2021年，樓市玩了一把驚心動魄的過山車。

從年初的熱火朝天，到年中的行業巨變，再到如今的冷淡，真是魔幻的一年。

天津樓市，自然不能跳脫出大勢。

市場“哐哐哐”砸下來，似乎所有樓盤都必須遵守新的遊戲規則。

但是，總有意外。

有一類盤，“不與大勢為伍”，走出了獨立行情——高端改善。

一般來說，成交量會隨著總價升高而遞減。

2021年，天津樓市100-150萬成交量最高，隨後依次减少。

但在800萬以上的總價段中，成交量突然反彈！

這就是，獨立的高端市場。

為什麼呢？

因為富人買這類房子，參照的是買奢侈品的邏輯，是一種消費。

就好像買輛勞斯勞斯、買愛馬仕包，是為了追求升值嗎？

不，是追求享受，或者說，是追求溢價和稀缺。

剛需購買力是受限的，買100萬的房子，手裡可能就30萬，甚至20萬。

但富人購買力是無限的，買1000萬的房子，手裡可能有1個億。

囙此，價格不是他們敏感的，產品才是。

只要足够高級，足够奢侈，就願意為溢價買單。

這就是高端市場，能走出獨立行情的原因。

高端市場的獨立行情，完全體現在南開。

全市在售新盤，單價5萬/平米以上的，南開數量最多。

新房成交結構，正悄悄變化。

低價房逐漸退場，豪宅越來越占主流。

全市沒有一個區，像南開這樣“奇特”，一般總價越高，成交量越低。

但南開樓市，有“兩座駝峰”。

350-450萬這一檔成交量最高，之後逐漸衰减。

直到800萬以上的總價段，成交量又凸起。

這就是南開樓市豪宅化最有力的作證。

問題來了，為什麼豪宅化，偏偏發生在南開區？

因為和平賣學區，河西賣新區，南開，賣地王！

和平區靠學區，靠到什麼地步？

常住人口約35萬人，但戶籍人口卻高達42萬人。

落和平區戶口就為要個學籍，實際並不住。

小戶型天價，大戶型掉淚，學區價值不斷被放大的和平區，改善人群也在逃離。

河西區靠新區，北片容量已飽和，完全靠新八大裏和新梅江撐起半邊天。

南開靠地王！這個生存管道“有個性”。

大家都覺得南開出現地王是偶然，因為市場太熱，房企“把持不住自己”。

其實，南開從2012年魯能天塔地塊開始就走上了地王路，基本“逢出必地王”。

一次兩次是偶然，發上了十次就算不得偶然了吧？

這些年，無論樓市冷熱，南開地價一直上漲。

為什麼南開區會成為“地王窩”呢？

兩方面原因：“地利”和“人和”。

怎麼理解“地利”？

南開沒有大面積新區，能出讓的地塊很有限，都是“插花狀”的拆遷小地塊。

即便算上全部可出讓的，建面也不過400萬平米。

而僅一個新梅江的建面就1800萬平米。

這就是為什麼南開要做咸陽路片區的都市更新了，因為沒有地了！

南開咸陽路都市更新草案

南開可出讓土地少，這是“先天缺陷”，無法改變。

更關鍵的是，土地成本都不低，“讓本不富裕的家庭雪上加霜”。

因為沒有新區，只能拆舊建新。

學校、工廠的拆改最簡單，但基本都拆完了，老師大、南大迎水校區、老中醫大……

“地主家也沒有餘糧了”，接下來只能是棚改，拆遷成本高，土地成本也高。

這樣的“地利”，真算不上什麼好消息，南開的樓面價很難降下來。

未來豪宅化趨勢，只會更明顯。

房企們之所以熱血沸騰的往南開區“砸錢”，也是覺得“值”。

南開都市資源就不用多說了，寸土寸金的地方都錯不了。

主要是這麼多年沉澱下來的生活氣息，會讓人有歸屬感，不像新區，開發十年可能都栓不住人心。

怎麼理解“人和”？

一個區域的長遠發展，離不開人口的基本面，包括數量、貭素等。

南開人口總數89萬，是市內六區中最高的。

而且，南開是天津人口文化貭素最高的地區。

31%都是大專以上學歷，均上老人與孩子，是相當高的水准。

主要因為南開是天津的高校陣地。

有南開大學、天津大學等16所高校，在校大學生占天津市大學生總數的一半以上。

每年天大、南大畢業生能達到1.5萬人，畢竟在這生活了幾年，更願意繼續留在南開。

也就造成很多外地人“只知南開，不知和平”。

很多時候，開發商孤注一擲的行為，與買房人喜好有很大關係。

“地利”與“人和”，成就了南開地王之路，也成就了南開的豪宅化。

毋庸置疑，豪宅，是稀缺的。

但比豪宅還稀缺的，是覈心段的高端洋房。

都市在進步，可洋房這種產品，大概是退步了。

天津的現狀是，洋房在市區已不太多見了，尤其是7層以下的。

有數據統計，市內六區大約有2萬套在售新房，而洋房只占5%。

如果是精裝洋房，那估計連1%也到不了。

偏偏富人又异常喜歡洋房，尤其是天津的富人。

五大道有很多洋房，天津人更喜歡叫小洋樓，都是民國時期甚至更早些的建築。

這是當時身份的象徵，更多呈現出的是生活的愜意感、舒適感。

如今，房子越建越高，大多數人都住在高層中。

但恐怕每個人的思想裏，都有一種想時光倒流，重回洋房生活的概念。

這就是補償性心態。

未來覈心地段的洋房，才有長期價值，這是洋房的隱形紅利。

高端洋房究竟有多稀缺？

天津覈心地段的高端洋房只有3個：

金地閱千峯、體北魯能公館、旭輝鉑悅公望。

其中，金地閱千峯的洋房剛剛首開，又引發了高端市場的一場“地震”。

單價7萬+，約172平米三室，總價1300萬左右。

這樣的高度，真的令人仰止。