中新網用戶端北京10月28日電（彭寧鈴）近年來，物業管理一直是社區糾紛頻發的領域。

28日，北京二中院召開發佈會，通報其2018年至今年9月物業糾紛案件審理情况。會上提到，物業糾紛中，物業服務人向業主追索物業費等仍是主要類型，而業主多以物業服務存在瑕疵為由抗辯。

物業服務瑕疵可不交納物業費麼？開發商交付房屋不合格導致未驗收房屋，又是誰的責任？

28日，北京二中院召開發佈會，介紹物業糾紛案件情况。

物業服務質量不達標，可拒交物業費？

會上，二中院副院長廖春迎介紹，2018年至2021年9月，二中院共審結物業服務合同糾紛二審案件1163件，分別為2018年536件、2019年228件、2020年206件、2021年193件。

“物業糾紛案件中，物業服務人向業主追索物業費、逾期支付物業費違約金仍然是主要類型。”廖春迎說，從物業糾紛案件業主抗辯理由來看，業主多以物業服務人提供的物業服務存在瑕疵為由抗辯。

據介紹，業主主張物業服務瑕疵，主要包括主張物業服務在綠化、衛生、公用設施設備的維護、垃圾清運、充電樁安裝等方便不達標，認為“對物業服務不滿意即可不交物業費”。

二中院民二庭庭長鄒治隨後介紹了一則典型案例：一家物業公司起訴業主蘇某交納物業費，蘇某便提出該公司服務質量未達合同約定標準，如綠化缺失、路燈損毀嚴重、消防設施不到位、公示欄長期損壞，以此為由拒交物業費。

訴訟中，法院查明，該物業公司接管社區之初，社區業委會曾委託協力廠商評估監理公司對社區狀況進行評估。

“從其出具的報告可看出，涉案社區在該物業公司入駐前即存在諸多物業設施老化、失效等問題，該物業公司入駐社區後，一直在積極履行維護整改義務。”

鄒治說，物業服務具有長期性和持續性，對公共設施的維護和改造需要一定週期才能完成，對物業服務人是否盡到義務，需要綜合考慮社區原有情况，以及新物業服務人入駐後是否盡到法律法規和契约規定的義務等情况進行判斷。結合本案情况，二中院不予支持蘇某的抗辯理由。

廖春迎還指出，認為物業服務存在瑕疵、前期物業服務合同不是自己所簽，或者自己未與物業服務人簽訂物業服務契约等情况下，就可以不交納物業費，這是部分業主存在觀念誤區。

資料圖：為防高空拋物，杭州一社區裝47個監視器全部朝天。物業工作人員在值班室能查看即時監控情况。文字來源：北京青年報書童攝圖片來源：視覺中國

開發商交房不合格，應繳納物業費？

除了物業服務瑕疵，一些業主還以房屋開發歷史遺留問題為由拒交物業費。

二中院曾審理一則案例：某物業公司起訴業主劉某交物業費，劉某認為，涉案房屋與開發商的樣板間存在差异，開發商文宣和實際參觀的帶有閣樓，實際上卻是悶頂。

劉某認為，開發商虛假宣傳欺騙其購買房屋，導致未進行驗收收房。囙此，按照合同約定，物業費應由開發商交納。

二中院審理認為，物業公司與劉某已形成物業服務契约關係，在物業公司已為涉案社區提供物業服務的情况下，其有權收取物業費。

“劉某所主張問題，屬於劉某與房地產公司之間的糾紛，如劉某認為應由房地產公司承擔物業費，可另行向房地產公司主張，而不能成為其拒絕向物業公司支付物業費的理由。”鄒治說。

對開發建設遺留問題，二中院提示，業主可通過與開發建設單位協商、向行政機關舉報、訴訟等途徑解决。

觀念誤區、維權途徑選擇不當，正是廖春迎介紹物業糾紛產生原因中來自業主方面的因素。此外，開發商選聘前期物業服務人存在程式不規範，物業服務人能力不强、運作不規範、服務質量不高，業委會履職能力不强，尚未形成規範成熟的工作機制，也是引起糾紛的重要因素。

為預防和處理物業糾紛，二中院建議，物業服務人應當提升服務品質，從源頭减少糾紛發生，此外，業主應依法維權、履行義務，提高自身管理水准，業委會要提升履職能力。（完）