贊！海口這兩個社區更換物業順利交接

新物業主動找老物業商量街道辦業委會協調溝通

不吵也不鬧有話好好說

這裡的新老物業交接一團和氣

社區更換物業往往都會經過一番踢皮球糾纏，不少老物業以社區欠繳物業費等費用拒絕交接，老物業不肯走，新物業進不來，有的演變成衝突。不過，新海南用戶端、南海網、南國都市報記者近日走訪發現，海口部分社區在推進更換物業時，新物業主動友好溝通，協助老物業催收欠款，或者墊資支付社區對老物業欠款，街道、業委會也積極協調，沒有出現長時間糾扯、衝突，實現順利交接。

行業協會專家認為墊資管道不應提倡，但留員催繳欠費值得借鑒；還有律師建議基層組織應更積極介入移交，行業也需要完善服務與收費的標準。

新海南用戶端、南海網、南國都市報記者王康景實習生蘇夢燦

海口招鑫公館社區

新物業主動對接老物業並配合催收欠款

業委會積極協調實現新老物業平穩交接

“在老物業管理期間，社區確實存在不少問題，比如消防系統幾乎癱瘓，樓道燈損壞不修，地磚損壞導致坑窪以及泳池出現滲水等等。”海口招鑫公館社區業主說，老物業沒有及時解决問題，引發業主不滿，最終社區於2020年11月成立業委會並組織業主大會表決選聘了新物業。

據悉，該社區一共287戶業主，2021年9月，社區以招投標管道選聘了新物業公司。“我們進來後多次主動找老物業溝通，從理解他們的角度來協商交接細節，經過商討，我們同意協助他們催收所欠的幾十萬元物業管理費、公攤費。”海南羽馨物業服務有限公司總經理白玉豹說，作為新物業，他們給老物業提供場地，並配合聯系業主，做業主工作，同時協調老物業把業主預交的水電費退回業主。

為了展現誠意，他們還將墊資20萬元來恢復社區監控、人防和技防等設備，讓業主們看到服務，讓業主們主動積極繳納物業費。現時，新物業已經和老物業完成了交接工作，沒有發生衝突和長時間的踢皮球。現場，新物業聯系了老物業，老物業也表示雙方實現平穩交接，但不希望再詳談過程。

“我們業委會也和老物業溝通，把預交的費用退還業主，同時把社區裏交接前的一些物品該修的修好，我們業委會也會積極發動欠費的業主把物業費繳清。”社區業委會主任吳啟興說，實現新老物業和平過渡對社區是好事。

白玉豹還介紹，該物業公司以協助老物業合理催收社區欠款等管道，在澄邁、海口等地多個社區實現了平穩推進物業交接工作。

海口書香門第社區

達成債權債務移交，新物業墊資、接納老員工

街道辦、業委會組織協調，一個月順利交接

書香門第社區的業主帶娃在玩樂（物業供圖）

在海口瓊山區興丹路書香門第社區，一共有近300戶業主。社區業主們不滿意老物業服務，成立業委會後，向老物業提出整改要求，但老物業未能履行整改，社區組織業主大會選聘了新物業公司。

“說起交接，我們新物業去找老物業交涉交接事項，對方一開始理都不理。”海南三原華庭物業服務有限公司書香門第社區物業主任梁偉告訴記者，後來，找的次數多了，加上社區業委會和轄區街道辦的協調溝通，老物業同意商議交接。新物業瞭解到老物業預收了業主水電費，因為業主欠繳10多萬元的物業費，老物業未及時繳納水電費，導致社區面臨停水電。

梁偉說，作為新物業，他們主動先墊付資金繳納了水電費，讓社區保持正常運作，這實際上也等於把社區老物業的債權債務進行了移交，業主所欠的老物業的管理費交給新物業來催繳，而新物業則幫助老物業墊付了此前預收但還沒有交給水電公司的費用。

此外，為了讓老物業放心交接，新物業同意接納老物業留下的10多名基層服務的員工，在進一步培訓後再上崗。從得標入駐服務到完成交接，歷時一個月的時間，期間新老物業與業委會、業主沒有發生明顯的衝突和衝突，整體實現和平過渡。

“這期間，街道辦也起到了溝通協調的作用，我們業委會也多次找老物業商議，而不是吵架。”社區業委會主任趙女士說，在决定換物業之後，也發函給老物業，允許老物業加入競標，但老物業自己放弃。

觀點

行業協會：

接納老物業留下的人員催收業主欠費的做法值得借鑒

對於更換物業，一些社區新物業為實現及時和平穩進駐社區提供管理服務，採取墊資管道給老物業支付社區所欠的物業費，實現和平交接，對此，海南省業委會協會會長、海口市業委會協會會長肖江濤認為，實現平穩交接目的是好的，但不建議採取墊資管道給老物業支付欠繳物業費。

“一方面，業主不交物業費的確不對，但另一方面，被撤換的物業往往在服務上做得不好，服務質量與所收物業費標準不相符，新物業直接墊付業主所欠物業費，實際上老物業的服務不值得這些費用，在法律上也可能面臨問題，不值得提倡直接墊付。”肖江濤說，對於允許老物業留下人員在社區繼續催收業主所欠物業費等費用的做法則值得借鑒，這樣既滿足和平交接的需求，也能一定程度保障老物業的權益，但他還是強調需要合理測算老物業退出前提供的服務究竟是否值得這些欠款，尤其是算清楚社區公共收益的用途去向。

肖江濤還表示，更換物業中，實際上更多社區是因為業主、業委會與老物業發起司法維權，老物業以官司未判拒絕交接的情况比較多，欠費拒絕交接只是一部分。新修訂的《海南經濟特區物業管理條例》已於今年11月1日正式實施，其中明確：在物業服務契约解除、終止或者延續服務情形終止後，物業服務企業不得以業主欠費等為由拒絕辦理移交手續。否則首長部門可以按照逾期天數處每日五千元罰款。

“這樣的處罰力度足够，執法部門嚴格執法，有助於老物業依規退場，老物業退場，也可以繼續對社區欠費採取合法手段來維權。”肖江濤說。

律師：

避免因欠費問題影響交接應製定更合理的行業服務標準

對於社區老舊物業交接的問題，北京京師（海口）律師事務所律師許春珍認為，現時相關法律沒有明確規定業主可以因為物業服務不够好或不到位就拒交物業費。至於物業服務差或質量跟不上，業主可以根據物業服務契约起訴要求物業按合同約定履行義務。

“另外，根據現有的法律法規的相關規定，社區要更換物業並實現平穩交接，應該積極尋求街道辦社區和住建等基層主管單位的協調和幫助，普及法律、現場維護秩序，保障交接過程平穩、安全。”許春珍說，不少社區老物業因為社區欠繳物業費而拒絕交接，除了現時新修訂的《海南經濟特區物業管理條例》規定老物業不得以欠費為由拒絕交接外，還應當進一步完善物業服務與相對應收費的行業標準，細化服務的準則，從而避免業主過度主觀評判物業服務而拒絕繳納物業費，這樣，既能充分保障業主享受所交物業費對應的物業服務，也能保障物業的權益，使得物業管理條例得到更有效的實施。即便到了需要更換物業並進行交接時，也有相應的標準來說服老物業接受業主的選擇。