原創：一棵青木

來源：遠方青木（ID:YFqingmu）

文章已獲授權

買房之後，開發商降價了怎麼辦？

中國第一起開發商降價發生在2008年，至今已經13年，業主們早已摸索出了一個最佳應對方案，那就是大鬧售樓處。

對於這樣的人甚至都形成了一個專業稱呼，叫房鬧。

13年來，房鬧無往而不利。

2008年，樓市下行，萬科率先在深圳降價促銷，開了房價下跌之先河。

多家房企跟進後，引發大量老業主抗議，地方政府隨後對房企進行了談話和協調。

協調的結果，就是要麼取消降價，要麼給業主退差價。

全國第一例樓市降價出現在深圳，第一例房鬧出現在深圳，第一個全額補償房價差額的先例也出現在深圳。

有了2008年的先例，大鬧售樓部就有了案例可循，在隨後2011年的回檔，2018年的回檔中，大鬧售樓部這種行為如同傳染病一樣，迅速蔓延全國。

只要你敢降價，業主就敢鬧售樓部，而地方政府一定會約談，要求開發商讓步。

剛才貼了個2008年大鬧售樓部後開發商全額退款的新聞，下麵再給大家貼一個2011年大鬧售樓部後開發商取消降價計畫的新聞。

2018年，樓市開始了第三輪回檔，這次打響樓市降價第一槍的還是萬科。

因為這次距離如今較近，很多人可能對當時的新聞還有印象。

2018年10月，萬科的廈門白鷺郡大降價，在原先折扣的基礎上再度讓利，這可是真金白銀的降價，每戶大約降了100多萬，並不是什麼噱頭。

降價消息刷屏全國後，老業主大鬧售樓部的戲碼照例上演了。

結局自然也是按老戲碼來，萬科被迫退款，每戶退款100萬，總共退了一個多億。

大鬧售樓處只有兩個結果，開發商取消降價房源，或者退老業主差價，差別無非就是鬧幾天而已。

總之，大鬧售樓處對老業主而言，只有好處，沒有壞處，這幾乎已經形成了一個潛規則。

我看了十幾年新聞，到目前為止沒有發現過一起大鬧售樓部鬧虧了的事情。

只要鬧，肯定賺，無非就是賺多賺少。

直到武漢市出現了標誌性的中海光穀東麓事件。

2013年，武漢光穀東湖新技術開發區的房價大約是6000元/平米，作為武漢市重點發展的地區，這裡享受到了整個武漢最高的漲幅。

2020年，武漢光穀東的平均房價已經達到了2萬/平米，最高房價接近3萬。

你要知道，光穀東很偏，相當的偏，而武昌覈心區的房屋均價也才3萬左右。

光穀東的房價漲幅，在整個武漢市首屈一指，漲幅之快在武漢人這裡是出了名的。

2020年9月，光穀東開了個新樓盤，叫中海光穀·東麓。

旁邊均價2萬以上，東麓只賣1.55萬，瞬間就成了武漢最出名的“神盤”之一，引發了大量購房者的哄搶。

售罄後再開，再開又售罄，東麓半年賣掉了2700套房，整個樓盤快賣完了，已經基本處於收官狀態。

但2021年年中，房住不炒徹底發威，全國樓盤都不好賣了，東麓的銷售進度一下子就慢了下來。

2021年國慶期間，東麓試探性小幅降價，拋出了一小批1.3萬+的特價房，銷售速度並不讓人滿意。

2021年10月15日晚上，武漢眾多房地產仲介的朋友圈突然彈出了這麼一條消息，說光穀東麓放出了一棟樓，按1.1萬+的特價出售，欲購從速。

當天晚上，東麓的售樓部就被人擠爆了，特價房被一掃而空。

對於當初的1.55萬售價，每平米大概少了三四千，折扣率約為30%左右。

100平的房子，一下子就少了30萬。

剛才說了，這個盤是武漢的神盤，已經賣掉了2700套房，開發商已經處於甩尾貨的階段了。

有這麼多老業主，很自然的，老戲碼又上演了。

現在的業主越來越專業了，響應速度越來越快。

東麓放出特價房消息第二天，老業主就被人組織起來了，直接堵了售樓部。

裡面還有不少蹲了一夜的新業主契约還沒簽完呢，外面的老業主抗議橫幅都拉起來了。

這麼快的響應速度，這麼强的組織能力，老業主數量又那麼多。

可想而知，這一波的大鬧售樓處，强度非常的大。

除了傳統的鬧售樓處以外，東麓的鬧事業主還玩出了很多新花樣，在網絡上到處鬧事。

到政府留言板上抗議這還算溫柔的，畢竟有問題可以提嘛，合理不合理都可以提，這不算什麼。

但組織眾多業主衝擊神舟十三號的直播間，刷屏鬧事，這性質就太惡劣了。

為什麼東麓的業主要這麼鬧事？

因為按十幾年的老規矩，事情鬧得越大，開發商妥協的可能性就越大，政府介入的速度就越快。

只要不打砸搶，業主一定贏，最差也是取消特價房源，搞不好就每人直接收30萬的紅包，為何不鬧？

按老規矩，這個時候武漢市地方政府就應該約談開發商了，然後開發商就要被迫讓步。

以前全國都是如此，包括前幾年的武漢也是如此。

但這一次，武漢市政府沒有讓步，沒有選擇息事寧人。

對於網絡上的市民投訴，該樓盤所屬的東湖新技術開發區管委會公開回應，支持開發商的降價行為，白紙黑字的告訴鬧事業主：

投訴人反映的降價問題未違反《商品房銷售管理辦法》相關規定。

對於惡意鬧事，嚴重違反法律法規的帶頭業主，武漢市警察行拘8人，其中1人行政拘留10天，7人行政拘留5天。

雖然處罰極輕，但在全國樓盤鬧事史上，這可是破天荒的第一次。

鬧事業主不僅沒有拿到好處，還被拘留了，甚至被拘留了8人之多。

地方政府出臺限跌令，約談降價房企的新聞我看了非常多，但地方政府明文聲稱本地房企降價不違反規定的新聞，我還真是第一次見。

長期以來，武漢市就是一個對於壓制房價非常努力的都市。

中部地區的省會城市裏，能和武漢比誰的房價更低的，只有長沙。

長沙房價低，是因為當初在那個土地不值錢的時代，長沙大舉開發新城，進行了土地的天量供應，導致存量樓盤數量驚人，囙此房價上不去。

而武漢的房價，則是被市政府硬生生壓下來的。

中央提出壓制房價的方針後，武漢市第一個進行了響應。

要壓房價很簡單，要麼斷了地產的資金，要麼就大量進行房屋供應。

資金歸銀行管，武漢市政府管不著，那就只能從大量供應入手。

但根據國家的耕地紅線，武漢市的土地儲備量和供應量都是有限的，無法擴大土地供應面積。

現在和以前不一樣，地方政府已經沒辦法亂批地了，隨便供應土地的時代早就過去了。

無法卡斷資金，無法擴大土地供應，那怎麼可能壓房價呢。

為了實現壓房價的目標，武漢市想出了一個沒辦法的辦法，大舉提升土地的容積率。

1平米土地蓋2平米房子，容積率就是2，蓋3平米房子，容積率就是3。

容積率越高，社區的房子就越高、越密，居住舒適度就越低。

但是，同樣一平米土地，造出來的房子就越多。

日本東京的樓盤，容積率在1.2~1.3左右，上海市和杭州市的樓盤，容積率一般在1.8左右。

上海市還有明文規矩，住宅項目容積率任何情况下都不能超過2.5，實際執行的時候容積率一般都不超過2。

最近幾年，武漢市住宅的平均容積率，從一點幾，被武漢市政府一口氣提升到了4以上。

武漢高達4的容積率，代表武漢市一塊地能容納的人口，是上海市的2~3倍。

而且4的容積率還只是平均值，為了平抑房價，武漢市還無限提升市中心覈心區的容積率，郊區的新土地反而可以用很低的容積率。

網上有句話，叫武漢無豪宅。

這句話沒說錯，武漢市真的沒有豪宅。

說武漢無豪宅並不是說武漢那些豪宅項目的裝修不行，設計不行，而是整個樓盤的品質從根子上就不行。

隨便舉幾個這幾年武漢比較有名的豪宅項目給大家看一看。

融創中心武漢壹號院，容積率4.61。

綠城武漢黃浦灣，容積率5.84。

沙湖九璽，容積率6.0。

新港長江府，容積率7.04。

西北湖壹號禦璽灣，容積率7.09。

如果你有武漢的朋友，隨便問一下，他們一定知道這幾個樓盤，這都是最近幾年武漢最火的樓盤，分別都是各自區域的房價天花板，而且都地處武漢覈心繁華地段。

但你看看這個容積率。。。

4的容積率也好意思叫豪宅？上海都不說豪宅項目了，拆遷房的容積率才2左右。

至於那些6和7的容積率，上海和杭州的朋友們估計都已經驚呆了，完全無法想像這樣的樓盤究竟有多密集。

但在武漢，這就是頂級豪宅，分別都是各自地區的房價天花板。

他們容積率是很高，但其他樓盤一個賽一個高，你根本不可能找到低的。

囙此，地產人說，武漢無豪宅。

這麼高的容積率，導致武漢提供了大量的住房供應。

最近幾年，武漢市和杭州市的供地規模基本接近，但因為武漢奇高無比的容積率，武漢市最終提供的房產數量，是杭州的2.5倍。

這麼多的房屋供應，讓武漢市房價的漲幅遠遠弱於其他城市。

你可以想像一下，假如武漢市也按照杭州那樣，按照2以內的容積率造房子，房屋供應總量减少了2.5倍，武漢市的房價會在如今的基礎上飆升到什麼地步。

房價縱然追不上杭州，也不會差距太遠，武漢市人民（沒買房的）會比現在要痛苦的多。

高容積率會帶來居住舒適度變差，但和沒有房相比，孰重孰輕，那個對武漢人民更好，我覺得大家心裡都會有自己的判斷。

當然，一旦房價穩住了，武漢市還是願意造好房子的。

2020年11月1日，武漢市修改供地規則，取消之前的高容積率政策，把全市最高容積率限定在3以內，平均容積率向2靠攏。

解决了武漢人沒房子住的問題後，武漢市開始解决武漢人沒有好房子住的問題。

同樣的土地，能蓋出來的房子數量大大减少，但這並不代表武漢市要開始拉房價了。

改善居住品質的重要性，是要排在房住不炒之後的。

2021年10月底，對於因降價大鬧售樓部，嚴重違反法律法規的業主，武漢市政府沒有和稀泥，沒有約談開發商，直接依法辦事，破天荒的給與了行拘處罰。

房鬧們鬧了十幾年，終於有了第三種結局。

期房也是房，同樣是一種權利，契约一簽，歸屬權就轉移了。

從簽合同之日算起，房價漲上天，收益都歸業主，而不歸開發商，這是最基本的合約精神。

如果開發商敢賴帳，直接起訴法院，法律一定會支持業主。

房價漲了什麼都好說，但房價一跌，業主就不認帳了，直接耍賴反悔，要麼退房要麼退差價，最低最低也得是要求開發商取消降價行為，收回所有降價房屋。

但實際上，開發商就算把房子免費送人了，那也是他的權利，這和之前的房子怎麼賣的沒有關係。

但是從2008年大鬧售樓部的先例開始，就基本沒考慮過什麼合約精神，地方政府既有維穩的需求，也有暗暗撐房價的需求，約談開發商，要求開發商讓步，是很自然，也很普遍的選擇。

這麼多年的妥協下來，中國老百姓已經形成了共識，房價只會漲不會跌，跌了就鬧事，政府一定會管。

雖然政府一定會管這個結論很荒謬，但老百姓確實有這個共識。

住房銷售本來是一種市場行為，買賣雙方盈虧自擔，結果政府卻成了房價的隱形擔保人。

在這種共識的支撐下，中國的買房者對價格回撤的容忍度，是零。

一毛錢都不能跌，買入後只能漲不能跌。

房價不止永遠漲，還會是單邊上漲，永遠只漲不跌，永遠不可能回頭。

哪怕以後會暴漲，現在你跌一點點，那也不行，一點都不能跌。

2011年北京某售樓部被大鬧後，房地產商被迫退房，當時房價是2萬/平，現在已經漲到了5萬。

但這並不耽誤當時業主大鬧售樓部要求退房，只因帳面房價跌了幾千。

只要房價略有回頭，房鬧就一定會大鬧售樓部，而地方政府一定會出來勒令開發商把價格漲回去。

既然如此，你還等什麼呢，有什麼好等的。

中國人對房價的神話迷信，已經達到了不看租金，不看回報率，不看地區規劃，不看國家貨幣政策，啥都不看，只看自己兜裡有多少錢，够不够首付。

買房的策略只有一個，那就是够錢就買。

掏空六個錢包，乃至於去借錢，只要凑夠了首付，就立刻買房。

無視價格，無視一切，先趕緊買套房上車才是最重要的。

反正，漲了收益歸自己，跌了可以找政府。

很多業主說，我們當初買房，是因為售樓部的銷售說房價永遠漲，一定不會降價，自己才買的，現在開發商降價了，屬於欺詐，所以自己要退房。

首先，按法律規定，只有寫入契约的才算正式承諾，其他所有口頭承諾都不算數。

你願意相信那些“甜言蜜語”是你的事，並不代表開發商的法律承諾。

至於為什麼你願意相信那些“甜言蜜語”，因為你自己心裡就是那麼認為的，你確實是認為房價永遠漲，開發商一定不會降價。

至於原因，歸功於十幾年的房鬧。

平心而論，一套房100萬，一下子降價30萬，很多業主辛苦一年也就攢七八萬塊錢，30萬是他們幾年的辛苦積蓄，一下子就憑空蒸發了，確實接受不了。

但商品房，首先是商品，然後才是住房。

有漲，就一定有跌，這裡面一定是有風險的，世界上不存在只漲不跌的商品。

風險可以延后，但一定不會消失。

如果你因為房鬧的存在，心裡就有了莫名其妙的底氣，認定房價一定只漲不跌，囙此做出了買房的判斷，那利益受損的一定是你自己。

降價的開發商不止武漢這一處，想降價的開發商更是到處都是，但都因為害怕房鬧的存在和地方政府的插手而沒有降價。

如今武漢開了中國房地產調控之先河，首次明文規定地產商有降價的權利，同時依法依規把惡意鬧事的業主給送進了拘留所。

一口氣拘留8人，武漢市政府強調房住不炒，建立健康房地產市場的决心，不是一般的大。

房鬧只賺不虧的好日子，已經過去了。

不知道其他地方政府，能否學一下武漢市的這種行為。

有法不依，支持房鬧，隨便和稀泥，這不是負責任的地方政府應該做的事情。