歷時5年，因為一直未拿到房產項目“鼎恒名座”的投資本金和應得利潤，江蘇揚中市新揚居委會及其委託代理人陳冬（化名），至今還陷在“亨正置業破產清算”的泥潭中。

鼎恒名座是新揚居委會和亨正置業在揚中合作開發的一個房產項目，房子銷售大半後，新揚居委會因未拿到任何分成起訴亨正置業，不料亨正置業竟突然進入破產程式，而這時雙方並沒有結算賬目和利潤分成。

讓合作方新揚居委會及代理人陳冬吃驚的是，隨著從合作夥伴變成破產案件的債權人，他們發現，亨正置業的帳目十分混亂，最終能不能拿到自己的投資本金及利潤，他們完全沒有把握。近日，現代快報記者對此進行了調查。

△早已建成使用的鼎恒名座

合作方未拿到投資本金及利潤起訴開發商

開發商竟然已被“破產清算”

現代快報記者瞭解到，鼎恒名座位於鎮江揚中市揚子西路與新揚路交界處。2009年，這一地塊拆遷後，原住在該地塊的陳新良（化名）動了開發的心思。因為個人不具有房產開發資質，陳新良在2010年找到揚中市三茅鎮新揚居委會，以居委會名義競買了這一塊土地，並找到了江蘇亨正置業有限公司合作開發。

陳冬（化名）是陳新良的女兒，她告訴現代快報記者，該項目2011年開工，2014年8月完工交付。該項目由一幢建築樓組成。其中1—2層為商業，3—15層為住宅，另還有一層地下室。在資金投入上，新揚居委會出資1429萬元作為土地購置款（其中陳新良個人出資1414萬元）。亨正置業的各種款項投入共計1148.28萬元。在總投資中，新揚居委會占比為56.61%，亨正置業為43.39%。

在項目已銷售大半的情况下，由於一直沒有拿到應得投資本金和利潤，新揚居委會於2016年左右向揚中市人民法院提起訴訟。

現代快報記者注意到，按雙方《合作開發協議》約定，完稅後利潤計算管道為商品房銷售收入减去工程建設成本。根據法院委託的會計師事務所的稽核報告，截至2017年3月31日，鼎恒名座項目已銷售住宅70套，商業用房7套，銷售收入共計9487萬餘元。未銷售住宅8套，商業用房9套，未銷售房產面積約2426平方米。該項目已實現利潤為1306萬餘元，未銷售面積暫未計算。

此案歷經一審二審，直到2020年10月份，由鎮江市中院作出終審判決認定：新揚居委會對亨正置業公司享有21686480元的債權（1400餘萬的投資本金+淨利潤）。

△鼎恒名座

為何是確認享有債權而不是債務？現代快報記者在終審判決中看到，“本案中，新揚居委會第一次提起訴訟時，亨正置業還沒有進入破產程式，屬於《中華人民共和國企業破產法》第二十條規定破產時已經開始的訴訟，管理人應訴後，應該繼續審理給付之訴，人民法院沒必要讓其變更為確認之訴。但是因亨正公司進入破產程式，根據破產債權平等受償的原則，不宜判决新揚居委會個別給付，只能確認其享有的債權數額。”

據瞭解，在此案一審過程中，2017年8月2日，案外人奚某以亨正置業不能償還其債務，被揚中市人民法院多次執行仍未償還為由，向揚中市人民法院申請亨正置業破產清算。揚中市人民法院經審查後於2017年11月1日作出裁定：亨正置業至今不能向奚某清償到期債務，且已明顯缺乏清償能力，裁定受理其破產清算申請。2017年11月22日，揚中市人民法院作出（2017）蘇1182破6號決定書，指定江蘇江成律師事務所擔任江蘇亨正置業有限公司管理人。

亨正置業很多資金往來是通過個人帳戶

合夥人追問“錢到底去哪了”？

陳冬表示，在他們提起訴訟的前後幾年，揚中的房地產市場是一直往上走的，他們想不通亨正置業會虧損乃至於破產，“活活把一個個好項目整到了破產清算的爛筐裏。”

在一審期間，亨正置業方面曾聘請了一家會計師事務所，稽核出鼎恒名座項目的利潤額僅為191.27萬元。新揚居委會不接受該稽核結果，後由法院委託另一家會計師事務所稽核，稽核報告列出一些有問題的成本支出，比如稽核報告中明確指出：鼎恒名座早在2011年10月就開始收取售房誠意金，項目前期資金由合作雙方共同投入，後期工程所需資金來源為預售房款。且資金一直有結餘，不存在資金短缺問題。

囙此，對於之前亨正置業單方聘請的事務所出具的報告中，一項434萬元的利息擔保費，被新的稽核報告否决；同時，亨正置業以22套住宅為抵押，向他人借款1500多萬元，後來又將這22套以1750萬元抵給債權人，稽核報告認為這筆借款不應該是用於償還鼎恒名座項目的欠款。囙此，按照抵債協定確認的那22套住宅的成交金額，也屬於項目銷售收入的組成部分。

“亨正置業借錢到底做什麼用？我們到現在不清楚。”陳冬等人表示。據瞭解，亨正置業管理人江成律師事務所在債權人會議上的報告也指出：亨正置業財務資料不規範、記載內容混亂。在破產立案前，亨正置業帳戶已被查封，很多資金往來是通過個人帳戶進行的……

清產核資三年多，數額變動巨大

關聯公司往來帳目混亂一直是焦點

現代快報記者瞭解到，揚中市人民法院於2017年11月份指定江蘇江成律師事務所作為亨正置業管理人後，2018年3月16日，管理人召開了第一次債權人會議。在這次債權人會議上，公佈了申報的債權總金額為4.91億元。此後，債權申報額一直在新增，最終竟然達到8.28億元以上。但是，在2021年1月28日召開的第二次債權人會議上，管理人報告公佈，審查核定的債權金額又調整為2.76億餘元。

△朝陽湖生態園一角，該生態園屬於朝陽湖農業科技公司

為何前後兩次的債權總額會有如此大的變動？

現代快報記者梳理了稽核報告發現，其中有一家公司“江蘇朝陽湖農業科技有限公司”在第一次申報債權時，金額為1.234億餘元。但是後來經管理人稽核發現，有多筆上千萬的申報債務屬於亨正置業通過朝陽湖借款支付其開發專案的土地款，此前亨正置業已在賬務處理上沖减了朝陽湖的資金往來。

另有多筆朝陽湖替亨正置業做的債務擔保，主債權人已經向破產管理人申報債權，也屬於重複申報。最終，核定的朝陽湖農業科技公司的債權僅為493萬元。

據債權人介紹及記者査詢，亨正置業的股東和朝陽湖的股東高度重合，都是同一家人，管理人也明確雙方是關聯企業。此外，亨正置業的絕對控股股東是一對夫妻，他們也在破產清算案中分別申報了1690多萬和1530多萬元的債務，但是稽核後僅為21萬餘元和194萬餘元。

此外，還有一些明顯涉嫌虛增債務的款項。例如，一開始號稱是債權人的嚴某和韋某（相關公司員工），稱亨正置業於2013年8月以兩人名義向鎮江市某小額貸款公司分別借款200萬元，給亨正置業實際使用。但是調查發現，這兩筆資金通過朝陽湖農業科技有限公司帳戶又轉給了另外兩人，亨正置業並未真正使用該款項。

類似這樣的漏洞，管理人的稽核報告中涉及很多。日前，記者在揚中也見到了好幾比特亨正置業破產案的債權人，據瞭解，現時該案的債權人一共有100多名。“單獨拎出亨正置業開發的幾個項目，幾乎都是在房地產比較好的時候。”債權人們認為，亨正置業公司一直在大量借貸，可能有借開發房地產項目超額融資之嫌。此外，雖然亨正置業有一個爛尾項目“鼎恒新星”，但亨正置業已經預收了不少房款，還拖欠大量工程款，實際受害的是這些購房者。

優先債權達9100多萬

亨正置業一旦破產

普通債權人將面臨巨大損失

現代快報記者瞭解到，整個亨正置業破產案中，普通債權有一億八千四百多萬元。陳冬和很多人一樣，也是普通債權人。在優先債權中，稅款優先和抵押優先債權及建設工程優先受償金額達到9100多萬元。

△亨正置業另一爛尾項目鼎恒新星

現時，管理人梳理亨正置業剩餘可用的資產，有三四千萬元，但部分沒有變現。此外，爛尾項目“鼎恒新星”評估價有6000多萬元，但是第一次在淘寶網上拍賣已流拍。此前管理人動過讓“鼎恒新星”復活的主意，但是各方意見分歧很大，最終即使復活，也難以實現可觀的利潤用於償債，囙此一直未能正式啟動。

囙此，按照現時的可分配資產，普通債權人獲得清償的債務比例將非常少。

還有債權人表示，希望法院和管理人將亨正置業的開發專案單獨進行稽核，詳查每一個項目的收入、支出情况，這樣也許能查清楚公司到底虧在什麼地方，不要因為亨正置業財務的混亂，而造成事實認定的混亂。

現代快報記者聯系了揚中市人民法院和管理人組織，他們均表示，此案正在處理之中，暫時不方便對外透露進展情况。現時，法院尚未宣告亨正置業破產。

南京一名從事企業破產業務的律師表示，破產案件是面向所有債權人的，是一個公平受償的程式。但就是在這樣的大前提下，個別債權人，尤其是金額大、沒有擔保的普通債權人，還是會在一些破產案件中受到嚴重損害，依據現時多數案件慣例，普通債權的清償率很可能不超過10%。他希望，法院對於企業是否符合破產條件，應該有一個更加明確的依據，追求更大的共識。此外在處理程式上儘量再透明一些，讓債權人獲得相應的救濟通道。

來源：現代快報