住房商品化後，物業糾紛成為老百姓極為關心的問題。然而，美好的社區生活、優質的物業服務，不是靠“花式”行銷或不交物業費式的“維權”即能實現。在溫嶺市，環雅公司依約履行著為社區提供物業服務的義務，而業主江某卻因鄰居違建、房產跌價，及向該物業公司反映沒得到滿意結果而拒不支付物業費。日前，浙江省溫嶺市人民法院作出裁判，依法支持了環雅公司的訴求。

物業收費明約定

浙江溫嶺某房地產商於2012年在城區建造了一商品房社區。

同年4月，房地產商與環雅公司簽訂了《前期物業服務合同》，載明社區的物業由環雅公司管理，業主按其擁有房子的建築面積交納物業費。業主或物業使用人於辦理交房手續之日次月起交納全年的物業費等等。契约訂立後，環雅公司依約對社區裏的房屋及配套設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護社區內的環境衛生和秩序。

2015年，市民江某在該社區買了一套建築面積為83.17平方米的房子，滿心期待著住在新房子裏的未來生活。

鄰居違建起糾紛

在收房時，江某發現：隔壁鄰居私自將進戶門外移並裝了外開式的房門，佔據一米多的公共通道，房門一開就能挨到自己家，進出十分逼仄，並破壞了消防、通信、水電的設施及外部牆面，當即拒絕簽收。

房地產商多次與他溝通，說這事找環雅公司就能辦好。2016年8月，江某為了早點拿到房產證而最終簽字收了房。

隨即，江某找到環雅公司反映情况。環雅公司及時向行政執法部門進行報告，公司的專案負責人也表示願意配合江某將違建部分恢復原狀。

驗收當日，江某發現被占樓道雖已恢復原狀，但牆面凹凸不平，粉刷色差大。另外，他還丈量了門及閘之間的距離，鄰居仍佔用約13釐米寬的公共通道部分。

他對這個結果很不滿意，從2018年11月開始就一直拒絕支付物業費。2019年底，江某把社區的房子賣給了別人。

房產跌價由誰賠

2019年以來，環雅公司曾兩次提起訴訟，卻均以撤訴終了。

迫於無奈，2020年環雅公司提起了第三次訴訟，要求江某支付物業費2811元及逾期付款的違約金。

庭審中，江某提出，因為物業監管不到位導致房屋樓道短13釐米，且破壞了包括消防、通信、水電在內的設施，很不安全，導致賣房時虧了10萬餘元。

他還提出，環雅公司作為一個有償服務的機构，有義務監管業主的各項行為，房價下跌的原因就是該公司在業主違建時沒有盡到阻卻義務，其應當承擔自己賣房差價20%的賠償責任。

環雅公司則認為，他們對江某對門的業主違建一事曾進行積極的跟進，也通知過相關部門進行干預，對門業主也非常配合，將違建部分拆除並恢復原狀。

由於更換了大門，原來的位置無法安裝，囙此佔據了約13釐米寬的樓道位置。針對這種情況，公司也積極與江某溝通，江某最終在詢問了相關部門後，也同意了對方將大門安裝在現在的位置上。可上述情况沒有形成書面協定。

物業公司已盡責

溫嶺市人民法院經審理認為，從現有證據來看，環雅公司只是在提供物業服務過程中存在著一定瑕疵，比如未及時制止江某鄰居的搭建行為等，但並不屬於嚴重違法或嚴重違約的情形。江某不能以此為正當理由而拒付物業費。

涉案事件經江某反映後，環雅公司積極地與江某的鄰居溝通，也向行政執法部門報告，有關部門亦已介入其中，制止了江某鄰居的違法行為，其違法狀況亦得到整改，且整改過程中，環雅公司積極對整改後遺留的破損牆面等部位進行了修復，該行為亦得到江某的認可，其已盡到相應的義務，無需賠付江某損失。

江某要想徹底解決違建等問題，應當繼續向有關職能部門反映加以解决，確實有證據證明存在損失的，可以另案向侵權方主張；對於物業服務瑕疵，其有權要求環雅公司承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等責任。

另外，《前期物業服務合同》對業主未按時足額交納物業服務費產生的違約責任作了明確約定。江某拒付物業費，已構成違約，理應支付逾期付款違約金。故法院判決江某支付給環雅公司物業費2811元及2018年11月開始計算的逾期付款違約金。

宣判後，江某不服，提起上訴。二審法院維持原判，駁回上訴。

判决解析：

物業服務企業沒有執法權

本案承辦法官、溫嶺市人民法院石陳人民法庭庭長陳泳濱介紹：業主和物業公司是平等的民事主體，業主在享受著服務的同時，也應當履行自己應盡的義務。

環雅公司作為社區的“管家”，有配合業主維護相關權利並提供便利條件的義務，保障社區的居住環境。其在接到江某反映後，對江某鄰居採取了勸阻、上報行政執法部門等措施。雙方還加强了溝通交流，江某鄰居也積極配合，對違規佔用部分進行恢復。

江某陳述其所在的社區鄰居佔用公共區域而損害其利益，責怪環雅公司未幫其處理好而拒付物業費，實質上誇大了環雅公司的職能。環雅公司本身沒有任何行政權力，既不能揮起拳頭粉碎違建，也不能坐在原告席起訴要求江某的鄰居拆違。

囙此，在這種情況下，江某不能因為其他業主違規佔用部分未恢復至自己滿意的程度，而把所有的責任歸罪到環雅公司頭上。其拒不支付物業費和要求物業承擔賣房虧損價20%的賠償責任，是不受法律保護的。

整治違建應各負其責

毀綠擴院、佔用平臺、搭建陽光房等違規行為及其帶來的安全隱患是社區的“通病”。整治社區違建的問題，需多方努力，多管齊下。本案中雖只涉及兩個主體，但是在事情推進的過程中，相關的參與者卻有以下四種，各自承擔著不同的社會責任：

一是把樓道公共空間“圈”成“儲藏室”的違法改建的業主。面積不够樓道凑。樓道公共空間被佔用並不是個例。部分業主甚至認為自己對房屋附近的樓道區域享有專有權利，可自行處置。

然而，法律早有規定，任何組織或個人私自侵佔共有領域，均屬於侵犯業主之共有權利。都在一棟樓裏，裝修改造必然會影響鄰居的生活：在臨時佔用時要採取措施保障安全並及時恢復原狀；在改變房屋結構時更要慎重，要徵詢鄰居的同意，並向物業詢問報備，避免造成不能修復的損害。

二是維權“不成”的業主。業主消極地拒絕交納物業費來表達自己心中的不滿，並不是理性的做法。

業主在發現鄰居擅自佔用、改建公共區域時，有權請求其排除妨害或者消除危險。在維權過程中，雙方要加強溝通交流。如果談不攏，業主可以找業委會、社區調解或是向物業服務企業徵詢解决的方法。調解不成，可以請求行政執法部門監管。行政執法部門若不作為，可以提起行政訴訟加以糾正。當然，也可以直接以違建侵權者為被告提起民事訴訟。

三是“真的沒有執法權”的物業服務企業。部分業主違規搭建是物業服務企業最頭痛的問題，影響到公共區域的安全、衛生及鄰里關係。物業服務企業只是社區的管理者，沒有行政執法權，發現問題也只能加以勸導、提醒。

物業服務企業遇到業主違建等問題，首先要加強監管檢查，及時予以制止。行為人不聽勸的，向行政執法部門進行投訴；其次要加大宣傳力度，讓業主意識到擅自佔用公共區域不僅損害了他人的利益，也會造成隱患；還要建議業委會和業主大會發揮自治監督作用，及時勸阻違規業主。

四是具有“實權”的行政執法部門。違規者利用住宅的特殊性和隱蔽性“躲猫猫”，使得執法人員“進門難”。只能靠投訴舉報、隨機抽查等管道來發現問題，從而影響到治理的效果。

囙此，行政執法部門要保持對新生違建“零容忍”的高壓態勢；强化“城管+社區+物業”三方聯動機制，充分發揮社區、物業巡查作用，實現社區違建全天候、全覆蓋監管。同時，要有效整合社區、物業、居民等多方力量，强化巡查監管，力求做到防範在先、發現在早、處置在小。

來源：中國普法微信公眾號

編輯：任喆