上海樓市。徐凡淋/攝

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“首套變二套，二套變全款”，上海二手房購房成本大幅增加，交易直線下滑；部分學區房價格‘腰斬’30%依然沒有人買，仲介公司虧本經營，大量裁員縮減門店，不少小仲介公司關門倒閉。

徐凡淋/發自上海

門庭冷落、成交慘澹，大量仲介公司正因虧本裁員關店，上海二手房仲介行業正在陷入艱難境况。

“明珠社區學區房價格幾乎‘腰斬’，降了三分之一還是沒人買；我們公司9月份虧了5000萬元，有上市仲介公司一個月虧了2億元關了200家門店，很多小仲介公司已經倒閉。”面對近兩個月市場現狀，上海浦東南路一家房產仲介吳經理對中國房地產報記者說。

根據10月20日國家統計局發佈的70城房價統計資料顯示，一線都市二手住宅銷售價格環比上月從上漲0.2%轉為下降0.4，其中，北京、上海和廣州環比分別由上月的上漲0.4%、0.2%和0.5%轉為下降0.2%、0.6%和0.4%。這是上海20個月以來首次由漲轉跌，且與北廣深一線都市相比，上海二手房跌幅最高，達0.6%；市場也進入極速“冰凍”狀態。

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市場速凍，仲介現“關店潮”

2021年1至9月上海二手房成交套數走勢圖。

“前灘，整個9月沒有一套成交，10月份市場也不好。”上海浦東三林的一名仲介人員說。

在浦東南路，中國房地產報記者看到一家仲介公司大門緊閉，門上貼著“旺鋪轉租”字條；這家房產仲介隔壁的公司除了兩名工作人員外，也冷冷清清，整個下午沒有一名客戶過來。

最近上海二手房成交一片低迷，環比8月份成交套數幾乎“腰斬”。來自上海鏈家房產的資料顯示，9月份上海全市二手房成交僅約1.2萬套，成交量環比下降33%，比2021年1月高峰期下降了73%；現時成交水准幾乎降至近幾年底部。

“現在很多小仲介都關門了，客戶看到這個情况不敢買，房東看到後也不想賣，小仲介公司撐不住，要麼裁員，要麼關門。”上海浦東南路太平洋房產吳經理對記者說。

“浦東南路明珠社區對應上海第一梯隊的明珠小學，現在價格幾乎是‘腰斬，之前明珠社區30平方米的一房戶型可以賣500多萬元，現在390萬元都沒人要了。”太平洋房產吳經理搖搖頭，對現時的房產現狀表示無奈。

記者在走訪上海多個區域發現，上海二手房不論是房價還是成交量均有大幅下降，即便是優質學區集中的徐匯區也是如此。10月30日，記者來到徐匯區，位於汾陽路的汾陽社區對應九年一貫制徐匯區位育實驗學校，旁邊就是淮海路和上海音樂學院，祺家房產馬經理告訴記者：“徐匯學區房很少降價，去年底到年初至少漲了30%，52平方米的房子總價為850萬-900萬元/套；現在也降了，52平方米總價750萬元，下降100多萬元”。

在臨港新片區，此前因新區政策與規劃利好不斷，不僅新房市場人才購房一票難求，二手房售價也水漲船高，今年上半年臨港滴水湖板塊部分次新房售價高達6萬-7萬元/平方米。調控下，臨港自貿區交易也在下滑，“9月份房貸申請很難，10月份也才放款4套，價格降了，部分二手房已經跟一手房價格持平了。”周經理舉例說：“保利鈴蘭公館之前89平方米賣500多萬元，現在400多萬元，不到5萬元/平方米；東城原著92平方米三房戶型4萬元/平方米，一二手房持平了”。

對於現時上海二手房仲介行業生存現狀，上海中原地產市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示，企業在市場好的時候按月成交2萬多套甚至3萬多套規模擴張配寘門店，現在市場只有1萬多套交易量，不需要過多門店，維持成本和負擔都很重，只能關門。

同策研究院分析師黃鈺聘也對中國房地產報記者表示，市場低迷的原因首先是受掛牌核驗價影響，各仲介展示的房源大幅减少，仲介線上獲客能力大幅下滑；其次，“三價取低”信貸政策的實施加大了購房者現金支付能力，購房意願下降。此外，房東出售房源意願下降，市場觀望情緒較重。

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房貸依然緊，現金要求高

徐匯區汾陽社區。徐凡淋/攝

二手房暴跌的背後是上海8月初起執行的二手房“三價取低”政策，從8月6日起，上海各大銀行稽核二手房貸款額度以“三價取低”為原則，即銀行根據契约網簽價、涉稅評估價、銀行評估價3個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。

太平洋房產仲介吳經理表示，現在首套房購房者首付款需要60%-70%，以總價500萬元房子為例，過去首套房首付款35%是175萬元，剩下325萬元可以向銀行貸款。現在一套500萬元的房子評估價可能不到300萬元，以總價300萬元計算貸款65%金額為195萬元，首付款35%為105萬元，加上評估價之上超出的200萬元，首套房的首付金額為305萬元，為總房款500萬元的60%-70 %。

“對現金買房的要求高了，做投資的沒有現金炒房。”太平洋房產吳經理說，由於銀行貸款指導價普遍比交易中心核驗價低很多，購房者能貸款的額度大幅縮水，無法承擔購房首付款的剛需購房者會選擇解約，導致交易無法進行。

盧文曦對記者表示，貸款政策“三價取低”後，能貸款的金額少，首付比例變高，“首套變二套，二套變全款”，剛需短期內不可能多出幾百萬元首付，交易進行不下去、市場速凍，這是主要原因。

針對二手房貸款難的現狀，記者採訪中信銀行上海浦東支行房貸相關負責人時其表示：“現時二手房方面銀行沒有額度；一手房方面開發商有指定銀行，合作新盤也是一兩個月才能放款。”

記者致電工商銀行上海閔行支行瞭解情况，該行相關工作人員也表示，新房開發商有指定銀行放款比較快，二手房放款時間比較長，要看銀行節點和資金是否充足。

對於現時一二手房房貸政策，中房數據研究院院長陳晟對中國房地產報記者表示，整個房貸方面，針對剛性需求的房貸有所加速；二手房市場獲得貸款有一定週期和難度。

對於上海房貸政策和上海樓市的市場走向，盧文曦表示，房貸方面上海現時還沒有明顯放鬆，後續依然不太樂觀，至少今年第四季度不會有特別好的改善。新房市場從價格到供應都受政府高度管控，新房成交方面沒有問題；二手房貸款一直比較緊，二手房會繼續速凍，下半年反轉的可能很小，明年上半年可能會緩一緩。

“上海作為2400多萬人口的都市，市場需大於供，想在上海落戶買房的人很多，市場需求在，雖然取消了學區房，總得有個房才能上學，沒有房子上不了學，進入10月份，看房子人又多了。”太平洋房屋吳經理說。

同策研究院分析師黃鈺聘則表示，雖然現時各方消息稱房地產信貸現鬆動訊號，但據調研情况顯示，上海各大銀行並未整體放鬆貸款稽核，只是不同銀行或支行根據自身貸款額度作出的適當調整。從截至10月前三周的二手房成交數據來看，成交量開始有回升迹象。

責任編輯：馬琳劉亞

審讀：戴士潮

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