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有房地產稅的日本人，

比中國人住得更擠。

不如拿深圳、海南做土地完全市場化的試點（例如宅基地自由入市），最後對照一下房地產稅試點城市，看看哪種辦法效果更好。

可能有很多人不相信，有房地產稅的美國，青年買房的難度要遠高於中國。

最近，《求是》雜誌發表領導重量級文章，提到「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作」。

多年來努力鼓動房地產稅的原財政部財政科學研究所所長賈康趁機再次提出，建議在深圳、海南、浙江進行房地產稅擴大試點，以解「燃眉之急」。

財經作家關不羽在朋友圈說：「賈老師家的房子肯定不在這仨地方。」並且，他表示不知道有啥「燃眉之急」。

房地產稅馬上就要推出了嗎？從上述重磅文章看，應該是先做試點。之前上海、重慶已經試點，估計接下來還會新增試點。所以可能真的沒有那麼急著全面推。

01

分增量改成收存量，對經濟的影響不可預知

一般無房族期待房地產稅降低房價，一些財政專家指望房地產稅實現地方財。政收入管道的轉變。

賈康則是認為，房地產稅既能抑制房價暴漲，但「不是說這一個稅率决定了房地產上面的價格就能往下走，能够降低，那是不現實的。」

他還期望房地產稅成為地方財政的穩定收入來源。簡單說，就是「既要」、「又要」。

但是賈康似乎沒有考慮過地方經濟發展動力的問題。

土地財政其實是非常難得的一種財政。因為，土地財政是地方政府把閒置、低效的土地拿出來高效利用，這是地方拿蛋糕出來和老百姓分。

稅收則是地方分市場主體創造的蛋糕。每一塊土地拍賣出去，都是為經濟體注入增量財富。

許多人不瞭解土地財政在中國經濟發展中的積極作用。

中國城市規劃學會副理事長趙燕菁曾發長文提出，土地財政是地方經營城市的融資工具。中國之所以能「和平崛起」，真正原因，恰恰是由於‘土地財政’的融資模式，使得中國不必借由外部征服，就可以獲得原始積累所必需的「初始信用」。

趙燕菁的話有道理，但誇張了。土地財政肯定有嚴重缺陷，缺陷就在於釋放土地過慢，大量的增量「蛋糕」沒有拿出來分。

但是假如叫停土地財政、收稅搞建設，那又會怎樣呢？

以當年深圳特區為例。如果特區靠收稅來發展都市，那顯然不會有那麼多外資內資流向深圳。

深圳的成功的重要原因之一，正在於把土地增量拿出來分——市場主體用土地建房獲得增量財富，特區財政獲得買地收入，這是一種無痛財政。所以，特區可以快速從漁村發展成為世界級的都市。

其他地方也是如此。地方賣地有錢了，就可以給企業優惠，來吸引投資，做大稅源。同時，經濟繁榮了，土地賣價更高。所以，地方發展經濟的積極性很高。

以房地產稅取代土地財政，是從分增量轉向分存量，對老百姓來說，無痛財政變成了有痛財政，這且不去說它。

另一個關鍵是，現在人們可以看到，地方遇到財政困難，會努力從增量中想辦法，以後改成地方可以從存量中徵稅之後，做大增量的動力缺失了一大塊，拿什麼來代替？這牽涉到地方發展經濟的底層邏輯的變化。

這一變化對中國經濟的影響，是很難預測的。只能說，風險不可低估。

中央的態度是先做試點，這是謹慎的做法。希望在試點中，能考慮到老百姓的痛感，以及找到填補地方發展動力的辦法。

但是賈康建議以深圳、海南做試點，其實很不妥。深圳是中國市場化程度最高的大城市，海南正在搞自貿區，不如拿它們做土地完全市場化的試點（例如宅基地自由入市），最後對照一下房地產稅試點城市，看看哪種辦法效果更好。

02

有房地產稅的國家，買房更難

至於房地產稅能不能降低房價，從重慶、上海的試點來看，似乎沒什麼效果。當然，你可以說重慶、上海稅率太低，所以沒效果。

但是，其實全球有的是國家，早就幫中國人做了房地產稅的試點。美國、日本等大國，都推行了多年的房地產稅，且稅率不低，它們可以視為一種體外試點。那麼，美國、日本的青年是否比中國青年買房更容易呢？

恰恰相反。

2017年，滙豐銀行在全球9個國家中，調查了1981年至1998年出生的青年的買房情况，涉及國家有：中國、加拿大、澳大利亞、法國、馬來西亞、墨西哥、阿聯酋、英國和美國。

其中，中國青年的自有住房擁有率是70%，而美國青年的自有住房擁有率則是35%，只是中國青年的一半。也就是說，有房地產稅的美國，青年買房的難度要遠高於中國。

可能有很多人不相信，中國青年的住房自有率居然有這麼高。但是今年，58同城、安居客發佈《2021青年置業報告》，通過對常住一線都市和新一線都市的18-44歲新青年調查顯示，57.0%的受訪青年已經擁有自有住房，70.1%的受訪青年有五年之內購房意向，其中12.9%的受訪者計畫今年購房，意願更為迫切。

這個數位比滙豐銀行的數位低一些，但這應該是因為，中國企業的這份調查，對象是常住一線都市和新一線都市的青年，而滙豐銀行調查的是各個類型的都市的青年。

很多人可能會問：既然這麼多人已經買了房，那我為什麼買房還這麼困難？

其實這是個結構性的問題。在人口大量湧入的一線都市、新一線，買房肯定要困難得多，但在三、四線都市，多數人都有房，租房住的人其實是很少的，所以這些都市的房租起不來。

疫情之後，美國房價又漲了。美國青年的儲蓄率很低，假設為10%，則需要存11年時間的錢，才能凑够首付。

日本房地產稅比美國更高，一般在房屋價值的2%左右，一套價值1000萬日元的房屋，每年要繳納20萬的稅。那麼，日本青年是否更容易住上好房子呢？

日本的最低居住標準是4人戶居住在50平方米建築面積，但是，約23.6%的家庭未達到最低住房標準。

東京郊區一套20平方米的1居室，大概賣2000萬日元。什麼，20平米的一居室？這在中國難以想像。但是，這是事實。有房地產稅的日本人，比中國人住得更擠。日本青年買這樣一套一居室，大概需要10年。

而租這樣一套一居室，租金需要6.5萬日元，比中國一線都市郊區租20平米的房子貴得多。

日本人為什麼住得這麼擠呢？原因很簡單：住得寬鬆，就得多交稅啊。所以，無論是買房還是租房，日本人都擠著住。

如果對國外的房地產稅「試點」不相信，那可以等著看看中國的都市試點的後果。總之，先試點看看，比帶著「燃眉之急」般的焦慮全面推房地產稅，要明智得多。