圖片來源：中房報圖庫

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鞍山市有關部門負責人稱，鞍山商品住宅去化週期為17.1個月，網絡上流傳的“鞍山商品住宅去化週期達到117個月”不知道數據從何而來。但受東北區域大環境影響，針對老齡化、招商和人才吸引所做出的許多努力，實際效果有限。

高拯坤/發自北京

“這是謠言。不可能是117個月！”

11月1日，針對網絡流傳“鞍山住宅去庫存週期達到117個月”的消息，遼寧省鞍山市有關部門負責人向中國房地產報記者闢謠，並表示，截至今年9月底，鞍山商品住宅去化週期為17.1個月，整體呈現逐年减少的趨勢，省裡每年都會考核，不允許超過20個月。未來，全市住宅去化週期應該會維持在15~17個月之間。

17.1個月的去化週期是一個什麼樣的水准？在自然資源部的要求中，消化週期在18~12個月的，應該維持供地持平水准。這也就意味著鞍山住宅的去化週期處在合理區間。

就市場情况看，1~9月，鞍山全市住宅網簽面積203.19萬平方米，住宅顯性庫存面積404.5萬平方米。在供地方面，鞍山對住宅用地規模、結構和時序做出了合理調整，今年以來主城區住宅用地成交4宗，郊縣成交29宗。

“現時市場整體是健康平穩的。”針對都市和樓市發展面臨的問題，有關部門負責人稱，雖然鞍山針對老齡化、招商和人才吸引等方面的問題做出了許多努力，但是受東北區域大環境影響，實際效果有限。這也是多數東北三四線都市面臨的普遍問題。

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去化週期傳聞

“這份數據明顯是有問題的，不合乎常理！”鞍山市有關部門負責人回應稱。

近期，遼寧鞍山引發外界廣泛關注，原因是在相關機構披露的數據中，鞍山住宅的去庫存週期長達驚人的117個月。這個數據經媒體轉載廣泛流傳於互聯網並引發社會極大擔憂。

網上傳聞的消息稱：截至2020年12月，鞍山市商品住宅庫存面積164.45萬平方米，商品住宅庫存套數為9438套，去庫存週期達134.8個月。到了今年9月底，鞍山去庫存週期略有降低，但仍然長達117個月，其商品住宅庫存面積161.85萬平方米，商品住宅庫存套數為8930套。

針對這條消息，鞍山市有關部門負責人告訴記者，鞍山商品住宅去化週期為17.1個月。網絡上流傳的“鞍山商品住宅去化週期達到117個月”不準確不真實，不知道該數據從何而來。

這位負責人提供的官方統計資料顯示，前幾年鞍山商品住宅去化週期曾達到最高點，接近30個月。近兩年以來，雖然各別區縣去化週期偏高，但整體看鞍山商品住宅去化週期呈現逐步减少的趨勢。

2020年，鞍山全市的商品住宅去化週期為18.1個月。下屬各縣（市）區、開發區、新城區中，去化週期最低的是海城市，為14.7個月，最高的是風景區，為120.8個月。1~12月，全市住宅網簽面積271.7萬平方米，住宅顯性庫存面積408.8萬平方米。

截至2021年9月底，鞍山全市的商品住宅去化週期為17.1個月，較去年减少1個月。其中，去化週期最低的是立山區，為10.8個月，最高的是千山區，為85.3個月。1~9月，全市住宅網簽面積203.19萬平方米，住宅顯性庫存面積404.5萬平方米。

“上述數據均為住宅，如果算上非住宅，去化週期會提高，去年是29.5個月，截至今年9月底是27.4個月。但即便全部算上，也不可能達到117個月。”這位負責人表示，雖然各區縣略有不同，受區位、產品等因素影響較大，但整體來看，鞍山現時的住宅庫存和去化週期合理可控。此外，遼寧省對下屬各地每年都要進行嚴格的考核，按照要求，各地住宅去化週期不能超過20個月。

“有一些地方去化週期看似很高，例如2020年風景區去化週期非常高，是因為樓盤數量少，幾乎是只有一個在售的由政府投資建設的回遷樓盤，所以就被凸顯得去化週期很高。”該負責人表示，全市綜合來看，未來住宅的去化週期應該會維持在15-17個月之間。

“鞍山住宅庫存不可能有網上說的那麼高，雖然個別項目賣得不好，存量較大，但是區位好，大品牌，產品品質高的項目不能說搶著買，但絕對不愁賣。”某品牌房企鞍山項目的一比特行銷經理告訴記者。

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人口與經濟依舊是難題

鞍山地處遼寧省中部，是瀋陽經濟區副中心都市，也是東北地區最大的鋼鐵工業都市、中國第一鋼鐵工業都市，有著“共和國鋼都”“中國鋼鐵工業搖籃”的美譽。

全國經濟棋盤變遷後，與眾多東北三四線都市一樣，鞍山近些年同樣面臨著人口與經濟增長的難題。

上述鞍山市有關部門負責人表示，鞍山樓市總體來看，今年比去年略好一些，平穩健康依然是主基調。都市發展與樓市發展面臨的主要問題就是人口淨流出較為嚴重，人口老齡化加劇，這也是最近幾年的整體特徵。其次，隨著棚改政策的取消和樓市調控的愈發嚴格，鞍山市房地產投資較過去少了很多。

資料顯示，鞍山近10年（2010~2020）人口减少了近32萬人。其“六普”數據常住人口約365萬人，“七普”數據常住人口約333萬人，平均每年减少3.2萬人。即便是有出生率的因素影響，大體上仍然可以判斷人口為淨流出狀態。

這種趨勢下，鞍山樓市改善置業特徵鮮明。“現時鞍山樓市新建商品住宅成交套均面積為105平方米，大戶型受到歡迎，就意味著本地剛需大多數都有房，新購房的大多是改善需求。”新峰地產大數據分析師許啟凡對鞍山樓市多有研究，在他提供的數據中，今年1~10月，房企備案前三甲是萬科1455套、世豐756套、恒大510套。

項目備案前三甲分別是：萬科城市之光868套、均價6511元/平方米、套均面積102平方米；世豐百年華府756套、均價6511元/平方米、套均面積101平方米；恒大綠洲510套、均價6511元/平方米、套均面積119平方米。

在區域備案方面，前三甲分別是立山區34萬平方米、鐵西區31萬平方米、鐵東區25萬平方米。這些都是鞍山市較為熱門的項目和區域。

在土地方面，自然資源部曾提出要求：地級以上都市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市），根據商品住房庫存消化週期，結合本地土地市場實際，切實優化住宅用地供應，實施差別化調控政策，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當减少供地；18~12個月的，維持供地持平水准；12~6個月的，要新增供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。”

今年前10個月，鞍山住宅用地共成交33宗，總建築面積158萬平方米，其中，主城區僅4宗地（鐵西區、鐵東區、高新區、立山區各1宗），郊縣29宗（海城市16宗、台安縣8宗、岫岩縣5宗，合計29宗、總建築面積137萬平方米，占全市的87%）。“這反映出鞍山市依據新建商品住宅庫存去化週期合理地安排了住宅用地供應規模、結構和時序。”許啟凡分析表示。

對於都市和樓市的發展，上述有關部門負責人坦言，現時還沒有什麼太好的應對方法，比如針對老齡化加劇，市里鼓勵做養老地產、適老化改造等，但實際過程中並沒有起到立竿見影的效果。再如，鞍山在產業和人才引進方面也在做努力，但受區域大環境的影響，效果有限，吸引力有限。這也是多數東北三四線都市普遍面臨的情况。

針對三四線都市潜在的庫存壓力，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，很多三四線都市都存在庫存偏高的情况。鞍山作為遼寧省僅次於瀋陽、大連的第三大都市，房源供應相對充足，但是購房需求較少，所以庫存顯得略高。在樓市不景氣的背景下，未來需要給予積極的去庫存政策。

在今年7月底，鞍山市舉行座談會，邀請12家國內知名商業地產企業負責人齊聚鞍山。會上，鞍山市委副書記、代市長王忠昆表示，鞍山的全面振興迎來黃金時代、具備優勢基礎、擁有良好環境，有著廣闊的都市發展空間和巨大的功能改善需求，來鞍山投資興業正當其時。“鞍山將堅持提升都市品質、打造宜居家園的發展定位，秉持‘政府競爭環境、企業競爭市場’的發展理念，全程提供優質的土地環境、商業環境、宜居環境、服務環境、政務環境、金融環境，全力推動鞍山房地產業平穩健康發展。”王忠昆說。

責任編輯：何可信劉亞

審讀：戴士潮

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