亂像）。”他們建議，政府部門首先應合理新增住宅用地供應，鼓勵與支持更多企業參與安居型住房開發；盼政府儘快出臺科學定價分區劃價政策，讓市場回歸理性，保障房地產市場可持續發展。

相對於商業供地，海南全省近一兩年來，商品住宅供地處於壓縮收窄狀態。據一份統計資料顯示，以海口為例，2021年1月-8月，海口共供應27宗用地，總面積為1013.4畝，成交用地面積為964.61畝。但在這些供地中，商品住宅用地供應和成交數僅為3宗，總面積僅為38.54畝。

就整個海南而言，全省商品住宅用地供應也不太樂觀，2021年1-8月，全省一級市場土地供應突破237宗，總供地面積為1萬畝，成交9601.35畝。但1-8月商品化住房土地供應僅為3宗，即38.54畝。

海南省房協方面表示，因多方面原因，海南房地產市場已步入蕭條；今年國慶黃金周期間，海南樓市看房人數及成交額均僅是去年同期的15%左右。

責任編輯：馬琳劉亞

審讀：戴士潮

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