現階段，幾乎是任何關注廣州樓市的人，都覺得樓市在降價。

黃金周的時候我回了趟老家，家裡大爺真誠地看著我，問我買的房子虧了多少。

我含含糊糊地說：“小虧小虧，沒虧多少。”

大爺笑了：“這孩子，虧了還不承認。”

當時我猪肝色的臉，生動詮釋了什麼叫做“現代打工人的破防”。

#1

我說我沒虧，大爺認為我是死鴨子嘴硬。

畢竟各大平臺上鋪天蓋地都在說廣州降價的事。

我們早該知道，對於名下沒有廣州房產的人而言，只看見賊挨打，不看見賊吃肉是再正常不過的事情。

確實，相比樓市高點，廣州房價肯定是降的。

但我這張錶亮出來，大家就能發現，廣州房價哪怕降，也是有規律的在降。

大致可以分為兩個梯隊。

首先是天河海珠越秀南沙黃埔組成的“五虎將”。

海珠真的牛，近一年的房價基本呈直線上漲，9月的成交集中在天譽半島，所以房屋均價蹭地就突破了10萬大關。

另外，天河越秀南沙黃埔在今年下半年也都相繼出現了房價的高點。

請重點關注“今年下半年”這五個字，這告訴了我們一個重要資訊：

在今年，在3月廣州開始出臺相關調控政策之後，這幾個區域房價仍有一定上漲！

反觀其他區域，就沒那麼好命了，高光時刻被定格在去年。

今年10個月的時間過去，他們再沒創造出超過去年的成績。

#2

不過這也不代表這些區域就凉得透徹。

咱們不能像我大爺一樣，只看見樓市挨打，不計算他們之前的收穫。

咱們以2019年1月為起算點，不難發現，對於部分區域而言，近半年的房價跌幅根本就不叫事兒。

海珠不用提，房價還在漲。

天河越秀黃埔南沙，只不過把兩年內的漲幅吐出了1/3的量。

有些週邊區域確實慘，這裡就不點名，大家自己看看表格，按現在的勢頭再發展下去，用不了一年，他們就能跌掉之前兩年積累的漲幅。

可能有人說新房的數據有延遲，那不如咱們再來看看二手。

保護頸椎橫屏觀看

從近一年的數據來看，至少到今年8月份，廣州二手房整體樓市還是呈平穩上升狀態。

直到8月31日廣州出臺二手房參考價，二手房整體市場才出現明顯回落，業主心理價位開始下調，開始選擇讓利出售。

這個回落多嗎？看上去是挺嚇人的，9月環比8月，各區二手房成交均價都在下調；與1月相比，大部分區域也有所回落。

那麼我們需要害怕嗎？

其實也大可不必。

針對全市二手房價的變動，我同樣做出了一張表格：

不難發現，二手房和一手房的趨勢差不多。

一是在樓市上行期，還是中心區漲得更猛些，黃埔南沙兩個投資重地出現了明顯漲幅。

二是邊緣區域，哪怕是樓市上行期也帶不動，都說好的地段可以穿越週期的漲，現在我們也能倒推出，不好的地段，同樣能穿越週期的跌。

不過由於樣本量不充足，且業主心態有滯後影響，二手房數據變化不像一手房那麼準確。

比如天河和越秀，去年學區房高歌猛進，地段被購房者奉為圭臬，我們能感覺到片區內近一年二手房價漲幅絕不僅僅是13%。

又比如南沙，本來就沒多少二手房，市面上的二手房源大多未滿2年不能够交易，能够交易的房源多來自於投資客。

他們對現金的要求會倒逼他們隨行就市，囙此價格變化會更大些。

看完了各區的分析，相信各位已經心中有數。

還有不到100天就過年了，如果過年的時候七大姑八大姨三舅外公圍著你問廣州房價現在怎麼樣，你就把這篇文章懟過去讓他們看。

告訴他們，真的，不要聽風就是雨。

廣州和以深圳為代表的投資性都市的本質性區別，在於這裡是一座以自住客為主的“活著的”都市。

它絕不會因為政策調控就一蹶不振。

絕對，不會。