每天上演價格拉鋸戰。

昨晚，南站融僑方圓1.36萬/平米的洋房，又把樓市嚇一跳。

不得不承認，天津部分房價，“體感”很便宜。

但是，便宜不敢買，因為，心裡沒底。

事實上，這個階段哪是“底”，還真沒法預測。

因為開發商“保命式降價”是不講理的，所有地價、成本、利潤模型全部崩塌。

模型失靈，但總得有個參照系，來判斷房價合不合適。

至少心裡有個數，現在各板塊正常房價，應該是多少？

簡單一點，就看這個關鍵名額。

房價在和誰賽跑？

人口？物價？政策？公說公有理，婆說婆有理。

每一個維度都能自圓其說，但好像又很難有絕對的說服力。

房價，說到底還是貨幣效應。

一個都市聚集的資金越多，越能維持樓市穩定。

手裡的錢，最終決定房價高度，以及對樓市的支撐力。

所以，關注一個名額就夠了：本外幣存款餘額。

舉個例子，為什麼杭州房價兇猛？

根本原因，2020年末，杭州本外幣存款餘額5.4萬億，總量僅次於一線都市。

比2019年增長20%，增速僅次於深圳。

現時，天津部分房價回到2016上半年，甚至是2015年。

不妨把時間倒回上一個樓市週期的起點——2015年底。

2015年底，天津本外幣存款餘額2.8萬億。

2021年（截止9月），這個數位為3.5萬億，增長25%。

房價，可以與本外幣存款餘額增速同步。

也就是說，現在的房價，在2015年底基礎上增長25%，是正常的。

如果認可這個邏輯，可以接著往下看。

天津各板塊的地段價值，具體是多少。

先要說明，用本外幣存款增速，推導出的地段價值，是基於板塊沒有躍升的前提下。

也就是說，這幾年沒有大的建設，地價沒有狂飆等。

如今很多板塊的地段價值，比推匯出的要高很多。

比如市區、西青、東麗等覈心板塊，經過6年，地段價值陞級了。

這也是覈心地段的馬太效應。

西青區

梅江洋房2.7萬/平米，大寺洋房1.95萬/平米，這是測算價值。

現在在售新盤價格，都比這個高。

精武鎮大南河，洋房2.2萬/平米。

藝墅家酩悅洋房已經1.7萬/平米，有點超跌。

張家窩洋房1.35萬/平米。

融僑方圓1.36萬/平米的洋房，很貼近合理值。

中北鎮洋房1.8萬/平米，高層1.4萬/平米。

這價格顯然回不去，這幾年中北鎮持續建設，辦公大樓、商業中心，地段價值增長。

津南區

咸水沽高層1萬/平米。

現在富力又一城是這個價，新城和興府8500元/平米，跌不動了。

辛莊小高層1.35萬/平米。

津南悅府1.2萬/平米，比合理值還低。

所以一周能賣140套，這個價格將持續到年底。

八裡台洋房9200元/平米。

奧園麓語公園、嘉泰翰林學府現在基本就這水准。

雙港洋房1.78萬/平米。

板塊只有一個新盤天房林裏公園，還沒開盤。

天嘉湖高層6600元/平米。

之前星耀五洲最低出過6900元/平米的價格，如果再有，可以考慮。

北辰區

大張莊7700元/平米。

現在價格正好，中梁津門首府7500元/平米，新城悅隽風華也同步出價。

瑞景高層1.9萬/平米，推導小高層2.09萬/平米。

但如今砸價比較狠。

之前融創禦景宸院幹到1.65萬/平米，現在中駿金地瑞景灣首開1.59萬/平米起，還帶精裝。

價格大幅低於合理值，主要北邊房價節節敗退。

南倉高層1.4萬/平米。

雍祥府一周前認出特惠炸彈，高層1.6萬/平米。

鐵東北路洋房1.87萬/平米。

顯然現在也超跌，綠地新裏北苑精裝洋房1.5萬/平米起。

北宸正榮府精裝洋房1.38萬/平米，基本清盤。

東麗區

成林道高層1.47萬/平米，小高層1.6萬/平米是合理值。

東麗湖高層8700元/平米。

三源英華郡拿出高層7500起的價格，拋售價。

華明鎮高層1.06萬/平米。

明顯這房價現在“不切實際”。

華明鎮有點特殊，一方面這些年新房供應少，另一方面空港房價高，吃空港外溢就夠了，所以房價撐起來了。

津濱大道，洋房1.83萬/平米。

東方和府現時小高層1.9萬/平米。

新立洋房1.8萬/平米。

現在2萬/平米，十個人九個人覺得貴，但人家就吃地緣，集體佛系。

南開區、河西區

和平不在討論範圍內，學區價值占比太高，地段價值變形。

南開、河西不適用這個邏輯，這兩個區完全是改善市場。

改善盤定價，地段價值只是基礎，還要錨定產品、品牌的溢價。

何况，南開在2016、2017地價飆漲，房價已經上升新高度。

註定只能做豪宅，追求的不是性價比。

河東區

河東海河沿線高層3萬/平米。

中交春映海河精裝3.5萬/平米，如果能給出特惠，價格合理。

津濱大道洋房2.2萬/平米、太陽城高層1.75萬/平米。

這兩個板塊，這幾年也在建設，地段價值漲了，回不到這水准。

河北區

海河沿線高層3萬/平米。

客觀的說，現在海河沿線精裝價在3.6萬/平米左右，確實不走量。

建昌道、天泰路高層2萬/平米。

建昌道的春和仁居，現時高層成交價也就2萬/平米。

中鐵建花語津郡高層賣2.5萬/平米，還有很長的路要走啊。

紅橋區

佳園裏高層1.9萬/平米。

有樓盤1.73萬/平米的房價過於勁爆。

泰達城已是紅橋覈心板塊，地段價值增長。

西站2.5萬/平米，算是合理吧。

西於莊即將出讓的土地，預計樓面價1.6萬/平米。

如果做個剛需高層，房價也就2.5萬/平米，但改善盤就另說了。

用本外幣存款餘額增速，來衡量房價的合理性，是現時能找到的唯一純客觀的參照系。

整體來看，適用絕大多數板塊，也的確出現低於板塊合理值的房價。

這階段買房，需要有异於常人的勇氣。

別人說一萬句“太合適了”，不如自己心中有杆秤。