拉尼娜將至，今年冬天將特別冷。

比寒潮更冷的是房地產，沒有金九銀十，成交量暴跌，開發商雷聲不斷……

物極必反，房地產板塊大漲

11月10日晚間最新消息，人民銀行公佈的最新資料顯示，金融機構房地產貸款明顯提速。

資本市場提前有了反應。

今天，長時間跌跌不休的房地產板塊，竟然迎來了大漲。

久旱逢甘霖，實屬不易。

A股市場上，房地產開發板塊持續拉升，截至收盤，京投發展、保利發展領漲，收漲超7%，金地集團漲逾6%，金科股份、招商蛇口跟漲，十餘支地產股漲幅在3%以上。

地產債也絕地反擊，收盤多數上漲，“21陽城01”漲超12%，“20金科01”漲超11%，“15世茂02”漲11%，“19世茂G2”和“20金科03”漲近10%，“20世茂G2”漲超9%，“20世茂G1”漲超8%。

港股市場，房地產板塊帶領恒生指數探底回升，收盤上漲0.74%，地產股大幅拉升，世茂集團漲17%，中國奧園漲超15%，融創中國漲14.9%。

房地產板塊上漲已經成為新聞，足以證明當前樓市的冷清局面。

土地出讓金和成交量能直接體現樓市的溫度。

資料顯示，全國300城土地出讓金同比連跌四個月，土地溢價率環比連降五個月。

今年前三季度，全國300城推出的各類用地規劃建築面積同比减少8.66%，成交規劃面積同比降低15.63%。

九月，是樓市傳統旺季，成交面積同比大跌31.42%。

房價最高的深圳第三季度二手房的成交量很有說服力。

2021年8月，深圳二手房僅成交2043套，同比下降約81.96%。8月深圳二手房每日成交量基本在80套上下波動，均低於一手房日均成交量；但在去年8月，深圳二手房每日成交量基本都超過400套，幾乎是一手房的三倍還要多。

9月，二手房成交量跌破2000套，如此之低的成交量，過去十幾年所罕見。

10月，深圳二手房住宅成交量更為慘澹，才1605套。

除了成交量，二手房價格也開始鬆動。

2020年10月，112個都市，100個下跌，下跌都市占比91%。月環比明顯上漲的只有惠州，但看惠州走勢圖，最近3周都是下跌的。東莞最近3周也是下跌的，也就會說全國基本上沒有熱點都市在漲。

開發商的日子也不好過，華夏幸福已經債務累累，恒大也正處於艱難時刻，近日，曾經的地王佳兆業也被媒體爆出理財產品兌付逾期。

不僅如此，與房地產相關的領域，譬如家電，水泥建材，瓷磚，傢俱等等，股價早已跌得面目全非。

利好不斷，釋放重磅訊號

房地產的紅利期早已成為過去，加上房價上漲沒有節制，樓市調控理所當然。

不過，樓市調控現在的策略是因城施策，靈活多變。

太熱，就要持續加碼，太冷，就要適當放鬆。

無論是成交量，開發商，還是周邊行業，現在的溫度確實有點低。

物極必反，在這個寒冬，樓市迎來了多個利好訊號。

早在今年9月27日，央行發佈了“貨幣政策委員會2021年第三季度例會”的新聞通稿。最大亮點是兩個維護。

第一，維護房地產市場的健康發展；

第二，是維護住房消費者的合法權益。

11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，有債券從業人士對券商中國記者表示，部分房企有計劃近期在銀行間市場注册發行債務融資工具。現時基本可以確定的是招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等房地產公司會首先獲得發行資格。

對優質房地產企業來說，融資可能會優先得到許可。

資金是房地產的命脈，這相當於給房地產雪中送炭，加了一件禦寒的棉衣。

10月90城中有20個都市房貸利率出現下調，其中14個都市首套利率下降，14個都市二套房貸利率下降。這給購房者減輕一定負擔的同時，同時更新增了大家的信心，從而帶動更多剛需群體入市。

具體都市方面，武漢率先出招。

武漢非本市戶籍的總部企業高級管理人員，在本市無自有住房的，其在限購區域購買首套自住住房可不受限購政策限制。

也就是說有一部分人群可以不受限購政策限制，在武漢購買一套房產。

雖然沒有大規模放鬆限購，但此刻適當的定向放鬆限購亦能給武漢新房市場帶來暖意，無疑有利於新房的成交。

徐州也放鬆商品房預售條件了，進一步給開發商解綁。

10月28日，徐州市住房和城鄉建設局發佈了《關於調整市區商品住房預售項目建設規模的補充通知》。

通知的要點是調整預售條件，開發商每次申請預售證的建築面積由4萬平方米調整至不低於2萬平方米（尾盤除外）。

這是要讓開發商加快速度把房子賣出去，回流現金。

種種迹象表明，樓市的至暗時刻正在過去。

樓市將會走向何處？

2021年只剩不到2個月了。

此前樓市調控加碼，現在，調控繼續的情况下，因時而變，適度寬鬆。

2022年，樓市將會走向何處？

11月9日，美聯儲還在《金融穩定報告》中繼續看空中國樓市。

不過，令人意外的是，一方面唱空中國樓市，一方面美國的高盛卻在默默抄底中國樓市。

高盛投資組合管理團隊透露：正在買入中國房企債券。談及個別房企風險事件引發的連鎖反應，該團隊成員稱，傳染風險被高估了，市場正在消化這一風險。

這不是空穴來風。

央視旗下《金融時報》也證實了這一個消息，表述是，外資正看准時機抄底。

這是什麼訊號？

樓市要見底了嗎？答案見仁見智。

那麼問題來了，多重利好加持下，房價是不是又要開始新一輪上漲了？

絕對不會。

就跟調控不是為了讓房價下跌一樣，政策利好同樣不是為了讓房價上漲。

樓市調控微調，一方面是為了防止樓市大幅度下跌，要知道中國家庭資產的70%以上都是房產。

一旦房價出現大幅度下跌，那麼整個市場都會出現難以承受的負面影響，所以很多都市出臺了限跌令。

成交量持續减少，對樓市相關的行業，也有影響。

譬如建材行業的水泥，鋼鐵，還有與房地產相關的基建領域，以及家電，傢俱，裝修等行業，都會有很大影響。

我們抗擊疫情取得了重大成功，但散發的疫情依然揮之不去，疫情對經濟肯定也有一定影響。

監管部門也多次強調，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，的確如此。

現在微調，不是救市，也不是用樓市刺激經濟，而是不讓房價過快下跌，讓開發商有時間來自救，讓整個房地產維持一個穩定狀態。

這對金融，對產業，對經濟都有正面作用。

樓市釋放利好，並不代表房價將會大漲。

現在房價已經沒有大漲的基礎，價格高企，二手房指導價的推廣，對炒房客的打擊，特別是資金層面的打擊。

事實證明，也非常有效。

樓市調控還將繼續，調控途中的調整或者說是偶爾的利好，只是為了避免房價快速大幅下跌。

2022年，房價大概率將會小幅波動，大漲大跌的可能性微乎其微。

來源：首席財經觀察Pro

作者：周松濤

責編：李冬雨

編審：沙蘭梅

終審：錢紅兵