有時候我們和真實市場的距離，可能就差一個故事

上週末我採訪了一比特剛剛完成置換的房東，他的故事沒有多驚天動地，但足够真實

而且眼下的二手市場，這樣的故事還在每天上演

9月30日，我們故事的主人公儒先生接到仲介電話

電話那頭：「能不能等我客戶回上海，就1天」

儒先生果斷拒絕：「我等不了，我一定要今天簽掉」

電話裏說的這套一定要簽掉的房子，是儒先生今年6月掛牌的一套浦東禦橋的一個超級大盤的房子，108.5㎡，3室1廳，無論戶型、規劃、大盤自身素質都還是給力的

但掛牌的這幾個月，這套房猛降了100w，後來又降了20w，最後成交的時候，又被對方談掉30w，前後統共降了150w

即使這樣，儒先生依然果斷簽字，想儘快賣掉房子，為此他還給自己立了一個軍令狀：「國慶前一定要把房子賣掉」

其實這個決定對他來說並沒我想像的那麼烦乱，他頭上有3座大山

►他自己看中了徐匯長橋某老社區一套180多㎡的頂樓複式，而且已經簽了契约付了定金

►在他掛牌的2個月裏，看房的客戶可能有20-30組，但真正坐下來談的居然只有1比特，市場讓他打了個冷戰

►而且有件事迫在眉睫，這唯一的客戶也不會一直等他，過了9月30號，客戶就要去打新

但即便如此，很多人還是會納悶他為什麼要降這麼多

01

這也是他妻子的疑惑，為什麼一下降100w

「為什麼一下降這麼多啊」

這是家人因為房子的事情第二次出現分歧，第一次是買這個房子的時候

2014年儒先生打算入手浦東禦橋某大盤二期，那時候項目周邊只有4s店，還有一個垃圾焚燒廠，家人擔心周邊什麼都沒有，這怎麼住

但做足功課的儒先生說「後面會好的」，果然後來4s店搬走了，垃圾焚燒廠雖然還在，但是不燒了，周邊配套也起來了

這次儒先生的决定依然對麼

降價的决定是7月23號之後敲定的，這一天上海的二手房核驗價正式和貸款掛鉤，不過還只是在部分銀行施行，但也讓在銀行工作的儒先生嚇一跳

7月23日00點之後，7月24日的很多網簽訂單因為核驗價格未通過被退回

這之後儒先生就果斷降了100w

我不死心還是問了句為什麼，他跟我算了一筆賬

►原來首套房的3成首付，現在真實的首付是6-7成

►原來的二套客戶，現在首付直逼8成

我說這對你影響很大麼，數學老師附體的他跟我打了一個比方

假設手上有300w的客戶有100個人，那600w的客戶可能只有10個，那出到900w的可能只有1個

也就是說，在賣房這個賽道上，他的目標客戶會一下减少了90%

假設原來有10個客戶，現在只剩下1個

這個進階概率我第一次聽說，對他來說倒像是個常識

而且國慶之後這個概率可能更低

所以23日之後，儒先生在妻子的不理解中，仍然堅持降價，而且100w還不够，進入8月又降了20w，最後成交又降了30w

好在事實證明儒先生又對了，整個國慶幾乎沒什麼成交

而現在，這個社區的房源都在瘋狂降價，現在同樣的戶型最便宜的時候998w

就這樣還得跟別的房源一起競爭，還需要留下實木傢俱，而且付款條件都不太好

儒先生的家人現在都理解了他的選擇，他自己也在暗自慶倖斬倉果然要果斷

中部出手總比底部出手好

02

另一邊儒先生也終於離自己那套180㎡越來越近了

儒先生屬於先買後賣的那種“危險”置換操作

這種節奏幾乎是現在市場上降價最厲害案例裏都在做的一件事

但儒先生精明的地方在於，他和房東把付款週期談到了1年，也就是說今年5月簽的契约，到明年5月打首付走流程就可以了

不過這樣的付款週期遇到今年的樓市，也是儒先生沒想到的，本來他也想再持有一段時間看看後面情况，後來實在等不下去了，就算自己有1年的付款週期也經歷不起這樣的市場

所以他寧願降價100多w也不要栽在自己的付款週期裏

更何况他這100多w在別的地方也找補回來了

儒先生的房東，就是徐匯長橋某老社區180㎡戶型的前房東，這波降價大潮裏也沒少的了他

前後降了將近130w，而且付款週期還被談到了1年之久

儒先生說房東自己是做生意的，手上持有多套大戶型，並不著急付款週期，但是我想如果有更好的選擇，儒先生可能就是他的第二選擇

就這個市場好像是平的

而且提前到國慶前還不够，儒先生還打算更快完成週期

儒先生想先付掉首付，11月先付掉500w，然後讓房東11月初先把房子給他，讓他先去裝修

房東為了這個請求，去提前把房子裏的租客違約掉了，畢竟光靠500w利息也比租金划算

這樣儒先生原定明年5月的付款週期，可以提前小半年走完

我一直很羡慕他的敏感度，在我看來他的敏感度跟他所從事的職業也有很大的相關性

他站在金融口看到的樓市可能更加赤裸和真實，在金融行業他提前眺望到了樓市冰山的位置和體量，然後提前下船了

我問儒先生，你這個總價段為什麼不考慮打新

儒先生從他們家需求出發，覺得新房有時間差，而他們需要儘快住進去

而從他的職業來說，他給出了一個我怎麼也想不到的回答

「現在房企資信都不好，後期可能會遇到風險」

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接著他又感歎一句「今年真的完全不一樣了」

儒先生是有資格說這句話的

過去十幾年，儒先生在樓市裏的運氣一直不錯

2008年，儒先生剛來上海不久，那時候外地人買房無需5年社保，居住證滿1年即可，而且房貸利率打7折，算下來甚至比公積金貸款都要划算

2013年底-2014年，上海開始推出限購，推行房產稅，市場開始遇冷，那時候甚至可以跟開發商談價格，那個浦東禦橋項目儒先生就拿到了92折

剛買完這個大盤二期沒多久，三期價格就漲了1w多/㎡

還有一套蘇州房產也漲了，目前為止儒先生買過3套房（除了最近的這套）無一例外都漲了，只是漲幅驚不驚人的區別

然而這樣的儒先生說，面對今年的市場，說第一次見

而且今年還沒過完，然後我們順便見識了沒有最低只有更低的二手成交量

第一個“不一樣”，是沒想到自己手裡的房子能漲這麼多

這個想不到嚴格意義上來說應該從去年開始算起

他手上3套房都是學區房，也就是說去年那一波漲幅中，他是受益者

但是他當時的第一反應是不安

他說你知道那種感覺嗎，就是一天一個價，然後漲的莫名其妙，更被動的是別人都漲了，你也不得不跟著掛更高的價格

這種感覺他不太喜歡，因為他隱約感覺到現在漲的有多嗨，以後跌的就有多狼狽

果不其然，今年3月學區新政出來之後，學區房就懵了

第二個“不一樣”，是他才發現原來樓市調控政策可以這麼密集

從去年年底開始，到今年一整年，幾乎每隔1-2個月就會出臺一次調控，力度之大他第一次見，從去年年底到目前為止，上海樓市大的調控政策就有11條

而且卡住了“要害部位”，以前的調控都是限制你的購房資格，但是可以買的還是可以買的，現在是直接調控需求端，可以買的也買不了了，這是他最想不到的

第三個感覺也是以往沒有過的，就是未知

以往再怎麼變，都會有一個大致的預設，但站在此刻這個節點的儒先生對未來完全沒有底，只有暗自慶倖他已經上岸，即使降了150w

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我試探性問了問他

「如果再回到今年年初，你還會這麼選擇麼」

儒先生想了一會，我可能還是會跟今天一樣，因為我還是猜不到後面會這樣，所以我依然會選擇持有那套浦東禦橋大盤的房子然後繼續等待

只有政策出來的那一刻你才會知道它的真實效力，才會想著趕緊調整方向，去降價

不過在我看來，儒先生在面對樓市時候的態度跟一般房東不太一樣

這種特殊不讓人反感的地方在於他的理性，他一直告誡我不要抱著抄底心態進入樓市，有需求正常買房就好

我問他為什麼以前可以踩准一些點，他笑笑說是運氣，我又問他為什麼可以對樓市有自己的預判，他說直覺

這些接不下去的回答，在我看來背後都藏著個體面對市場這個看不見的龐然大物時，看過的每份規劃、踩過的每個盤，以及和仲介開過的每個玩笑

在面對幾乎相當於自己全部身家的投資，每個人都理所當然的格外謹慎

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4月份看房，5月份商量好付款週期，然後開始觀望市場，看什麼時候賣房比較合適，6-9月，最終9月30日離開樓市

這只是上海近半年幾十萬套成交中的一個案例

也許並不能說明什麼大盤情况，但卻是一個足够精確的小切口，在這個切口裏我們多少能體會到政策打在我們一個個個體身上的力度

才是樓市真正的樣子