撰文：佩奇美編：田青校對：紫藤

科技園、產業園、CBD、CTD、CLD，鄭州發展過程中，有太多琳琅滿目的由頭和概念。

但是，最後能够兌現的，確實鳳毛麟角。

然而，近幾年出現了一個逼格更高的城市規劃概念——領事館區。

這次，似乎已經不滿足於“用概念割韭菜”了，要把韭菜連根拔起。

——1——

你有紅利，我也有！

鄭州最早出現領事館區概念的地方是濱河。

在濱河國際新城規劃之處就打出了響亮的口號：“產城融合、宜業、宜居、宜樂，三位一體”的CLD中央休閒區。

最大的亮點就是直戳鄭州缺乏國際化事業的短處。

落在實處就是幾點，領事館區、國際醫院、國際學校、國際高端服務業等。

總之一句話：International！

隨後，我們也聽到了大量關於國際化的內容，比如所謂德國領事館、匈牙利領事館的概念；比如海嘉國際學校；比如XX國際醫院等等。

2015-2016年，濱河國際新城借市場大勢，濱河自身規劃的小勢，成就了數塊地王。

隨後，海馬、康橋、亞新、綠城、電建等，不論是省內品質開發商，還是外來的國央企開發商，都在濱河殺紅了眼。

那個時候的購房者，也很單純。你說（吹）什麼，我就信什麼。

盛極而衰，濱河樓市的行情伴隨著幾個樓盤的低開，逐漸被拉下了馬。

更重要的是，在2018年的時候，濱河領事館區最大的黑天鹅出現了。

航空港區發佈《領事館片區城市設計規劃批前公示》可以看到，領事館區的概念第一次以官方形式出現在航空港區的規劃當中。

▲航空港區領事館區效果示意圖

如今，領事館區所在的區域也正式被列為鄭州32個覈心板塊之一，算是正式寫入鄭州發展規劃當中。

而濱河，丟了領事館區的規劃，卻新增了“康橋領仕館”，也不算輸。

——2——

概念太多，鄭州吃不消

關於“領事館區”的概念，不僅出現在航空港區。

白沙、綠博、北龍湖等區域都或多或少傳說過這個概念，不過最後卻都無疾而終。

當然，還有個重點值得我們關注：

領事館區也只和熱門區域傳緋聞，存在感低的區域根本看不上。

這就像美女搭訕一般只搭訕有錢人或者看起來有錢的人，“普信男”怎麼和美女聊天，最後的回答大概率都是：呵呵，我去洗澡了。

據不完全統計，現時全中國有使（領）館的入駐的都市均為直轄市、計畫單列市、國家中心都市、區域中心都市等重要都市。

鄭州北港領事館區的建設，是加速鄭州邁入全國優質都市的契機。

▲我國主要城市使館區統計

反觀鄭州，鄭州真的需要領事館區嗎？

還是需要“領事館”背後的概念？需要大量的人口通過領事館區這個概念股吸進進港區。

去買房、去工作、去消費、去上學，把家安在這裡。

根據第七次人口普查的資料顯示：當前的城鎮化率為63.89%，再過10年，也就是2030年左右會達到75%左右，房地產市場將由增量市場全面轉化為存量市場。

房地產發展開始由注重速度，到現在的開始注重質量，都市外拓開始放緩。

同樣，房地產開發的增速也開始放緩，房屋的流動性急劇减弱。

鄭州四環內還有大量的土地需要填滿，此外還有洞林湖、古滎、雁鳴湖等區域，主打概念的領事館區和航空港區，又需要多久發展？

可以說，領事館區的概念是起了個大早，趕了個晚集。

領事館區，更像是一個海市蜃樓。

——3——

所有炒概念的區域，勿入！

所有炒概念的區域，未來都要謹慎，領事館區只不過是其中一個典型且高大上的代表。

未來，請為確定性買單。

一朝被蛇咬，十年怕井繩。

從2015年末一線和强二線都市率先領漲，到當下的2021年末，其實所有人對房地產的發展都有了最基本的概念。

這幾年之間，購房者也見識了太多“貨不對板”的交付和誇下海口卻遲遲無法兌現的區域。

鄭州及鄭州周邊，哪裡的房價掉的最多？

概念玩得多，落地少的區域。

佩奇早就說過：當下買房，最重要的是買房子的確定性，拋弃房子和區域的種種不確定性。

你看金水區、你看三環內、你看老東區，哪個區域賣房子是靠概念賣的？

這些區域都是靠現成的資源賣的。

越是沒有什麼，越是喜歡向外人展示什麼。

地段差，沒有都市資源，然後就喜歡雲裡霧裡說一堆所謂高大上的內容，能忽悠一個算一個。

反正這個項目賣完，銷售拍拍屁股就走了。但是對於小白和普通購房者而言，一旦相信了紅唇白齒的承諾，無疑就是加大了掉進陷阱當中的風險。

開發商最後如果玩脫了，對於員工和高管影響其實都不大，無非是換一份工作，換一個售樓部而已。

對於自己而言，開發商玩脫了之後，風險全部都轉移到了自己身上。

主城區三環內的樓盤，即便就是一兩棟樓，即便是沒有中央景觀和社區環境，價格都不會跳水。

而概念的區域，概念一旦長期無法落地，就像承諾無法兌現，價格跳水可能是最大的自救辦法。

——4——

沒有安全交付，有再多的預期都是白搭

買房這個事，可以相信規劃，但不能迷戀規劃，更不要沉迷到那些虛無縹緲的東西當中無法自拔。

你自己個人再相信，但是市場不認可，不接受，所有都是白搭。

對於大部分購房者而言，掏空六個錢包並背上30年的房貸這件事，根本不容有失。

某種意義上來說，這件事比找工作、結婚等所謂的人生大事，都更重要。

新週期的購房邏輯，安全和確定性一定要排在最突出的位置。

這就像每日加班加點工作的上班族一樣，如果身體垮了，所有的美好想像都是扯淡。

對於人生而言，身體是第一位；對於新房而言，安全是第一位。

關於未來鄭州樓市的預判，大概有幾點：

1、房價不會大面積下跌，“房住不炒”的潛臺詞就是允許房價每年平均漲5%，漲多了市場消化不了，跌多了土地財政受不了。

2、未來，不會再有暴漲，特別優質和覈心的房產，也是溫和上漲，這是ZZ正確。

3、租售同權、共有產權住房等多種方式就是用來解决普通購房者最基本需求的政策，買不起房子的人，也要有地方住，這也是導向。

4、放弃概念股和概念區域，信心一旦崩塌，就很難再建立。

本文完。

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