樓市跌了！

這不是我說的，而是近期各路帳號呈現給大家看的。市場不是這邊凉了，就是那邊房東直降90萬，即將熄火。

這類文章，我知道大家看的很爽，因為這符合預期。政策來了，房價就應該應聲而跌，不然為什麼會有政策。

但是市場真的如此嗎？房價真降了嗎？

這幾天跑過市場之後，分享我最直觀的感受，並沒有。降價，可能只是一場美好的幻象。

市場依舊很傲慢，合肥是第一耳光，南京是第二耳光。

現在這個市場，二手房冷淡的根本原因是什麼？

我們都知道，是信貸緊張，銀行額度不够，貸款批不下來，二手市場交易被迫暫緩，那就不得不冷淡。但這足以逼業主調低自己傲慢的掛牌價嗎？別的都市不說，就南京合肥這種變態的市場下，難！有作用，但是作用很小，唯一的作用是業主能好好跟你聊個合適的價格了，至於降價，就我看根本沒有。為什麼？因為供需緊張，覈心板塊根本沒新貨。10月29日，南京10月第1批集中供應來了，燕子磯、大校場、河西依舊火熱，金基望樾府首付8成，驗資517萬，與之前的熱度相差無幾，越大戶型越難搶。

合肥同樣如此，全段時間開盤的濱湖蘭園，剛需凍資3成首付，非剛需凍資8成首付，依舊吸引了剛需客戶273名，普通客戶1751名，總共兩千多組客戶凍資。這就是覈心板塊、缺貨板塊的底氣。這樣的熱度之下，二手業主的心，如何凉的透，如何肯乖乖降價呢？

新盤大家可能說是因為倒掛，才會如此火熱，那麼二手呢，房價降了嗎？同樣也沒有。南京新玄武板塊的中海玄武公館，最新成交價在8月28號，成交均價是5.8萬，看7月的最高成交6w，算是降了。

但是要是手滑一下，滑到去年年底，就會發現那時候這裡成交價只不過4.8w-5.1w。而現在，據仲介朋友介紹，5.7w可以試著跟業主談談……

同樣政務天鹅湖畔，手握著合肥*、產業、樓齡等頂級資源，該4.9w的還是4.9w，唯一的區別是現在業主可以聊聊了。而要認真聊聊這些板塊，囂張的原因？很明顯，就是供應跟不上需求。

中海玄武公館，周邊帶科利華與南師附的只有它進入二手市場了，隔壁新盤複地明日之城限價價格是低，但是8成首付，凍資400萬，買得起就去買呀！而合肥政務區的業主慌嗎？絲毫不慌，一梯隊的學校、一梯隊的產業、一梯隊的配套與環境，賣了這裡買合肥哪裡呢？政務區巴掌大的地，已經飽和，不滿意還在合肥挑剔啥呢？

市場轉一圈之後，你會非常真切的感受到，降價不過是大夢一場！

供需不足，信貸再緊，市場不會甩你一眼！

供需不足，手握*、產業與次新任意兩項資源的業主，依舊不會甩你一眼！

供需不足，房企再難，穩健的開發商依舊不甩你一眼！市場的真相是：好的都市、好的板塊、好的項目，統統沒有降！

而什麼地方真降了？

哈爾濱降了！石家莊降了！長沙的公寓降了！

發現沒有，這些都市咱們大多數人根本不會去買，公寓也是咱們三令五申不要買的產品。這些新聞看的很爽，但是跟咱們大多數吃瓜羣衆，沒有關係，因為但凡關注咱們久的粉絲都知道，這些都市都不建議大家投資去買。這也是我們寫這些熱點少的原因，因為真的沒意義。哈爾濱、石家莊冷淡不是一天兩天了，其他城市熱，他們冷，大環境冷，他們會更冷，沒有什麼公平輪動可言。

但是，他們的冷會蔓延到合肥、南京、深圳這樣的都市嗎？

你我都知道，很難！

還有什麼的地方降價了？

郊區新城降價了！遠郊盤降價了！但是這些地方，你同樣不稀得去買！

存量房還沒賣完，地還在一塊一塊地拍，看著新區與城區巨大的斷裂帶，望著周邊還長著荒草無盡廣袤地土地，你就該知道，這些都是收割韭菜的沃土，供應太過剩了。

就像今天在鎮江新區看到的一樣，藍天白雲大房子，最割韭菜的地方，都長這樣，他們降再多，咱們也不敢買。

還有什麼地方也降價了？小開發商和暴雷困擾的開發商降價了！合肥濱湖的佳兆業城市之光，內部房源優惠多多，你敢買嗎？近一點的惠陽臨深，最近大家都在傳打骨折價，但是你去一問都是小開商，你敢買嗎？

拿這些盤說市場降價了，有用嗎？而覈心區，有沒有真降價的房子？有，但是想撿笋，真輪不到咱們普通老百姓。著急用錢，大幅降價，是業主著急用錢了，想撿笋得全款。我也很想告訴大家，降價了，市場果真如大家所希望的一樣，但是依目前來看，這樣的想法很天真。真正的好盤，全款才能撿笋，真正有實質降價的盤，你不想買。這才是真相。信貸緊了沒多久，最近已經開始放鬆了，北京、深圳、廣州多地反映，放款變快了。房地產稅是要來了，但只是資產分化的加速器。覈心都市覈心板塊已經堅挺、依舊傲慢、依舊很難降價。邊緣板塊，交稅浪費、留著無味，只會加速冷卻。沒有投資力量，市場冷熱分化更加刺眼。就比如現在的南京，南部新城依舊火熱，但是江北核開始冷了。儘管這樣的觀點容易被噴，但是還是得向大家傳遞真正的資訊：

降價，可能真的只是一場美好的幻想。

最後，還是得給當下市場的一些建議。要搞清楚，在信貸政策從嚴的情况下，市場的冷熱邏輯已經完全是供需了。人多房少，供不應求，房價上漲；

房多人少，供過於求，房價下跌；市場很樸素，所以此刻一定謹記：1、選擇板塊，要觀察供需。掌握覈心資源的土地，輻射範圍是否够大，土地否還在無限擴張。比如濱湖，價格已經很高了，產業還不像話，學校輻射範圍有限，資源不多，但是房子太多了；

比如重慶的中央公園，沒有*的部分，周邊還是大片的荒地，這很危險；再比如肥東，剛需板塊還在瘋狂複製，東部新中心實在沒有實在的東西，哪怕有倒掛也要慎重。2、覈心區二手房價還會適當回檔，但是放弃房價回到去年年底的幻想，剛需項目現時已經開始退水，價格合適可以入場了，熱門二手還值得耐心再等等。3、貸款鬆動正在進行，博弈期不多了。想要買房，想要撿笋，除了準備錢，還得關注市場，比起公眾號還是建議大家多區仲介店瞭解資訊。媒介真實，和現實之間，始終隔著一個荧幕。以上就是這次考察最靠近市場的感受，南京、合肥朋友尤其重視！南京市場還在考察之中，下周再跟大家系統做分享，關注的朋友記得給大鬍子加個星標，避免錯過推送！