對很多購房者來說，房價低確實能帶來很多幸福感，畢竟買房不再是很遙遠的事，壓力也沒那麼大。但也是這些房價低的都市，非住宅物業最容易降價。最近有兩個省會城市大量拋售公寓：昆明、長沙，這些物業降價還不是小打小鬧偷摸附贈福利，是實實在在地降價讓利。有人說，這說明昆明和長沙的房價，從公寓開始扛不住了。

據悉，昆明有公寓直接降價到2500元/平方米了，雖然是對員工的內部促銷價。但其他房企的對外價格也沒高到哪去，4500元/平方米的平層，算下來真不貴。這也不是昆明第一次降價了，年初就有第2套半價、帶學位、可落戶、水電按居民水電標準等降價噱頭。

除了昆明，湖南省會長沙也一直在去公寓庫存。年初，長沙某公寓還要1.5萬/平方米，可到了4月就只要9000元/平方米左右；9月特價5888元/平方米。特價公寓的出現，讓20多萬買一套公寓的想法成為現實，而降價的效果也很明顯，公寓周成交量從20多變成一天160多套。可惜的是，即便在降價，長沙公寓還是越來越多。

至於公寓為什麼半價出售，主要原因是庫存太多了，像長沙公寓的庫存在8月就有467.78萬平方米，區域去化週期最短都要2年；昆明的公寓去化週期也要4.6年。可怕的是，除了現有庫存，大量公寓還在源源不斷地新增，長沙近兩年待上市的公寓都有666.3萬平方米。另外經濟、政策都在收緊，公寓投資需求在减少。

其實公寓大降還有個原因，長沙、昆明的住宅價格也沒有很高，長沙更是二線都市中的窪地，小資家顯示均價1萬/平方米左右，想買房並沒有那麼難。如果要20多萬全款買套小公寓，可能更多人會選擇用這個錢當首付買住宅吧，風險更低。其實不管在哪個都市，行情下行的時候，最先降價的肯定是非住宅。

為了給公寓去庫存，長沙、昆明都出了相關政策。昆明從土地内容上限制商業開發，减少大量辦公項目對外銷售，平衡市場供求。長沙政策更多，比如嚴格控制非住宅商品房用地增量、促進非住宅商品房租售、降低非住宅交易成本等。一方面降低未來公寓供應，另一方面降低購買公寓成本，新增需求。

但從長期來看，昆明、長沙的公寓去化可能也不盡人意，因為在沒有學位、捷運、繁華地段等因素加持的情况下，商業公寓的變現真的很難。再加上昆明的住宅都在讓利，房價從1.5萬/平方米跌倒1.3萬/平方米，公寓真的沒有很大的吸引力。

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