編者按：交房入住，就真的萬事大吉，高枕無憂嗎？

答案顯而易見。入住以後物業才是影響居住舒適感的最主要因素，同時還影響房子的增值保值。

換言之，物業至關重要！

你對自家社區物業的管理與服務還滿意嗎？一提到物業，相信絕大多數人都是咬牙切齒恨入骨，怨聲載道罵不停。新華社評論員毛振華曾經直言指出，“社區業主與物業的衝突已經逐漸上升為基層治理的難點與痛點。”

確實，物業在我國的發展歷程不過二三十年，但業主與物業之間的“深仇大恨”似乎幾百年前就已經結下了，甚至一度演變到了“水火不容”的地步。我們說一組數據，大家就會有直觀的感受：在中國裁判文書網上輸入“物業”這一關鍵字，相關搜索記錄竟達473萬餘條，其中“物業管理”超過254萬條。

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繞不開的物業糾紛

事實上，我們上網隨手一搜就能搜到很多近期發生的業主和物業“鬧掰”的案例，我們列舉幾個典型案例：大河報報導，鄭州一社區維修豪雨中倒下的一堵牆，不僅未征得業主同意，而且私下聯系施工單位，更可氣的是一堵牆物業報出的維修費用竟然高達129萬，高出市場價一倍還多；21世紀財經報導，寧波一社區物業，竟然把停車位畫在道路中間…..

◇圖源：網絡

更值得一提的是，歌星李榮浩和9月份笑星大兵均公開吐槽了社區物業。李榮浩發文稱，自己所在社區停水停電找不到人，地庫牆壁全是脚印，只有到了收物業費的時候，物業才是最積極最勤快的。

他甚至調侃到，物業就是業主花錢請來給自己氣受的，他們比業主更像社區的主人。大兵則是因為實名舉報社區物業失職，而上了熱搜。

◇圖源：網絡

透過上述這些近期發生的糾紛案例，不難總結出物業和業主之間矛盾激化的幾個主要原因：其一、物業長期不作為，職責內的做不好，業主投訴建議的乾脆不做；其二、自我定位不清晰，反客為主。

明明是業主花錢請來服務業主管理社區的，但卻表現得比業主更像社區的主人，更有甚者欺壓業主，威脅業主。大多數情况下，業主即便對物業服務有不滿，本著“多一事不如少一事”的原則，不得不忍氣吞聲；其三、物業存在明顯的不規範，甚至有些物業已經違反違規了。比如以權謀私、巧立名目亂收費等。

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艱難的維權之路

無怪乎，很多人要用“幹啥啥不行，收錢第一名”來形容現在的絕大多數物業管理組織。但是即便如此，每當業主心平氣和地坐下來要和物業商量著改善社區的環境，提升服務質量的時候，往往會被物業以“物業虧損經營”、“物業費太低”、“物業費收不上來”等為理由“回懟”業主。最後徹底激化矛盾，導致很多時候，社區會成立業委會，解聘物業，換更好的物業。

但現實是，即便業主通過合法途徑解聘了物業，物業還是會露出醜惡嘴臉，死活賴著不走。據惠州電視臺報導，惠州一社區老物業被業委會通過正規途徑解聘，但是老物業就是賴著不走，導致新物業無法入場，社區管理工作一度陷入停滯。

苦物業久矣之後，大家就不再幻想著物業會“改邪歸正”，所以很多人逐漸萌生了“取消物業”的想法。

曾有媒體報導陝西一社區“趕走物業”，業主自己管理後，不僅大大提升了社區環境，5年時間裏還給整個社區節省了100多萬現金。最後業委會以發放紅包的形式，把100多萬現金發給了所有業主，共亯社區建設成果。這個新聞一出，網絡上就爆發了“全面取消物業”的呼聲。尤其是最近這段時間，不少媒體更是發表觀點認為，物業或全面取消。

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物業真的會取消嗎？

事實真的如此嗎，物業真的會全面取消嗎？答案是否定的。首先，物業服務失職、缺位，帶來的危害確實不容小覷，比如同地段的社區，就因為物業服務水准存在差异，導致社區的市場價格竟然能相差20%-30%。但即便如此，全面取消物業也不現實。根本原因是物業不是國家職能組織，它是一個經濟服務，可以類比家政保姆這些職位。所以，業主可以通過投票解聘物業，自主管理社區，但是想通過國家出臺新規明確“全面取消物業”這根本上是不可能實現的，說白了這在邏輯上就說不通。

◇圖源：網絡

其次，對於物業會不會全面取消？其實央媒新華社早就回應了——2020年7月13日，新華社首長的半月談發表了標題為《物業不應是城市“火藥桶”》的文章，明確提到，“近幾年，有關取消物業的呼聲不絕於耳。在沒有找到更好的替代服務方式之前，物業仍有其存在的價值和必要。”話外之意，物業公司管理商品房社區已經成為都市主流居住模式，更何况，現實中也確有不少兢兢業業、服務有方，深得業主信賴的物業。所以對於物業的“存廢”不應該“一刀切”對待。

◇圖源：網絡

再者，平心而論，物業也不能取消。前面我們雖然提到了，陝西西安某社區趕走物業自主管理經營後，不僅提升了社區品質，也節省了開支。但這樣的案例並不是每個社區都可以效仿的。因為一棟社區涉及上千戶家庭，數千居民，每年管理的資金可能高達數百萬，甚至上千萬，管這樣一個大攤子絕非易事：一方面是缺乏經驗，另一方面缺乏監管，業委會可能更不潔身自好。這絕非危言聳聽，現實中有太多“趕走財狼老物業，又迎來虎豹新物業”的情况發生。

基於以上事實，物業是不可能全面取消的，但是種種訊號顯示，物業的好日子已經到頭了，因為國家開始大力度整治物業亂象，開始對物業行業進行規範建設了。首先，2021年起國家出臺並已經正式實施的《民法典》新規，賦予了業主3個權益，業主需知曉：

第一個權益是：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理；對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。簡單來說就是，業主對物業的管理和服務如有任何不滿意，都可以單方面解聘物業。而且很多地方，已經出臺了物業管理條例，“簡化了”業主更換物業的流程，也更加明確地保障了業主的合法權益；

第二個權益是：物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情况，以及維修資金使用情况、業主共有部分的經營與收益情况等以合理管道向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。一言概之就是，業主有權對物業花過的每一筆錢追根溯源，這等於是賦予了業主對業主的監督權。這某種程度上杜絕了物業亂收費、亂花錢的問題；

◇圖源：江淮晨報

第三個權益是：物業利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。比如電梯廣告位投放產生的收益、社聯合作收取的贊助費、利用業主共有公共空間出租性收益等。這條規定不僅僅是簡單地賦予了業主商業盈利的内容，更明確了業主對社區的所有權；

◇圖源：網絡

其次，7月23日，國家八部委聯合發佈房地產市場整頓檔案，明確將“力爭用3年時間，實現房地產秩序明顯好轉”，這次對房地產的整治行動，主要包括4大項整治內容，其中物業行業亂象也被納入重點整治。主要包括五個方面：

1、未按照物業服務合同約定內容和標準提供服務；

2、未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情况、維修資金使用情况等相關資訊；

3、超出合同約定或公示收費項目標準收取費用；

4、擅自利用業主共有部分開展經營活動，侵佔、挪用業主共有部分經營收益；

5、物業服務契约依法解除或者終止後，無正當理由拒不退出物業服務專案。

國家出臺新規及大力整治物業，可以肯定的是，物業的好日子到頭了——物業行業的亂象將在未來幾年得到有效糾正，物業賺黑心錢的時代也結束了。但是寄希望於新規能一蹴而就解决所有問題並不現實，因為物業的問題積弊頗深，想徹底根治需要一定的時間，所以我們要保持耐心。

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寫在最後

最後，對於物業的管理與規範，熱線君認為我們還應該學習加拿大的成熟經驗：第一、物業管理可以採用“分包制”，簡單來說就是物業公司只提供管理服務，而社區工程、維護、保養人員都是社區業委會雇用的。

物業只起到“協調”的作用，更大的決定權一定要牢牢掌握在業主手中，這樣就可以杜絕一切以權謀私的行為；第二、國家強制要求社區商品房銷售過半時，就強制啟動業委會成立流程，同時直接進行“業主選聘物業”環節。這樣就省去了後期成立業委會流程繁瑣的問題，也能很好地避免地產和物業“利益輸送”。

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