2021年的冬天，比往年更冷一些。

1、佳兆業曝理財產品兌付逾期

繼恒大集團之後，又一家TOP20强房企的理財產品出現逾期兌付。

據媒體報導，11月4日，由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的理財產品被曝延期兌付，部分投資人聚集在深圳佳兆業總部。

維權現場圖源：中國基金報

在投資人的强烈要求下，佳兆業集團董事局主席郭英成電話連線現場投資人表示，佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，佳兆業有能力和辦法償還。

對於理財逾期，佳兆業集團表示，“今年以來，受嚴峻的房地產市場環境和國際評級機構下調評級等多重不利因素影響，佳兆業集團的流動性遇到前所未有的壓力。”

據悉，錦恒財富理財產品的底層資產為佳兆業旗下地產等項目，擔保方為佳兆業集團，由錦恒財富發行。該產品首期兌付期為2021年10月31日，最晚兌付期為2023年6月30日。根據佳兆業方面公佈的數據，錦恒財富現時到期未兌付逾3億元，理財產品總金額約為127億元。

資本市場方面，11月4日，佳兆業股價收跌超15.13%，最新股價1.01港元，市值70.9億港元。11月5日，佳兆業集團發佈短暫停牌公告，自11月5日上午9時起短暫停牌，以待刊發有關佳兆業集團的內幕消息公告。

除此之外，處於流動性危機的佳兆業集團和花樣年控股已經引起相關部門的注意。11月4日，佳兆業和花樣年收到深圳市住建局的通知，企業11月5日參加專題會議，討論公司流動性的問題。

2、佳兆業開展“自救”

或出售18個項目貨值達818億

事實上，在佳兆業旗下錦恒財富出現逾期兌付之前，佳兆業內部的自救已經開始了。

今年10月3日，佳兆業通過抵押旗下物業公司佳兆業美好67.18%股權，向中國山東高速金融集團有限公融資不超過1.2億美元。

佳兆業行政總裁麥帆表示，過去一年，佳兆業在經營上確實遇到困難，之前一直堅持完成對金融機構、合作方、財富產品的兌付，不過從10月29日開始，佳兆業遭遇了“階段性的難以為繼”，囙此無法給投資者兌付應有的本息。

而壓死駱駝最後一根稻草的當屬評級。10月27日，惠譽下調佳兆業長期外幣發行人違約評級（IDR），由“B”下調至“CCC+”，高級無抵押評級和公司發行美元高級票據的評級由“B”下調至“CCC+”；10月28日，標普將佳兆業長期發行人信貸評級由B調低至CCC+級，評級展望為負面。

評級下降，直接影響佳兆業的順利融資，最終引發兌付危機。

據悉，佳兆業擬處置其位於深圳的18個項目以應對這次危機，包括住宅、飯店、辦公大樓、購物中心、商業街等業態，權益貨值818.248億元，融資餘額203.8345億元，資產處置時間為2021年12月-2022年12月之間。

網傳佳兆業擬處置項目清單

但是現時的市場形勢中，“接盤”的買家勢必也十分審慎。“大宗資產一直有計劃接洽，只不過暫時沒有進一步進展而已。”一比特瞭解情况的人士表示。

此外，佳兆業旗下的產業集團，也紛紛精簡架構。據瞭解，佳兆業都市更新控股集團在近日調整為都市更新事業部，職能也隨之收縮，人員也出現了一定的變動。

3、曾入圍全國TOP19房企

佳兆業集團控股有限公司成立於1999年，總部位於香港，2009年在香港聯交所上市。集團旗下擁有20多家集團及專業公司，總資產近3200億元，業務覆蓋粵港澳、京津冀、長江經濟帶約50個都市。

佳兆業集團實施“地產+都市更新+產業”三駕馬車的發展戰略，2021年位列億翰智庫“中國上市房企百强第19比特”，並且晉級福布斯全球企業1000强。

來源：億翰智庫

然而，高速發展的背後，也伴隨著高杠杆發展的危機四伏。

從2016年短短幾年至今，佳兆業從40强外沖到19强，今年1-10月，佳兆業的權益銷售金額就達到了958億元。和銷售額一樣，佳兆業的負債也在飛速增長，截至2020年末，已經達到1215億元，1年內到期債務高達250億元。

比負債跑得還快的是融資利率。億翰智庫資料顯示，2020年50家典型房企平均融資成本為6.08%，佳兆業與富力地產、藍光、中國恒大、新力等房企處於同一梯隊，最低融資成本的富力都達到6.9%，佳兆業平均融資成本為8.8%，其中境內融資成本為7.8%。

值得一提的是，融資成本比較高的這一梯隊房企，大部分都已經宣告爆雷。

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全國多家百强房企陸續“暴雷”

樓市釋放信貸改善訊號

當前房地產行業資金緊張，房企債務違約等事件頻出。

除了佳兆業外，今年以來，藍光發展、新力集團、陽光100、當代置業、花樣年等先後被曝出現違約問題。據不完全統計，現時全國至少已有9家百强房企資金出了問題，這還沒算上一些正在變賣資產自救的百强房企。

一段時間以來，聚焦房地產企業的融資需求，市場相關討論逐步升溫。人民銀行金融市場司司長鄒瀾10月15日表示：這一方面是由於近期個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為；另一方面，部分金融機構對“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，使原本該合理支持的項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些房企資金鏈緊繃。

面對金融市場的短期過激反應，金融管理部門及時予以了糾正。9月底，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

據財聯社記者從金融管理部門和多家銀行處瞭解到，10月份房地產貸款投放環比和同比均有較大幅度的回升，初步估計環比多增約1500億到2000億元。

實際上，高層和金融管理部門近期已釋放了房地產信貸環境改善的訊號，強調房地產市場合理的資金需求正在得到滿足。

記者近日也從多位銀行業金融機構人士處獲悉，在部分地區和部分銀行中，房地產貸款正在“大方向沒有改變”的前提下，視具體情況進行一些微調與修正，而在這一過程中更強調對“合理的資金需求”的滿足。

光大證券金融行業首席分析師王一峰認為，後續房地產貸款總量有望穩中有升，項目儲備力度加大，用來保障房地產業務平穩健康發展。對於存量業務貸後管理，將在確保封閉資金管理的前提下，有序化解風險，做好政策傳導，打消經營機构疑慮，不盲目抽貸斷貸；實施好“保交房、保民生、保穩定”政策。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，由於此前部分金融機構對於監管政策在理解上存在偏差，因而未能滿足房地產正常合理的融資需要。隨著監管部門及時加強引導溝通，穩定市場預期，金融機構對房地產融資基本恢復正常，這有助於穩房價、穩地價、穩預期，同時將促進房地產市場平穩健康發展。