文|米小邦·圖｜攝圖網

在長沙，從今年上半年起，樓市就刮起了一鼓熱潮，許多人紛紛將目光轉向了公寓。

公寓有多火？

從各大行銷中心人頭攢動的景象就可以看到。

刮起這鼓狂潮的根本原因，就是長沙公寓價格斷崖式下跌！最高下跌了48%！

在下跌之前入手的一部分人，房價跌40萬後，心態徹底崩了！

前幾天，在抖音上看到一個短視頻，業主付完款後，樓盤價格就大跳水，看完還挺感觸的，和大家一起來分享一下。

01

在長沙買房，購房資格卡的很嚴，但公寓不需要購房資格、還不限購。

對於沒有房票的人來說，公寓算是一個不錯的選擇。

今年，小A（化名）準備在長沙買一套公寓，對比完後，在河西選擇了一套性價比都不錯的公寓，單價8000多元一平，步行不到1公里就有捷運。

當時想著，房子帶裝修交付後，買點傢俱就可以住進去，不用再租房住了。

可誰知，一周後小A發現樓盤突然降價，價格下跌3500元/㎡，只要4500元/㎡。想到這才過了多久，自己坐在家裡便直接損失了幾十萬就氣不打一處來。

他聯合其他業主一起來到了開發商討要說法。

他表示，這種價格完全屬於大跳水，他們完全無法接受，希望開發商給個說法，給一個妥善的處理方案。

但置業顧問給到的回復是：整個買賣流程合法合規，不存在欺瞞銷售行為。

總之，想要補差價，不可能。

誰都逃不掉的心理，買房之後盼著漲，賣房之後盼著跌。

其實，長沙公寓降價的樓盤，不止這一個。

從今年3月份以來，長沙近20個公寓項目就開始大篇幅文宣降價銷售，在米小邦的朋友圈裏，到處都是公寓抄底價開盤的消息，看得讓人十分心動！

比如：市中心、湘江旁，6888元/㎡起；雙地鐵口甲級公寓，直降5888元/㎡；網紅品質大盤，原價15800元/㎡，現直降5000元/㎡……

大幅度降價銷售的背後，就是吸引一大批購房者的關注。原本無人問津的公寓房，現在卻出現了一房難求的局面。5字頭、6字頭公寓，一推出就秒光。

有的公寓售樓中心，甚至排起了長隊，想要認籌，必須要先搖號！

可見，公寓有多火了。

長沙公寓集體“大跳水”後，許多人都暗潮湧動，覺得這是撿漏的好時機了。有些人甚至一下拿下了幾套公寓。

我一個仲介朋友跟我說，許多外地朋友看到長沙公寓大降價後，都按捺不住激動的心情，問他是不是可以來長沙也買兩套？

估計很多人都有這樣的想法。

長沙的公寓，到了該出手的好時機嗎？未必！

02

透過現象看本質，長沙公寓“骨折”降價的背後，是什麼原因導致的？米小邦和大家一起來探討一下。

提起公寓，很多人的第一反應，就是：不要買！

因為很多大咖、自媒體都是這麼說的。

無數人說公寓不能買，可卻很多人買了公寓，是啥原因？

價格决定一切！

之前，長沙濱江片區的一個公寓項目，“網紅盤”卓越中寰開始的售價為1.55萬元/㎡，一年後，該樓盤下跌48%。

價格下跌後，很多人低價位買下了該項目的公寓，最根本的原因，就是覺得這價格不錯呀。

在濱江新城，住宅性質的樓盤，住宅（毛坯）限價14000元/㎡，而公寓只要八九千，價格内容上來看，是划算的。

雖然價格很心動，但你有沒有想過為啥當初賣1萬出頭的公寓，現在5、6千也賣了？

對於開發商來說，能1萬賣出去的房子，絕對不會以9999元的價格賣出去的。現在降價，背後肯定是出現了問題。

長沙這幾年許多開發商因為住宅類商品房盈利空間小，紛紛開始轉向了公寓房。畢竟之前公寓與商品房的價格相差不大，後者盈利空間更大，就導致長沙公寓數量一下子激增。

根據湖南中原數據，截止至8月底，長沙內五區公寓庫存433.96萬方，平均去化週期達到230.6個月。

從上錶可以看到，公寓存量最多的是岳麓區，達到12971套、開福區第二，共9316套；芙蓉區雖然存量最低，2335套，但去化週期最高，達到683.4個月！

數量太多，供大於求，再不降價銷售，房子得賣到猴年馬月去？

况且，很多開發商建房的錢都是負債的，房子賣不出去，外債高築，只有趕緊把手裡的房子賣出去，才能讓資金回籠。

降價銷售，成為了快速回籠資金最有效的管道。

性價比高、不限購、不限貸，長沙公寓在一系列促銷手段下，去庫存也初見成效。

03

公寓值得買嗎？

這是很多人關心的問題。

米小邦身邊的朋友，有的還沒有達到購房資格，有的買了首套房，想買二套房但受資格限制，紛紛把目光轉向了公寓。

我特意去蒐索了一下公寓的相關資料，這裡給大家簡單介紹一下。

除了我們最常買的住宅性商品房外，公寓其實分為兩類，一類是住宅公寓，一類是商業公寓。

兩者有本質的區別。

住宅公寓擁有70年產權，無論是首付比例、貸款年限都和商品房一樣，但是商業公寓就不一樣。

商業公寓只有40年產權，它的首付比例在5成以上，而且有些人在買商業公寓的時候不注意，買完後才發現所剩產權期限很短，買的性價比就大打折扣。

很多都市商業公寓是不支持落戶的，也沒有學區劃分。也就是說，你買了一套商業公寓，未來既不能落戶，孩子也不能憑房子在當地上學。

不過，米小邦特意去諮詢了我的一個仲介朋友，長沙的大部分公寓（包括商業用房、商住兩用房、辦公用房）都可以落戶。

但是，需要注意的是，公寓落戶需要具備合法獨立產權，多人產權、分割公寓，是不能落戶的。

那麼，公寓值得買嗎？如果要買，需要注意什麼？

如果要買房，優先順序，一定是買商品房；如果實在要買公寓，一定是買住宅性公寓。

當然，有些人會說：我買來純投資的，又不用住，40年和70年產權我不是care。

其實，買商品房還是公寓房，我們都需要用投資的眼光去判斷這個房子值不值得買？

畢竟未來，誰都希望自己的房子增值而不是貶值呀。

所以，通用法則，選擇公寓主要看這幾點：

第一、價格

如果公寓的價格和周邊商品房價格差不多，這時候入手，是不划算的。公寓價格要和商品房有一定差價，選擇性價比高的入手。

第二、看地段

公寓對地段的要求很高，無論是昇值潜力、還是未來用於出租，地段好的公寓，才是王者。

第三、看配套

成熟的商圈、捷運公車方便，這些是公寓的不二選擇。

無論是投資、出租還是自住，如果你要買公寓，一定要根據這“三板斧”來選擇，准沒錯。

買公寓是個科技活，沒有提前瞭解市場行情，不要輕易出手，公寓的坑，能少踩一個是一個。

關於買公寓

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-聲明-

編輯：米小邦設計：劉小君