◎文|海藍

◎編輯|小木

10月18日，國家統計局發佈了前三季度地產發展的情况，資料顯示2021年前三季度房地產開發投資同比增長8.8%，兩年平均增長7.2%。全國商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%，兩年平均增長4.6%；商品房銷售額134795億元，同比增長16.6%，兩年平均增長10.0%。

與此同時，第三季度建築業和房地產業的低迷還是提醒每一個人，房地產市場的調整還在持續。

一個不容忽視的事實是，在房地產限購、限貸、限售的長效調控機制下，改善客群接棒剛需客戶，成為2020年疫情後購房的主力軍，由此也對住宅品質提出來更高要求。

而關於當前樓市某大鱷的迷踪局終於等來了官方蓋印。

10月15日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在央行召開的第三季度金融統計資料新聞發佈會上表示，恒大集團的問題在房地產行業是個別現象。

不得不說，各方撲朔迷離的消息之下，司長的發言給大家吃了一顆定心丸。

市場還是不錯的，只是有些企業出錯了。

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基於市場和客戶層面的變化，帶來的成交變化也顯而易見。

2020年，青島項目銷售簽約金額前十名中，郊區樓盤占6個，而2021年1-9月份，簽約金額前三名全部為市區樓盤。

其中第一名大雲穀·嶗山金茂府1-9月份簽約金額已經達到49.72億元，這一銷售業績已經接近2019、2020年年度銷冠樓盤的銷售額，還有接近3個月的時間，預計大雲穀·嶗山金茂府將再創年度銷售額新高。青島地產圈也在等待2021年全年，大雲穀·嶗山金茂府會以什麼業績收官。

大雲穀·嶗山金茂府業績再創新高，與此同時，也有部分區域卻不斷傳出樓盤打折促銷的價格再創新低，甚至部分樓盤價格已經回落到2017年的水准。

五年過去，樓市波峰波谷，房價原地踏步，一部分購房者買了個寂寞。

市區火熱與郊區焦灼表像背後的深層次邏輯是供求關係，2020年西海岸新區以93宗涉宅用地，規劃建面586萬㎡位列青島土地出讓的第一區，即墨區雖然宗數較之黃島區略低，但是規劃建面則達約603萬㎡，較之黃島區出讓規劃建面高出17萬萬㎡。與此對應的是李滄區、市北區的土地成交宗數分別是10宗、12宗，而市南和嶗山區的土地出讓宗數更是以個位數計。

任何經濟現象背後，都是經濟學原理，供求關係决定一切。

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從2017年開始逐漸在全國施行的樓市新一輪調控政策，讓2015-2017年燒起的房地產大牛市發生了平息，部分區域還出現了逆轉。

這一輪調控的顯著特點是：長效機制和短期行政干預、金融手段結合，新房調控和二手房調控結合。最終各個都市都形成了自己的房地產調控最優化的政策選項。

而政策的覈心目的就是房住不炒，每個人基於自己的居住需求，基於自己的當下需求而買房。

所以過去盛行的房地產置業小寶書中的“窪地補漲說”、“板塊輪動說”、“新區優先說”、“規劃概念說”等紛紛不靈了，因為房價的高低自然有它的定價邏輯和基礎。

房地產市場化已經30多年了，全面商品房化也已經20多年了，大多數市民也接受了房地產市場的再教育，懂得基本的買賣之道，所以根本不存在所謂的某個樓盤的定價顯著低於它的價值。所有樓盤的業績、房價、促銷，都是平行緯度上的合理的存在。

某些樓盤業績和回款撐不住了，自然要降價跑量試試看。

而位列榜首的大雲穀·嶗山金茂府位置、配套、產品、價格的匹配度達到了完美的契合，也自然獲得多數客戶的認可。老百姓真金白銀的投票總比各類置業小寶書中的言論可靠，畢竟誰的錢都不是大風刮來的。

如果說樓市大牛時代，存在“窪地補漲說”“板塊輪動說”等，那麼房住不炒時代，只有一個買房金典，那就是“基於實際需求，買位置可以日常居住的，在房價可接受的範圍內，買最好的產品”。

於是，雲集了優質的醫療配套、教育配套、商業配套，且距離金家嶺和前海一線僅在6公里以內的浮山後，成了主城區客戶的最優質選擇。

280餘萬人口的市內四區，僅有一個浮山後。

所以我們會看到，浮山後各個樓盤賣的都不錯，而性價比最高的大雲穀·嶗山金茂府自然可以在地段的基礎上，疊加產品優勢、品牌優勢，拔得頭籌，9個月49.72億元銷售簽約業績，大概率是未來很長時間內青島紅盤難以逾越的門檻。

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大多數青島公眾知道，為了讓更多青島客戶可以實現“安居金茂府”的願景，大雲穀·嶗山金茂府是以“金茂府”“金茂府|悅府”兩個產品系來供應市場的，“金茂府|悅府”是在“金茂府”產品的革新和反覆運算，在設計和建設上，更貼合年輕人的需求。

可以視為“金茂府”產品系的青春版。

大雲穀·嶗山金茂府|悅府Ⅰ期產品6月12日首次開盤，當日即錄得15.18億、346套的銷售業績，大雲穀·嶗山金茂府|悅府Ⅰ期共713套住宅，經過4個月的去化，現時真實數據僅剩不足10套，幾近售罄。

在一片期待聲中，近期大雲穀·嶗山金茂府|悅府Ⅱ期釋放了即將入市的消息，1324戶高品質住宅千呼萬喚始出來，為大雲穀·嶗山金茂府新增了深秋的又一熱度。

相比於Ⅰ期，大雲穀·嶗山金茂府|悅府Ⅱ期，在園林設計、產品精造以及裝修標準等各方面，全部實現了進一步反覆運算陞級。

幾個維度，每個維度都誠意滿滿。

項目在Ⅰ期“輕森活”1.0模式的理念基礎上進行了提升打造，結合現有地塊特點，並依託嶗山區“群山”自然生態格局，選取其山林棲居的生活意境，立足於“兩軸、一環、四園、多魔盒”景觀空間佈局，形成“輕森活”2.0模式——雲穀•曉山，打造沉浸式的森系園林。

效果圖

項目社區綠地率高達約50%，是主城區綠地率最高的社區之一。社區規劃建設了超級大堂、鄰里客廳、綠色運動、景觀魔方、智慧社區、樂府金街、友好模塊7大魔盒空間，空間搭配服務，與業主一起營造“金茂府悅府”式生活。

還有一個細節，項目前後樓間距最高則達約100米，這意味著項目將大量的建築空間都讓位於綠地景觀，在浮山後整體土地稀缺，高密建築的當下，大雲穀·嶗山金茂府|悅府Ⅱ期以產品為重、讓渡土地使得空間更通透的做法值得美譽。

立面美學上，大雲穀·嶗山金茂府|悅府Ⅱ期建築主體採用米白色真石漆，基座部分為石材一體板，入戶大堂為幹掛石材加金屬線條，大氣經典、極具質感。

效果圖

細節的提升和改變，是大雲穀·嶗山金茂府堅持以人為本的設計原則，還原真實的生活狀態，從客戶需求和產品升級出發，給予家庭每一位成員最貼心的生活禮遇。

以當代建築，匹配未來十年以上的生活，真正做到超前設想和建設，實現十年不落伍，永久不落俗。

相比Ⅰ期產品，大雲穀·嶗山金茂府|悅府Ⅱ期更加强化功能性設計，不僅增强了舒適度，更提高了實用性，Ⅱ期主推建面約115—199㎡高層，比起Ⅰ期推出的建面約115—165㎡戶型來說，空間選擇性更多，可以滿足各大購房群體的不同置業需求。其中主力戶型145㎡的陽臺尺寸從Ⅰ期的1.5米新增到1.8米，觀景視野更佳，生活空間也得到了進一步擴展。

同時為配合大雲穀•嶗山金茂府|悅府Ⅱ期在戶型上的精研和創新，Ⅱ期精裝以相對Ⅰ期105項精裝細節的改變，體現了中國金茂在產品上追求極致的企業品格。比如，廚房開間進深增大，操作檯面增大，提升操作空間的舒適性；主臥採用套房設計，集專屬衣帽間、全明獨衛浴間於一體；更新增了多重收納功能，以玄關收納系統和衛浴收納系統、臥室收納系統，實現空間收儲、物品入倉、觀感整潔。

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大雲穀·嶗山金茂府|悅府Ⅱ期全新樣板間已經開放，項目將於10月中下旬開盤，這將是大雲穀·嶗山金茂府全系產品行銷中又一次的里程碑事件。

而另一個層面來講，隨著一個個組團的售罄，買入大雲穀·嶗山金茂府全系產品的機會正在逐漸降低，對於部分購房者而言，有的區域可以觀望，但對於主城區剛需用戶來說，可不能等等看。

這可能就是公眾要具備的思辨和清醒。