近日，廣東省人民政府辦公廳發佈《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》（下稱《實施意見》），明確廣州市和深圳市單列租賃住房用地占比原則上不低於10%，將廣州等10座都市納入發展保障性租賃住房重點都市。

“十四五”期間，廣東省計畫籌集建設保障性租賃住房129.7萬套（間），在全國各省目標任務量中居於首位。南方日報記者注意到，此前，廣州市已公佈“十四五”期間保障性租賃住房籌建計畫，擬建設60萬套（間）以滿足新市民、青年群體的住房需求。不難看出，今後五年，廣州市保障性租賃住房擬籌建總量約占全省建設總量近一半。

作為近十年來保持人口淨流入的國際大都市，保障性租賃住房是廣州市提升城市競爭力，保持都市吸引力的重要穩定器。為圓滿完成“十四五”期間任務，廣州已初步明確七大保障性租賃住房籌集管道，並鼓勵“政企銀”三方合作模式，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權房為主體的住房保障體系。

2021年，廣州市保障性租賃住房籌建量為17萬套（間），記者從市住房和城鄉建設局獲悉，截至今年10月，全市已籌建保障性租賃住房13.4萬套（間）。

從廣州市中心驅車1小時餘，遠遠望見長腰嶺地區建設中的一處高樓，便是計畫於明年3月推出的保障性租賃住房項目。四周是低矮的山丘和密集的民居，與大樓形成了鮮明比對。

作為廣州市首批利用村集體用地建設的保障性租賃住房，長腰嶺試點項目發揮市、區兩級國企資源優勢，將白雲區鐘落潭鎮長腰嶺村第四經濟合作社集體用地集約化利用，打造總投資1.73億元的青年人才品質生活社區。

精緻的裝修設計以適合青年群體的時尚風格為主基調，建成後，長腰嶺項目可提供600餘套租賃住房，其中，面積在30平方米以內的戶型占比為50.87%，而最大戶型面積68.53平方米，也在《實施意見》鼓勵的“建築面積不超過70平方米的小戶型”範圍內。

戶型小、租金低。《實施意見》對保障性租賃住房提出了剛性要求，長腰嶺項目建設運營方——廣州城投住房租賃發展投資有限公司相關負責人表示，現時，該項目已成功申請中央財政獎補1281萬元，總獎補額度為1831萬元。

當前，廣州市已初步明確七大保障性租賃住房籌建管道，除以長腰嶺項目為代表的集體用地籌建模式外，還包括“工改租”、產業園區配建、整租運營、土地公開出讓、企事業單位自有存量用地、城中村安置房配建等。

地處廣州市中心城區的繼園東保障性租賃住房項目，不僅是全省首個“工改租”試點項目，也是第一個“政企銀協”多主體聯動打造的住房租賃項目。現時，項目已進入市場流通環節，是全市首個獲得公積金“按月沖還租”支持的試點。

繼園東專案啟動儀式。

綜上來看，繼園東項目無疑是廣州建設保障性租賃住房的探路者。事實上，廣州市作為傳統老工業都市，仍存留有工業閒置物業，特別是對於市中心閒置資源的盤活將有助於改善保障性住房職住平衡的問題，進一步提升保障性租賃住房市場的性價比。

未來，中心城區的低效用地或將成為廣州大力發展保障性租賃住房的價值高地。在荔灣區南岸路，被建材專業市場圍繞的建方公寓矗立在一座產業園區內，該項目以產業園區配建管道籌集，已推出251套小戶房型。

作為一個連鎖品牌的長租公寓，與市場上創業型租賃企業相比，一直以來，建方獲得了來自建設銀行在融資、科技、諮詢等多方面的支持，項目以盤活中心城區存量資源為主要籌集管道，常年保持著較高的入住率。

建方公寓相關負責人告訴記者，除依託建設銀行的優質資源外，該機构長期與擁有存量物業資源的機构建立戰略合作，並重點關注與都市更新或產業配套相關的資訊跟踪，不斷尋求房源籌集管道的突破。

近十年來，廣州市人口增長率超47%，千方百計破解土地與人口間的衝突依然是擺在這座超大城市面前的重要課題，截至今年10月，廣州市已籌集保障性租賃住房13.4萬套（間），落實到全市300餘個項目中，這些項目以多樣化模式力求突破租賃住房用地瓶頸，為都市新市民、青年群體構築起溫暖的港灣。

繼園東項目一樓大廳公共空間陳設。

“十四五”期間，廣州市定下60萬套（間）保障性租賃住房建設任務，目標建設總量走在了全國城市前列，彰顯了這座超大城市的戰畧擔當。不僅在建設量上領先，廣州還提出了“美麗宜居，活力安居”的住房發展願景。

“當年輕人來到這座城市，他們不只是來謀生的，他們要在廣州享受一線都市的美好生活。”廣州市夢享社區運營負責人羅金良說，對於夢享社區來說，項目的籌建僅是第一階段，如今，該品牌將更多資源投放在打造受青年歡迎的活力社區方面。

咖啡廳、圖書館、健身房，返家的上班族從大門口進入到房間時，還會經過一處竹林小徑。羅金良四處奔波尋找資源，通過與海珠區來穗局、海珠區圖書館、官洲街道等組織合作共建，打造更多文化活動場景，為社區注入了便利與活力。

“作為一個常年漂泊在異鄉的打工人，我很能理解獨自在外打拼的困難。從前，光是辦理證件、開證明就要各處輾轉打聽，我的親身經歷表明，新打工人需要更加豐富的服務。”羅金良介紹，從糾紛調解、證件辦理，到心理輔導、社交活動……夢享社區加强與當地政府合作，解决了很多青年人住房之外的生活需求。

與上述項目相比，夢享社區屬於創業型住房租賃項目，僅北山村店便有3000餘個房源運營。創業型項目採取純市場化運作模式，羅金良除受到天使投資人和建設銀行的入股外，必須靠盈利維持項目運轉。在他看來，盈利的基礎在於社區的營造和對新市民、青年群體日益增長的美好生活需求的滿足。

自2017年專案啟動以來，在夢享社區北山村店居住的青年朋友逾萬人，憑藉著對客戶資訊的大資料分析，夢享社區不斷研究客戶需求，提升服務品質，以增值服務讓搬進來的人在此安“家”、安心。

最近的週末，夢享社區運營團隊發起電競比賽，召集社區裏的青年們一起享受閒暇時光，讓羅金良感到驕傲的是，這些年他已通過搭建社交平臺促成了4對社區情侶。此外，疫情防控期間，他也通過介紹法律援助、調換房型等方法，幫助受到工作衝擊的青年解了燃眉之急。

“社區運營不是一次活動那麼簡單的事，涉及方方面面的工作，如社區應急管理能力、增值服務投資、資源統籌能力等。”羅金良認為，這些是比萬丈高樓平地起更見實力的事情。他希望保障性租賃住房和長租公寓，可以解决當下青年面臨的困難和問題，並讓他們走出孤獨，更好地擁抱這座可愛的都市。

建方·寓保障性租賃住房內部陳設。

在繼園東，“家友見面會”為新老住戶搭建了交流平臺，運營方為擁有相同興趣愛好的住戶建立社群，加强青年社群的彼此融合，營造溫馨的居住環境，增强用戶對社區和產品的黏性。

在建方杉木欄店，超800平方米的大公區開設了藏書超5000册的圖書館，作為廣州市圖書館基層服務點，已成為租客和周邊街坊共亯的公共圖書館。此外，會客區、健身房也是建方各店的標配設施。

從長租公寓市場現狀來看，當下，有遠見的運營團隊已經走出打價格戰的發展階段，開始朝著社區文化建設的方向發力，更多租賃企業看到了增值服務高於產品本身的溢價空間。

■聲音

明確各方權責，避免資源錯配

相比公租房這一兜底性民生工程，以及共有產權房的商品内容而言，保障性租賃住房以其龐大的供應量和市場的靈活度，迅速成為都市新市民、青年群體的理想居所。然而，就現時而言，保障性租賃住房仍屬一個有待探索的“新生事物”。

在廣東省發佈《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》之際，南方日報記者採訪了廣州大學房地產研究所所長陳琳，對於廣州市保障性租賃住房建設，她提出了一些建設性思考和建議。

南方日報：與公租房和共有產權房相比，您可否簡要描述保障性租賃住房扮演的角色？

陳琳：保障性租賃住房不設定收入門檻限制，這就意味著它不同於公租房這樣的民生兜底項目，相對共有產權房而言，它的租賃内容也讓它的定位更加鮮明。我個人認為，保障性租賃住房是介於上述兩者之間的，為都市新市民、青年群體提供過渡性住房支持的產品。它與公租房、共有產權房是三者互為補充的關係。

南方日報：您認為當下保障性租賃住房存在哪些問題？針對這些問題您有什麼解决的建議？

陳琳：廣州市提出建立保障性租賃住房要科學合理佈局，注重職住平衡，現時，一些保障性租賃住房位置相對偏遠，除產業園區內職工外，對社會客源的吸引力不大。廣州現有存量資源中，除部分房源位於市中心外，大量集體用地建設項目、招拍掛土地配建項目位置較遠，難以達到職住平衡的要求。

保障性租賃住房面向新市民、青年群體，對於區位的要求比普通商品房更高。繼園東、夢享社區、建方·寓等項目多集中在市區，但除城中村外，中心城區用地緊張也在一定程度上限制了保障性租賃住房項目的規模，而這就要看都市有沒有條件和决心建設保障性租賃住房，這兩點缺一不可。

希望政府可以採取更加開放的政策，避免資源錯配導致的浪費。另外，政府是否也可以考慮參攷公租房的管道，除實物供應外，也提供一些貨幣獎補，為青年人靈活選擇房源提供政策支持。

南方日報：早先，長租公寓爆雷事件一度給市場造成了不利影響，如何在推廣保障性租賃住房時，進一步規範市場行為，避免資本對於民生項目的不良影響？

陳琳：這是一個值得探索的問題。如今，保障性租賃住房很多採取政企銀多主體合作的管道籌建，政府除提供政策、規範監管外，還能如何保障市場健康平穩運營？這就涉及多主體的權責邊界問題，政府選擇强干預還是弱干預？這是未來保障性租賃住房試點要去探索的，希望儘早做出幾個標杆項目，為全市乃至全國提供推廣經驗。

保障性租賃住房沒有脫離長租公寓的運營實質，在有政府政策紅利下，更應該警惕市場行為對民生項目的影響，這不僅會影響經濟效益，更會影響社會效益。

此外，在市場化運營方面，政策也要考慮到市場主體的趨利性，適當給予項目一定經濟平衡的空間，如允許運營方以商養租、提供多種服務等，同時，在合法合規方面，相關規劃、審批部門也要考慮針對保障性租賃住房建立專項審批通路和機制，為企業降低制度成本。

南方日報：如何看待保障性租賃住房項目為青年社群營造的社區文化？

陳琳：非常支持運營方對青年群體給予更多的關注，這是都市住房發展的一大進步，將幫助廣州邁向更高品質的城建階段。多種經營裏既有服務，其實也包含著商機，也可以二者並行不悖，真正為新市民、青年人創造一個在都市打拼的港灣。

但也有一點要注意，如果為了逐利而導致過度商業化，可能會帶來適得其反的效果，不利於保障性租賃住房的長期發展。

【南方日報記者】郎慧

受訪者供圖

【作者】郎慧

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