作者：子非魚

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看到“去庫存”三個字，相信很多人心頭都會一緊。

回顧上一輪樓市大牛，就是一句去庫存點燃的。2015年，管理層提出了去庫存的口號，隨之出臺了一系列配套政策。

比如降准、降息，比如降低首付比例，三四線都市還直接開啟了貨幣棚改。於是，那一輪樓市從深圳開始，然後擊鼓傳花，傳遍了全國。

在這種背景下，全國房價進入了快速上漲模式，中心都市的房價普遍翻倍。

面對此情此景，管理層於是在2016年年底才開始收緊政策，提高首付比例，限購限售，並開啟了加息模式。

所以，很多人看到“去庫存”三個字，仍心有餘悸。難道又來了？是的，又來了。

不過，這一次是湖南省提出的，而且是針對非住宅類的去庫存。

何為非住宅，包括公寓、辦公大樓、店鋪等。

近日，湖南省住房和城鄉建設廳、湖南省發展和改革委員會等六部門聯合印發“關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見”。

湖南省下轄13個地級市和1個自治州，自治州與地級市同等級別，相當於下轄14個都市。

換句話說，在這份檔案發佈之後，湖南14個都市將開啟對非住宅類房屋的去庫存模式。

湖南省為何火急火燎發佈對非住宅類的去庫存政策？當然是空置率太高了。

9月份的時候，時代財經曾爆料，長沙的公寓價格遭遇了大面積的大跳水。

長沙岳麓區的北辰時光裏、金茂建發泊悅等網紅盤公寓，現時價格相較於高點時，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。

此外，開福區的綠地V島，跌幅也超過20%。

整個長沙覈心五區的公寓，價格整體下跌了5%，其中雨花區跌幅最大，達到了13%，開福區也跌了11%。

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而長沙公寓價格大跳水的根本原因，一方面在於長沙的公寓價格比肩住宅，有非常大的下跌訴求，另一方面，就在於供過於求，庫存太多，空置率太高，後者是主要原因。

根據統計機构的資料顯示，長沙覈心5區公寓的去化週期均在24個月（兩年）以上，其中芙蓉區的去化週期更是達到了驚人的93.1個月（7.8年）。

也就是說，按照現在的銷售速度，即便芙蓉區現在不再新增公寓供應，也要賣上7.8年才能賣完。

製圖：都市財經

作為湖南省會，空置率都如此驚人，遑論其他地級市了。湖南其他城市的非住宅類房屋，庫存到底是個什麼情况？

現時，沒有最新的數據。不過根據此前中國經營報披露的湖南2018年的數據，可窺見一斑。

上圖是中國經營報披露的2018年3月湖南部分城市的房屋去化週期情况，最右側一欄就是非住宅類房屋的去化週期。

可以看到，株洲、岳陽、湘潭的非住宅類別庫存都非常高，去化週期都非常長。衡陽的南嶽區、湘潭的韶山市，去化週期都在130個月以上，意味著要賣上11年。

當然，這裡的非住宅類，不光是公寓，還有辦公大樓、店鋪等。

其實，非住宅類庫存高企的現象，不僅湖南存在，大部分中心都市同樣存在。尤其是中心都市的辦公大樓，空置率非常高。

仲量聯行今年公佈過一份《應勢開新，重塑格局：2021中國辦公樓市場白皮書》，在這份白皮書中，披露了內地31個省會與首府，外加香港、澳門和臺北，外加深圳、寧波、青島、廈門、大連5個計畫單列市，外加蘇州、無錫2個超强地級市，共計41個中心都市的甲級寫字樓空置率數據，如下圖：

製圖：都市財經；數據：仲量聯行

41個中心都市中，有19個都市的空置率超過30%。長春、無錫和南昌的空置率更是超過40%，也即每10間甲級寫字樓中，有4間是空置的。

所以說，對非住宅類房屋的的去庫存需求，並非湖南才有，很多中心都市也有。

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那麼，湖南打算如何給非住宅類房屋去庫存？

在“關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見”中，湖南提出了10條舉措。

1、嚴格控制非住宅商品房的用地增量。

2、加快盤活非住宅商品房用地存量。

3、控制非住宅商品房的供應。

4、促進非住宅商品房的租售。

5、鼓勵非住宅商品房自持。

6、降低非住宅商品房的交易成本。

7、降低公寓居民的用戶使用成本。

8、加大金融支持力度。

9、建立監測監管平臺。

10、落實屬地主體責任。

其中，第一條、第二條、第三條、第五條都是為了减少供應。

尤其是第一條，减少非住宅類供地。採取的管道和住宅類差不多，也即去化週期超過36個月的市縣，暫停供地。24個月至36個月的，大幅减少供應。12個月至24個月的，减少供應。

第二條則是允許尚未開建的非住宅類土地改變土地内容，建設起來國家支持的比如新興產業、養老產業、文化產業和體育產業等項目。滿足條件的土地，甚至可以“商改住”。

商改住，也是很多辦公大樓空置率高企的都市，提出的解决問題的辦法。2017年，管理層還欽定了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個都市作為“商改租”的試點城市。

第四條、第六條、第七條和第八條，則是加快銷售的措施。

在第六條中，提出了給予補貼和降低交易費用等措施。在第七條中，符合要求的公寓可享受民水民電價格。

第八條，則同通過金融杠杆加持，給予非住宅類房屋的自持、租賃和與運營給予支持。

湖南的决心是，用3至5年時間，降低非住宅類房屋的庫存，促進房地產市場平穩健康發展。

本號最後點評一下：

湖南對非住宅類房屋的去庫存政策，可以說是很及時，很有必要。一方面可以讓之前閒置的房屋資源充分利用起來，另一方面，又可以讓更多的土地，給予工業建設和住宅建設。

同時，本號認為，湖南的步子還可以邁得更多一些，新增非住宅類房屋轉變為住宅類的比例。當然，這裡面牽扯到地方政府、企業和個人的各方利益，的確有些棘手，推進起來阻力確實很大。

但阻力大也要努力探索和研究，因為新增非住宅類轉變為住宅類的比例，才能更加有效地給非住宅類房屋去庫存，同時又加大住宅的供應，平抑房價，一舉兩得。