作者：子非魚

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自從今年2月份，樓市風向標深圳給自己出臺了二手房官方指導價，將自己的成交量幹趴下，並穩定了上漲許久的勢頭後。

二手房官方指導價，成為了壓制二手房房價的制勝法寶，被很多都市奉為圭臬，紛紛效仿深圳，開啟了二手房官方定價時代。

在深圳之後，到目前為止，又有14個都市發佈了二手房官方指導價，也就是說，共有15個都市出臺了二手房官方指導價，分別是：

深圳、寧波、成都、三亞、西安、上海、紹興、無錫、東莞、金華、衢州、溫州、合肥、廣州、北京。

不過，儘管都在效仿深圳，但覆蓋力度和做法以及指導價相比於掛牌價的讓利力度，各有不同。這些細節的差异，最終會改變二手房官方指導價在各個都市產生不同的效果。

比如寧波只是針對熱點學區房開展了二手房官方指導價，成都、西安、無錫、廣州和東莞等、北京、三亞等，都是針對部分社區，覆蓋力度都不如深圳。

此外，上海雖然沒有發佈二手房官方指導價，但出臺了二手房價格核驗，和二手房官方指導價異曲同工。所以也將其列入其中，而且上海的價格核驗是覆蓋全市。

從指導價的讓利力度來看，深圳的二手房官方指導價相比於此前的掛牌價，普遍打了七折，力度是最大的。後來紹興、廣州和東莞的力度，也追齊了深圳。

寧波普遍打了8折，成都普遍打了八五折，西安普遍打了七五折，力度都不如深圳。

以上15個都市，最早出臺的是在今年2月份，最晚出臺的是在9月底，距離現在也有1個多月，那麼這些都市的樓市怎麼樣了，房價都跌了嗎？

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二手房成交量，15個都市全線下跌，其中深圳跌幅最透徹。

需要特別說明一下的是，這些都市二手房全線下跌，並非是二手房官方指導價一個因素，還有信貸政策收緊的疊加，這一點我在之前的文章中說過好多遍。

在信貸都收緊的背景下，15個都市誰的跌幅越大，說明二手房官方指導價發揮的效果越顯著。

從數據可以看到，9月份深圳的二手房同比去年成交量下跌了80%。

其實10月份深圳的二手房成交量已經公佈，僅為1605套，繼續下跌。這一成交量創下了2012年3月以來的最低值，也就是創近十年以來新低。

製圖：都市財經；數據：深圳住建局

深圳的二手房成交量如此慘澹，一方面是因為深圳的二手房官方指導價發佈最早，歷時最長。

另一方面，深圳的二手房官方指導價含金量最高，也就是力度最大。不但覆蓋了全市3600個社區，而且指導價普遍是在原先的掛牌價基礎上打了7折。

掛牌價讓利力度越大，對成交量的傷害就越大。因為二手房官方指導價，最大的作用，提高首付比例，達到降杠杆的目的。

舉個例子，假如深圳福田區的一套100平米的房子，之前的掛牌價是1500萬元，指導價發佈後是1050萬元。

在二手房指導價發佈之前，假如某比特剛需購買了這套房子，首付是450萬，可以向銀行貸款1050萬。

二手房指導價發佈之後，業主沒有按照1050萬的指導價賣，仍按照自己的掛牌價賣給了某比特剛需。

但是銀行只認1050萬的指導價，給予的70%貸款是以1050萬為基礎，也即銀行只會給這位剛需購房者735萬的貸款。實際成交價是1500萬，購房者只能貸款735萬，意味著他的首付款提升到了765萬。

765萬，較450萬一下新增了325萬，首付比例新增，讓很多人望而卻步，放弃了購房念頭。

深圳之外，寧波的二手房成交量跌幅次之，9月份成交量同比下跌了75%，也算是凉到家了。

寧波是緊隨深圳之後，第二個發佈二手房官方指導價的都市。

上海的成交量跌幅位列第三。上海成交量跌幅如此大，是價格核驗與三價就低共同作用的結果，其作用邏輯和二手房官方指導價一樣，同樣是降杠杆。

比如，根據媒體爆料，在價格核驗和三價就低之下，導致上海的首付比例，首套3.5成變6成，二套首付7成變成8成甚至9成。

整體來看，出臺二手房官方指導價的15個都市，到9月份，二手房成交量同比跌幅都在20%以上。

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那價格方面呢？

根據中指院統計的資料顯示，15個都市中6個都市下跌了，其餘9個都市雖然價格未下跌，但增幅全部放緩。

其中價格下跌的都市包括深圳、寧波、三亞、上海、東莞和廣州。

其他9個都市，儘管尚未下跌，但從9月份的環比漲幅來看，相較於年初收縮了不少。

深圳市場方面，新房價格堅挺，二手房受信貸和指導價影響，跌幅比較大。尤其是一些學區房，在大學區制度與教師輪崗背景下，價格幾乎腰斬。

上海方面，不少社區的價格也在下調。

廣州、東莞同樣是受二手房官方指導價影響嚴重，很多社區都在降價套現。

與二手房相比，很多都市的新房其實降幅更大。因為，當下很多開發商急於回款，開啟了打折促銷模式。

除了深圳、上海的新房價格較為豪橫外，包括廣州、成都、西安、寧波等都市在內，很多新房項目都開啟了降價促銷。