文/劉曉博

今年第20期“求是雜誌”上刊發的、領導人的重要文章，向我們透露了房地產稅立法的最新說法。

文章說：“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。”

這意味著，為了全面推進共同富裕，同時也是為了給地方政府開拓財政來源，房地產稅立法必須要搞，而且會採取“試點先行”的管道。

不少專家預計，半年內或許就有試點的消息發佈。

展望未來，到底哪些人需要擔心房地產稅？我認為主要有5類人。

1、擁有很多房子，但流動性都不太好的人。

中國未來的房地產稅率，有很大可能是“階梯稅率”，這有點類似居民用水的階梯水價。

比如北京的階梯水價是：

第一階梯用水量不超過180立方米，水價為每立方米5元；

第二階梯用水量在181-260立方米之間，水價為每立方米7元；

第三階梯用水量為260立方米以上，水價為每立方米9元。

未來的房地產稅率，尤其是住房衝突比較尖銳的大城市的稅率，很有可能也是這樣。

全球有很多國家、地區沒有在房地產稅上，實施“階梯稅率”——你無論擁有多少房子，都是一個稅率。但鑒於中國是社會主義國家，要全面推進共同富裕，所以出臺階梯稅率的幾率偏高。事實上，資本主義制度的國家也有階梯稅率，比如新加坡、韓國等。

在階梯稅率下，如果你的房子非常多，那麼超出N套以上的，繼續持有可能就不划算了。

換句話說，N套以上房子的房地產稅，很難通過出租轉嫁了。這時候，就需要賣出。

如果你持有的大多是流動性偏差的房子，那麼賣出的難度將大幅增加，最終可能被迫降價拋售。

在大城市，哪些房子流動性比較差？主要是兩種：一種是老破大，一種是郊區配套差的別墅。

比如180平米以上的大平層，如果樓齡超過25年，而且配套的學位、捷運、商業資源都不好，並位於都市比較差的區域，那麼想出手就比較困難，只能大幅减價。

至於郊區別墅套人，我們已經聽到了太多的案例，比如深圳東部華僑城的別墅，讓業主血虧千萬。上海崇明島上的別墅，也是多年不漲。一線都市尚且如此，其他城市可想而知。

更要命的是，別墅類房產由於容積率低，占地多，未來房地產稅率可能還會偏高。

2、擁有很多房子，但用途都不大的人。

房子的價值主要是居住。越多的人希望住這類房子，則房子的金融内容越高。反之，則金融内容越低。

所以“有用”，尤其是對多數人“有用”是房屋價值的基礎。它好比是10000這個數位裏的“1”，有了它後面的“0”才有價值。

很多房子是沒有用的，比如很多文旅盤、康養盤、海景盤。雖然看起來周邊環境不錯，風景也不錯，但就是沒有實際居住價值。

中國人喜歡熱鬧，喜歡人際交往，更喜歡便利的生活。很多文旅小鎮、康養小鎮遠離中心都市，談不上有什麼捷運、教育配套，商業也非常一般。甚至連外賣都叫不到，快遞也很難送到。

這種盤，即便再漂亮、房間裏再舒適，普通人進去也最多只能住1周，時間長了就受不了。

如果這種盤周邊沒有特別吸引人的風景、物產或者人文資源，估計連短租的遊客都難以找到。

如果大量持有這種房子，一旦開徵房地產稅將非常難受，因為無法轉嫁稅收。

3、房子過於集中在一個大城市的人

房子越多，遇到階梯房地產稅率的可能性就越大。如果房子過於集中在某個特定的大城市，豁免部分房地產稅的幾率就比較低。

比如你在北京有5套住宅，那麼最多有1套免征，其他的4套估計都要交稅，而且其中1到2套可能稅率還比較高。

但如果你只在某個一線都市有3套房子，另外2套分佈在弱二線、或者强三線，則弱二線、强三線都市給你免征1套房子的可能性就存在。

有讀者問過我：北京有4套住宅和北上廣深各1套住宅，有區別嗎？

恐怕沒有什麼區別。由於一線都市都是住房衝突尖銳的都市，你獲得更多豁免的機會不大。但如果你把戶籍放在1個都市，社保放在1個都市，這兩個都市都是一線都市，或許能獲得一些優惠。但整體而言，漏洞不會很大。

還有人問：如果我在鶴崗有10套房子，會有階梯房地產稅率嗎？

我的估計是，普通三四五線都市，出臺階梯式房地產稅率的可能性不大。即便出臺，也會比較寬鬆。或許將來在鶴崗擁有10套房子，就不會遇到階梯稅率。

整體而言：現時限購的大城市，將來都有可能出臺階梯稅率。但可能出臺非常嚴厲階梯稅率的，估計也就10來個都市。

4、仍然租房的大城市的夾心階層。

在特大、超大都市仍然租房的夾心階層，有很大幾率感受到房地產稅開徵的壓力。

因為開徵之後，房東會普遍上調房租，希望通過新增房租轉嫁房地產稅。

在大城市申請廉租房、公租房、安居房或者人才房，都有比較高的門檻，往往跟家庭年收入掛鉤。比如在北京申請公租房（大約比市場化房租便宜10%左右），3口及以下家庭年收入不能超過10萬元（含），4口及以上家庭年收入不能超過13萬元。

所謂夾心階層，就是條件超過了申請政策性住房的上限，只能去買共有產權住房或者商品房的，或者在市場上租房子住。如果是後者，必然會遇到房租上漲。

5、人口流失的都市及其居民

在中西部、在東北，有很多人口嚴重流失的中小城市。

上圖就是東北三省所有地市，在過去10年裏人口增减幅度。可以看出，有一大半都市10年裏流失了超過15%的常住人口。

如果你看小學生人數，流失就更加嚴重。

這些三四五線都市，本身沒有產業競爭力，又遠離大城市的都市圈、城市群。一旦開徵房地產稅，這些都市不但收不到多少錢，反而會產生明顯的擠出效應，加劇人口流失、房屋拋售。

而本來就不缺錢的大城市，尤其是一線都市、强二線都市，反而被逼著收取房地產稅。這些都市的財政只會更加充盈，基礎設施會更好，醫療、教育資源也會更好，變得更加吸引人。

國家固然會加大財政轉移支付的力度，但靠別人支援，總是尷尬的、難度偏大的，不如自己的錢用起來方便。

所以房地產稅開徵之後，可能會加劇城市之間的馬太效應，讓强者恒强、弱者恒弱。

收縮型都市的未來是合併。但合併本身，是第二輪打擊。

比如A市和B市合併後，只能有一個市委市政府所在地，如果都搬到B市的中心區，則A市原來的中心區將降格為普通城區，大量政府消費流失，城區進一步衰落。

最近一段時間，常有民間鼓噪合併某兩個或者三個地級市，其實這是很難操作的一件事。比如有人建議汕頭、潮州、揭陽合併，如果真的合併，並把行政中心設在汕頭中心區，則對潮州和揭陽中心城區的經濟和不動產價值構成較大利空。

原因很簡單：這三個都市裏沒有真正的强者，合併不能給“被合併”的都市帶來增量利好。

如果是一個“一線都市”合併旁邊的普通地級市，情况就會完全不同，對雙方都構成利好。

總之，需要擔心房地產稅的主要不是買了房子的人，而是那些沒有買房子的，或者買了很多“錯誤房子”的人。