齊魯晚報·齊魯壹點記者劉一諾通訊員趙翠竹

只因九旬老人入住出租房，房屋正常租賃期內，房東停水停電怒攆房客。房客被迫搬離。房東說解除合同是因房客違約，租房時未告知是給年邁老人居住，房東的說辭，法院會支持嗎？近日，濟南市曆城區人民法院審結該起房屋租賃契约案件。

王軍（化名）經房產仲介機构介紹，租賃了房東沈女士所有的住房一套，契约租賃期2年。王軍按照合同約定支付給沈女士全部款項後於2019年6月1日開始入住，但沈女士突然於2019年9月20日無理勒令王軍，只能住到2019年11月15日，並且不容協商。在此期間王軍積極尋找房屋，但由於房源及條件所限，暫時沒有找到。就在王軍積極尋找房源時，房東突然於2019年10月21日强行給合法租住的房屋停水，23日停電，造成王軍無法生活。且沈女士在沒有通知王軍，並且在王軍不在的情况下，擅自帶人撬門，換鎖致使王軍無法進入取回自己的物品。之後雙方對退還租金及押金的數額等事項發生爭議，訴至曆城法院，要求法院判令房東沈女士退還房屋租金、押金、違約金、仲介費等約計3萬元。

沈女士辯稱，自己完全按照合同法的規定和雙方簽訂的租賃合同約定提前30日，於2019年9月20日採取簡訊及微信管道通知房客王軍騰房終止雙方的租賃關係，已給王軍預留的騰房寬限期內，不存在違約。

法院審理查明，合同履行期間，沈女士發現王軍年近九十歲的父親也居住在涉案房屋裏，遂以此為由，於9月20日通知王軍最遲於11月15日搬離。10月21日，沈女士再次要求王軍馬上搬離，並於當日過物業公司將出租房屋停水停電，在此情况下，王軍於2019年10月24日帶父親搬離，但有少量衣物尚留存在房屋內，直至12月9日才取回。之後雙方對退還租金及押金的數額等事項發生爭議，訴至法院。

王軍要求退還2019年10月21日之後的房租及押金並支付違約金，且搬離時其有金銀首飾遺落在房屋內，要求返還或賠償；沈女士主張其在12月15日才更換鎖具進入房屋，囙此租金應當計算至12月15日，且王軍的車輛始終占著車位到12月19日，上述費用均應自押金中扣除。

法院審理認為，沈女士以涉案房屋內入住年邁老人為由，通知王軍解除合同，經查，雙方簽訂的租賃合同中對此並無禁止性約定，亦未約定入住年邁老人屬可單方解除合同的情形；合同約定“甲方需提前收回該房屋的，應提前30日通知對方，經雙方協商一致按月租金100%標準支付違約金”，該條系對提前收回房屋應承擔違約責任的約定，而非對單方解除權的約定，該條亦明確寫明：提前收回房屋應經雙方協商一致。故王軍安排其父親在涉案房屋內居住並未違反合同約定，沈女士不享有單方解除合同的權利，其在合同履行期間要求王軍騰房構成違約，應當承擔違約責任，應當按合同約定支付王軍違約金。

王軍租賃房屋系用於家庭居住，該房屋位於樓房高層，如無水無電，必然影響正常居住使用，2019年10月21日沈女士對房屋斷水、斷電的行為，致使王軍不能實現租賃房屋的目的，故法院確認雙方租賃合同於2019年10月21日解除，沈女士應自2019年10月21日起退還王軍相應的租金等費用。

王軍已支付沈女士2019年6月1日至2020年3月31日期間的車位費385元，沈女士提交監控錄影擬證明王軍的車輛一直佔用車位至2019年12月19日，對此王軍不予認可，認為其搬離後已無將車停放在此的必要，如有停放也是來處理後續事務時暫時停放。法院認為，車位佔用的行為系連續或繼續狀態，沈女士提交的佔用車位的證據系監控錄影，該錄影僅顯示2019年12月19日8時許車輛駛離停車位，無法以此證實該車輛一直佔用停車位，故法院對沈女士該主張不予支持。王軍要求退還2019年10月21日至2020年5月31日期間5個月零10天的車位費，法院予以支持。

根據查明事實，法院判令沈女士應退還王軍租金18333.33元、押金4876.8元、仲介費1250元、物業費546.7元、車位管理費205元、預交電費113.5元；支付王軍違約金2500元。判决作出後，雙方均未上訴，沈女士在判决履行期限內支付王軍上述所判七項款項共計27825.33元。

法官表示，王軍與沈女士簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應誠信履約。在合同履行期間，任何一方不得隨意解除合同，否則不僅要退還未履行部分的租金等費用，還要承擔違約責任。本案中沈女士僅以房屋內入住年邁老人為由要求解除房屋租賃契约，其理由不屬於法定解除情形，其提前解除合同的行為構成違約。沈女士未與對方協商一致便擅自對房屋斷水斷電，影響王軍對房屋的正常使用，無法達到契约目的，囙此雖然房屋實際於12月收回，但應自10月份斷水電之日起退還王軍租金。沈女士最終退還王軍租賃費用並支付違約金共計27825.33元，其於2019年6月1日將房屋出租，實際於2019年12月15日收回，期間共計6個多月的時間，但因其違約解除合同，且採取非理性的行為使對方無法正常使用房屋，囙此形成訴訟，在扣除違約金等費用後僅獲得不足3個月的租金收益，造成人力、物力損失，違約成本較高，據此建議房屋租賃的雙方當事人在欲提前解除合同時，應充分考慮違約成本，採取與對方有效溝通、協商一致的管道解除合同，同時做好房屋鑰匙及物品的交接，盡可能减少不必要的損失，避免糾紛衝突的發生。