小麗（化名）去年畢業後打算留在濟南打工，要留下首先就得解决住的問題。於是，小麗找到了一家仲介公司。在初步篩選後，租下某社區單元房內的其中一間小臥室。“剛畢業沒收入，選擇合租屋也是想儘量能省點錢。”小麗的初衷是好的，但萬萬沒想到，合租房才住了沒一個月，就被仲介安排進去一比特男性租客。隨後小麗向仲介提出退租要求，並要求仲介公司退還自己的租金、押金、物業費等。但仲介公司扣除違約金後，只退還小麗一百餘元，雙方協商未果，無奈下小麗將仲介告上法庭。案子雖不複雜，但小案子卻凸顯大問題，為了規範住房租賃市場秩序，保障住房租賃各方當事人合法權益，結合近年來房屋租賃合同糾紛案件，山東省濟南市中級人民法院向市場監督管理部門發出一份《司法建議書》，而讓人欣慰的是，這份建議書剛發出不久就收到了“回復”。

一審判定仲介公司違約

對於小麗而言，她只想知道，仲介公司認為自己違約這事兒有法律依據嗎？如果自己沒有違約，那麼仲介公司又是否存在違約行為呢？山東商報·速豹新聞網記者瞭解到，根據一審法院審理認定，仲介公司存在根本違約行為，囙此除了支付小麗前期支付的房租、押金、物業費等外需再支付小麗一千餘元的違約金。

根據一審法院已經查明和確認的事實，小麗與仲介公司之間簽訂的契约僅在第二條約定房屋租賃用途為居住，居住人數為1人，並未對契约的其他履行管道明確約定，雙方在隨後的實際履行中也未能達成補充協議，《合同法》第六十二條第（五）項的規定：當事人就有關合同履行管道約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，按照有利於實現契约目的的管道履行。一審法院認為，小麗租賃涉案房屋是出於居住的目的，且其租住的房屋為單元房中的一個房間，衛生間、廚房、客廳等公共部位需要與他人共用，作為女士，要求與女性合租一套單元房，不論是從居住生活的方便還是居住安全考慮，都更有利於實現契约目的，且從仲介公司員工給小麗的微信回復中可以證實，小麗也確實向仲介公司一方提出了與女士合租的履行要求，仲介公司應當本著誠實信用的原則，按照有利於實現契约目的的管道履行契约，但中介公司卻不但忽視小麗的要求，還在未向小麗告知也未征得小麗同意的情况下，就將涉案房屋其他房間租賃給了與小麗互不相識的男士，造成小麗無法在其租賃的房間內繼續方便安全地居住，小麗租賃房屋的契约目的無法實現，仲介公司的行為應構成根本違約，根據《合同法》第九十四條第（四）項的規定，小麗可以要求解除合同。

隨後一審法院判決：小麗與仲介公司簽訂的《房屋租賃合同》解除；仲介公司需返還小麗管理費、物業費、房租及押金等一千餘元；此外還需支付小麗違約金一千餘元。

仲介是否承擔違約責任？

一審判決後，仲介公司不服判决，隨後上訴到濟南市中級人民法院。該院民事審判第四庭員額法官明霞經過審理，認為本案的爭議焦點是，仲介公司是否構成根本違約，是否應承擔違約責任。仲介是否承擔違約責任，要看當事人在契约裏有沒有明確的約定。

因為合租房存在合租人的不確定性、共用衛生間及水、電、暖、物業費等的分擔問題，需要承租人之間相互的信任及必要的容忍，囙此，對合租人的選擇及費用的分擔，應在租賃中明確約定。本案中，涉案單元房有三個獨立的房間，仲介公司以間為組織分租給三人，小麗承租住其中一間，這個時候她應該知道另外兩間的承租人是不確定的。首先，小麗作為一個成年人，應該認識到合租房不同於女生公寓，雖口頭提出了與女生同住的請求，但並未作為契约的明確約定，也未明確約定仲介公司安排男女混住屬於違約情形之一；其次，仲介公司未以書面承諾的管道承諾涉案單元房僅出租給女生，小麗提交的證據也不足以證明仲介公司已經口頭承諾過僅出租給女生；再次，租賃合同未約定仲介公司安排其他人入住前，需征得小麗的同意。囙此，仲介公司安排男生入住該合租房並不違反合同約定，不存在違約情形。依據合同約定，小麗如對房間不滿意，可以通過調房的管道，另行承租其他房間，囙此，仲介公司安排男生入住其他房間，並不足以導致小麗契约目的的不能實現，一審認定仲介公司構成根本違約，無事實及法律依據。

小麗提出退房後，雙方自行辦理了房間的交接，租賃合同以協商的管道解除。綜上，雙方租賃合同的解除是因小麗認為自身居住不方便，而非因仲介公司違反合同約定所致，一審判決仲介公司承擔違約責任不當，法院應予以糾正。對小麗要求仲介公司支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。仲介公司對其應返還小麗管理費、物業費、房租、押金無抗告，法院予以確認。

法院向相關部門提出司法建議

濟南市中級人民法院民四庭四級高級法官明霞

小麗的這起案件雖不複雜，但反映出當前的一類社會現象。隨著濟南各類產業人才、新就業大學生及其他外來務工人員數量增長，租房需求進一步擴大，合租作為住房租賃新業態逐漸興起。因住房租賃仲介機構經營管理不規範，合租房內租住人員數量多、男女混住情形較為普遍，存在較大的治安、消防隱患，由此引發較多房屋租賃合同糾紛案件。對此，濟南市中級人民法院特意向濟南市市場監督管理局發出一份《司法建議書》。其中提到，為規範住房租賃市場秩序，保障住房租賃各方當事人合法權益，促進住房租賃市場健康發展，特提出以下建議：

一、加強宣傳，引導住房租賃仲介依法誠信經營

通過分發宣傳單頁、開展普法宣傳活動等管道，走進社區，走入仲介機構，讓住房租賃仲介機構瞭解相關法律規定，增强依法經營意識，督促住房租賃合同備案，减少房屋租賃安全隱患。

二、强化監管，規範住房租賃合同文本

定期抽查住房租賃仲介機構使用的合同範本，指導其完善適應當前租賃市場的引導性條款，明確契约中租賃房屋基本情况、租賃期限、租金、押金、契约解除、違約責任等要素。如租客有特殊需求，住房租賃仲介與租客協商一致後，應當將相應需求在契约條款中予以明確約定，避免後續產生糾紛。加大房屋租賃仲介機構非法行為查處力度，督促房屋仲介建立合租房管理台賬，配合警察、消防部門定期巡查管理，及時消除安全隱患。

三、注重調解，妥善化解住房租賃衝突糾紛

充分發揮街道辦事處、社區網格管理人員作用，依託住房租賃相關行業協會，積極調解處理住房租賃引發的衝突糾紛，維護住房租賃當事人合法權益。

這份司法建議很快就收到的“回復”。接到司法建議書後，濟南市市場監督管理局隨即與相關部門取得聯系，積極配合業務主管部門集中整治住房租賃領域的問題，協同加强對房屋仲介機構、住房租賃企業的法律文宣和監督管理，推行濟南市住房租賃合同示範文本，加强契约行政管理，指導企業依法誠信經營，取得了良好的效果。（山東商報·速豹新聞網記者王曉迪通訊員周文鵬）

來源：山東商報

編輯：任喆