“上下床再也不會搖了，脚臭味也沒有了。”搬了新家之後，這是梁焱感受到的最大變化。他來自江蘇鹽城，今年剛滿20歲，在上海一家美容科技公司做行政，此前，他還嘗試過理髮師、酒吧服務員，無一例外都放弃了。

  “以前也是公司提供住宿，外面人很羡慕我，但我只想走。”宿舍條件是他離職的一個重要原因。

  梁焱告訴記者，之前他住過的地方都是市區老房子，租金貴。有的是毛坯房，有的房子廁所還是壞的。“那時候，我一想到宿舍，就聯想到房間裏的脚臭味。每天我都很想回老家，不想幹了。”

  如今的梁焱，搬到了新的宿舍。他還是和5個新同事住在同一間房裏。不過這次，他卻决定，要在這家公司多幹兩年。

  同樣是住宿舍，這一次，他為什麼改變了主意？

  租房“遠貴難”痛點，有解！

  梁焱住的新宿舍，在安歆青年社區的一家門店裏。乘坐捷運7號線到浦東芳華路地鐵站，出站步行幾百米，繞過一家便捷式飯店，就能看到這家門店。雖然位置有些低調，但在周邊大型連鎖餐廳和企業的“圈子”裏，名氣可不小。

  “我們門店今年6月份開業，入住的主要是餐廳員工、快遞小哥和中小企業員工。不到兩個月時間，幾乎滿租了。”門店管家告訴記者，儘管如此，還是不斷地有企業主動找過來，問什麼時候才有房間可以退出來。

  記者白天走進安歆青年社區時，發現公寓裏靜悄悄的。“這裡的租客普遍年輕，但都很拼，白天天剛亮就要出門，有些人很晚才回來。”門店管家說，這裡一共有100多套房源，有單人間、四人間、六人間，住著好幾百號人，每個床位的月租金平均是900多元。

  梁焱住的是六人間，大約30多平方米的房間裏，擺著3個上下鋪，每個床位都配了遮光窗簾保護隱私，洗衣機、獨立衛生間、衣櫃、置物架一應俱全。床底空間被改造成收納格，放著行李箱。“現在不僅沒有脚臭味了，還有阿姨定期來打掃衛生、換床單。”他說。

  獨立衛生間、隱私空間、收納空間和定期清潔，是安歆集團各產品線的標配。這家總部位於上海徐匯的長租公寓頭部企業，在全市已經提供了約5萬張床位，幾乎全部滿租，成了許多人在滬打拼的“臨時港灣”。

  這是一個特殊的群體，他們有的是環衛工人、家政保潔，有的是快遞小哥、外賣配送員，還有中小企業的員工……這些基礎服務行業從業者，為了都市的正常運轉，努力當好一顆顆螺絲釘。

  但在過去，他們的居住滿意度並不高。在2019年面向基礎服務行業人群的調查中，上海市房地產科學研究院發現，這個群體很難找到適配且合規的房源。由於對租金和通勤時間高度敏感，調研對象中超過七成租住在里弄和農民房，七成的人均居住面積低於15平方米。

  類似的現象，曾經十分普遍。“以前我住在要徵收的里弄裏，那是天井裏搭出來的房子，租金是便宜，但住著也難受。”在虹口區中灣公寓裏，一比特環衛工人忍不住向虹房集團公租房公司專案負責人朱孝傑感歎。

  中灣公寓是一處公租房項目，120套房源中有一半被改成了兩人間或四人間宿舍。入住的環衛工人、快遞小哥，大多在附近上班，每個月最低只需支付450元租金就能擁有一張床位，配套廚衛和熱水。之前，他們幾乎都曾在舊式里弄、群租房、農民房裏居住，用手拎馬桶，甚至沒有熱水洗澡。

  伴隨新一輪舊改推動和群租整治，溢出的基礎服務行業者租住需求，越來越不能被忽視。

  從去年開始，上海探索多管道新增“一間房”“一張床”的宿舍型房源，同時出臺《關於進一步加大公共服務類重點行業企業一線職工公租房保障力度試點工作的通知》，破解基礎服務行業者租房“遠、貴、難”的痛點。

  記者走訪的中灣公寓和安歆青年社區，分別代表了上海探索在寸土寸金之地“擠床位”的兩種方式。前者為公租房改造，後者是市場化長租公寓。這是上海培育宿舍型房源的“兩條腿”。

  截至今年1月份，僅公租房就形成6000張床位供應，市場化長租公寓也在加快發展。日前，上海提出“十四五”期間將提供20萬張宿舍床位，平均每年增加4萬張。

  安全管理成本高，值得！

  眼下，宿舍型房源試點項目建設如火如荼。“十四五”期間，上海20萬張床位從哪裡來，已經有了答案。

  這些新興房源，普遍受到市場歡迎。“租金和以前住群租房的時候，幾乎差不多。”不少租客反映，宿舍型房源的租金普遍不高。安歆集團的床位月租和所處區位掛鉤，普遍在幾百元到1000多元不等。在覈心商圈南京東路，床位月租最高1000多元。

  租金漲幅也相對穩定，尤其是公租房改造項目。“每兩年，我們就要評估和調整價格。今年上海有些地方租金漲幅是20%，但我們的漲幅一般是5%到10%，作為國企，更要承擔社會責任。”某公租房項目運營負責人說，公租房改造的宿舍床位租賃價格僅為周邊市場價的60%—70%。

  供應端持續擴大規模，但要達到20萬張床位目標，並不是件易事。這類房源人口密度高、流動性大，安全是相關管理部門和運營方首要考慮的問題。

  蔡興華是安歆集團研究院負責人，幾乎每週，她都要奔波於各大審批管理部門之間，為宿舍型房源辦理“出生證”。她告訴記者，除了獲取物業的成本，圍繞“安全”的投入是最大的成本，這是一筆無法間斷的投入。

  過去10年來，長租公寓發展的主要模式便是將都市中閒置的商業、工業等各類非住宅類產權存量物業改造成租賃住房。“非改居”成為多管道保障租賃住房供給的有效途徑，也是緩解房源地段錯配，實現職住平衡最快速的解決方案。

  為了提高安全性、合規性，上海開始推行“非改居”的納管認定，對“非改居”項目的房屋權屬、房屋結構安全、消防安全、雨污分流納管、電梯運行、違法建築、水箱水質檢測、環境安全等方面，實行嚴格准入、聯合監管、屬地管理。

  “納管可以讓租賃項目獲得合規的‘出生證’，並接入到官方住房租賃服務平臺，安全得到更大保障。”魔方生活服務集團CEO柳佳說。

  有“出生證”是第一步，宿舍型房源的管理還需要輔助高科技手段。松江公租房宿舍房源增設人臉識別門禁、智慧門鎖、燃氣報警等安防設備。安歆集團擁有一支數位資訊團隊，專門研發數位化平臺和信息化系統，賦能運營效率和組織能力。自主研發的人員管理系統，可與公安系統聯網，即時更新入住人員資訊，幾乎每個門店每月都會組織應急演練。

  巨大的成本投入，無形中加高了宿舍型房源市場的門檻。眼下，只有規模化宿舍房源企業，才有充裕資金在安全管理上進行提升。

  但在蔡興華看來，這些成本的投入是值得的，因為安全管理給租客們帶來了更多的尊嚴。

  “以前大夥兒都住合租房，常常要接收鄰居異樣的眼光，沒有被投訴已經萬幸了。”徐記海鮮店的一比特工作人員告訴記者。徐記海鮮虹橋天街門店的店長老劉，很早來上海奮鬥，如今已經40歲了。以前員工都住合租房的時候，他自己在外單租了一間房。給員工租了安歆公寓之後，看到軟硬體配套很完善，他也馬上搬了進來。

  從長遠來看，“床位”市場值得繼續挖潜，也還有不少提升空間。比如，個人租客申請困難，企業獲取物業成本高昂，辦理合規“出生證”流程長等問題，仍有待解决。

  全國住房保障工作座談會明確提出，要切實把保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點。記者瞭解到，上海正在加快制訂和調整相關政策，為租賃住房供應提供更完善的政策環境。