11月中旬，昆明玉器城將有665間商鋪、45個車位被司法拍賣，拍賣起價高達9.086億元。如此多的商鋪，拍賣起價又如此之高，更關鍵的是玉器城這個項目位置偏僻，現狀不佳，所以昆明拍賣行業人士認為，此次拍賣基本沒有成交可能。

昆明玉器城是昆百大珠寶旗下雲南上基地產開發的項目，位於北三環以北，占地1015畝，原計畫開發融居住、商業、旅遊為一體的綜合性項目，其中商業部分規模不小，約80%的地塊和70%的建築屬於商業（見下圖），但在2016年後，因為上基地產資金鏈斷裂，昆明玉器城在部分住宅交房、商鋪建成後陷入爛尾，至今已有年之久。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍在玉器城當年規劃中，橙色粗線內的部分都是商業，只有上方是零散的高層住宅

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍照片正中間的多層建築就是玉器城一期的商業區，規模非常大

此次被拍賣的665間商鋪已經建成，而且在6年前就開始招商，但現時絕大多數商鋪均處於空置狀態，只有玉器城1號門附近的舊貨和酒店用品市場商家相對較多，但據一比特賣雜貨的商家說，雖然玉器城入住條件寬鬆，可是位置太偏遠，物業管理也只是勉强應付，所以生意很不好。雲南房網編輯在現場走了幾圈也看到，整個商業區只有少數店面一樓有開門，大多數都關門閉戶，位置偏僻一點的街道幾乎看不到人。路邊荒草叢生，垃圾隨處可見。部分商鋪的外立面瓷磚都開始脫落。而且由於配套工程尚未完成，所以現時商鋪的用水用電都是臨時性質。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍不在主幹道上的商鋪周圍已經雜草叢生

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍有些商鋪的外牆磚已經開始大面積脫落

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍大面積空置的商鋪

昆明玉器城這600多間商鋪的總面積超過16萬平方米，相當於同德廣場和西山萬達廣場加起來的面積，如此大規模的商業體量，對於位置偏僻，居住人口也不多的昆明玉器城來說，顯然是太多了，完全無法消化。

昆明玉器城遠在繞城高速以外，項目總共住宅不足4000套住宅，現時居住人口還不上萬，為什麼要規劃如此多的商業呢？其實，當初上基地產的計畫是利用母公司昆百大珠寶在珠寶玉器方面的商業優勢，在此打造一個旅遊購物城，這也正是項目取名昆明玉器城的由來，為此，昆明玉器城還請楊麗萍做代言人，並計劃在玉器城建設雲南映象村以及楊麗萍大劇院，將楊麗萍的舞臺劇引入，以此吸引遊客，帶動商業。

可是計畫雖好，具體實施卻差之千里，上基地產和百大珠寶後來甚至連文宣費都無法支付，2017年，楊麗萍控股的雲南文化公司還將昆百大珠寶告上了法庭。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍玉器城商業街上仍然可以看到楊麗萍“雲南映象村”的指示牌

由於旅遊商業的計畫落空，昆明玉器城已經建成的商業街幾乎喪失了商業價值，不得不另尋出路，其中有些區域仍按照原來的計畫規劃為玉器珠寶集散地，有些區域改為綜合市場、舊貨市場，目前只有北端的綜合市場、舊貨市場有一定數量的商家，其他區域都相當蕭條。

其實昆明玉器城也曾有過盤活商業的努力，2019年盤龍區發佈的招商資訊中，還有昆明玉器城招商的資料，但如果兩年多過去，招商效果平平，商鋪也落得個被拍賣的命運。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍玉器城商業區北端被開闢為綜合交易市場，商家相對集中，但生意冷清

但正如昆明拍賣行業人士所言，昆明玉器城16萬平方米的商鋪評估價9.086億元，折合每平米5000多，看似不貴，可是這些商鋪當初是為特定業態設計，基本是三到四層的獨棟建築，每套商鋪的體量都在三四百平米，一般商家很難接受，所以就商業功能而言，考慮到項目的位置和周邊交通，幾乎沒有太大價值。

事實上現時昆明玉器城掛牌交易的二手房甚至報價都要更高，有些接近6000元，說明玉器城商鋪早已被市場打入另册。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍欣玉路東側的商業區仍舊沒有完工

難道昆明玉器城就無法挽救了嗎？其實也不見得。昆明玉器城的商業區占地面積非常大，而且非常集中，整個項目最好的地塊其實都被規劃為商業區，其中僅欣玉路西側的商業地塊面積就差不多有270畝，東側的商業地塊面積也差不多大，光這兩個商業地塊加起來就有差不多500畝。根據當年的規劃資料，玉器城規劃用地1015畝，淨用地760畝，其中商業用地就有567畝，住宅用地才193畝。

作為一個昆明都市盡頭的項目，昆明玉器城自身顯然不需要如此大規模的商業，當年設想的旅遊購物商城也已落空，轉型看來也很困難，但玉器城商業區占地面積巨大，地塊位置其實比住宅區還好，總建築體量最多不過20萬平方米，並不算很大，如果效仿今年8月爆破的雲錫金地，將商鋪乾脆拆除，土地重新規劃，開發住宅和社區商業，可能更容易盤活這個項目。