昆明房價連續四個月出現“雙跌”

今天（10月20日），據國家統計局網站消息，2021年9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。

9月份昆明新建商品房銷售價格指數：

環比8月份下跌0.7%，其環比跌幅位居全國省會城市第一，同比去年9月份上漲1.5%

昆明新房房價在連續上漲13個月之後，今年5月份首次出現環比持平，自6月份以來，已經連續4個月出現環比下跌。

9月份昆明存量二手房銷售價格指數環比8月份下跌0.5%，同比去年9月份上漲1.3%。昆明的二手房房價和新房房價一樣，已經連續四個月出現環比下跌。

9月份，統計監測的70個大中城市，各線都市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲回落或繼續下降，同比去年漲幅有所回落。

房住不炒，隨著多重調控政策的不斷加碼，多個都市出現量價齊跌。房子也逐步回歸到它本來的居住内容。未來的房地產市場將成為剛需和改善的主戰場。

昆明房價下跌的三大原因

毋庸置疑，最近幾個月，昆明的房價明顯出現下跌的痕迹，土地市場也逐步降溫。

自去年以來，新冠疫情讓各行各業都受到了不同程度的影響，今年以來，房地產行業受到金融風險管控，量價齊跌。

導致昆明房價下跌的主要原因有

一、疫情因素

省外客戶數量下降

自去年以來，新冠疫情讓各行各業都受到了不同程度的影響，今年以來，房地產行業也受到一定影響，量價齊跌。

自2016年以來，隨著昆明高鐵的開通，大量的外來房地產湧入昆明，省外的大量購房群體湧入昆明購房置業，昆明的房價得已翻倍上漲。熱門板塊房價要跌回四五年前，那是難上加難，因為熱門板塊的起始樓面單價都已經趕超幾年前的房價。今年由於疫情影響，省外購房群體大量减少。

據昆明房協的統計資料，2019年，在昆明置業的外地人占69%，其中來自外省的客戶占34%，昆明中原此前發佈的“昆明五一樓市專題”資料顯示：2021年五一期間，昆明96個項目客戶平均來訪量為245組，其中本地客群占82%，外省客戶占4%，州市客戶占14%。由此可以看出，現時昆明樓盤的購買主力還是來自昆明本地，外省客戶只占少數。

二、金融監管

三道紅線倒逼房企降價促銷回籠資金

今年房企面臨的最大問題是降負債去杠杆，在房企融資監管“三條紅線”的約束下，還倒逼一些房企將房地產商品銷售作為主攻方向，真正推動房企回歸開發和銷售產品的“實體”功能，特別是對財務杠杆過高的房企，就會推動房企通過多種行銷手段促進商品房銷售以新增企業現金流。整個市場受到影響，房價有所下跌。這對購房者來說，就會得到降低購房成本的紅利，是購房的最佳窗口期。樓市不可能一直處於低迷狀態，在經歷這一次大洗牌之後，房企通過去杠杆、降低負債，减少對融資的依賴性，房企經歷了生死考驗，再也不敢肆無忌憚的拿地，房地產市場也將逐步回歸平穩健康發展。

今年樓市重點防範資金過度流向房地產市場，房企融資的三道紅線和供需端銀行的兩道紅線，除此之外，針對購房群體，嚴密防範各種經營貸、消費貸等信貸資金違規流入房地產市場，導致一些剛需購房群體因為貸款問題被拒之門外。

三、樓市政策

炒房群體逐漸减少

在共同富裕的房地產引領下，從房住不炒到住有所居，租購並舉維護房地產市場平穩健康發展是主基調。

政策能透露很多訊號，多舉措助力共同富裕，房地產在調節收入分配中的作用不可忽視。曾被提及多年的房地產稅，可能越來越近了。

炒房的客戶也在逐步减少，各種金融嚴控，控制來控制去的，對炒房客購房沒有太多的影響，主要還是針對剛需客戶。

房價還會漲嗎？

房地產市場一般很難碰到低迷期，除非要碰到特殊情况，2008年、2014年房地產市場也曾出現過低迷狀態。每一次低迷期過後，房價都會出現快速上漲。前兩次樓市出現低迷期，政府會採取相應的辦法救市，大量資金流入房地產市場，降息降准等等採取樓市去庫存，低迷時期過後曾出現房荒現象，還出現排隊搖號買房。

上市房企融資

2021年中報與2020年末變化情况

這一次房地產市場面臨一次生死大考驗，三道紅線主要就是監管房企的有息負債，房地產市場面臨一次調整期，通過這次大洗牌，讓各大房企懂得正確的經營理念，更能促進房地產市場平穩健康發展。

同時也讓很多購房者醒悟，房價這麼高，開發商賺得盆滿缽滿，沒有想到，還有這麼多開發商負債累累。這也許就是遍地開花，囤地炒房，大健康，大文旅視乎很高大尚，但由於種種原因，導致負債累累。

昆明新房和二手房已經出現四連跌，昆明房價還有回升的可能嗎？

從今年昆明土地供應量的大幅度减少，可以看出明年昆明新增商品住宅也將大幅度减少。沒有觸碰紅線的房企，央企和國企居多。

看看昆明房價最高的片區，破二望三，都是些實力派開發商。

縱觀整個市場，是誰帶頭把整個片區的房價拉高的。

昆明今年土地市場比較冷清，但也引燃了幾次土拍大戰，看看圍獵的都是那些房企。

今天我們不談房價，只談地價

巫家壩兩宗純住宅用地，

第一次起始樓面單價為14424元，流拍，

第二次起始樓面價為11578元，流拍，

第三次，起始樓面單價10003元，多家房企參與競拍；

最終成交的樓面單價分別為11982元和13046元。

經開區黃土坡片區，

拍賣時間（4月6日），兩宗純住宅用地

起始樓面價樓面單價每平方米分別為3389元和3588元

引發兩場七雄爭霸

最終成交的樓面價為4569元和4677元

拍賣時間（8月4日），一宗純住宅用地，流拍

起始樓面單價：4140元

雖然8月4日經開區黃土坡的這宗純住宅用地流拍了，我們可以看到這個片區次級市場麵包的價格有所下降，但一級市場麵粉的價格有所上漲。

在經過這一次洗禮之後，由於種種原因，昆明的房價還會迎來小陽春。

自從房子是用來住的不是用來炒的這個定位越來越深入人心，房地產就註定將會告別過去快速增長的時代，賺快錢賺大錢已經越來越難。連銀行都開始防之又防，加强房地產金融風險管控。

當然，必須明確的是，伴隨樓市進入調整期，購房者面臨的問題並不是買不買，而是如何買。

買房並非只是買套房子這麼簡單，真正購買的是房子背後的價值要素，既能滿足自身的需求，也能實現房子保值增值，其中最根本的判斷標準就是未來房子的價值。

隨著房住不炒，住有所居，將來房子過剩的時候，未來的房子將會出現兩極分化，值錢的房子未來價值會越來越高，而不值錢的房子會持續發生貶值。現在樓市處於分化狀態，並且從分化趨勢上來看，有升值空間的房子隨著時間的推移將會越來越值錢，而那些進入貶值通道的房子，本身流通性就差，在住房過剩的背景下，只會變得越來越不值錢，甚至有些房子恐怕連租都租不出去。

伴隨樓市進入調整期，購房者也應該更新買房“姿勢”，看准三個方面：看政策、看規劃、看需求，將作為房地產新時代的購房指導思想。買房需要理想購房，切忌盲目投機，高房價的片區未來不一定成為價格窪地，低價格的房子將來不一定有流動空間。

昆明樓訊綜合整理（編輯：蔣師）