提問：你好，座標鄭州，無房剛需，一直是租房住。現在和女朋友商量打算明年結婚，想買一套新房，沒有買房經驗，可以給我一些購買建議嗎？樓市政策對購房者有什麼樣的影響？買房的話，是買房價壓力沒那麼高的三四線線都市還是一二線都市呀？

你好，剛需分為三個層次：第一層是居住需求，可以通過租房解决；第二層是心理需求，例如買房結婚；第三層是資產增值需求，即追求好配套好資源，這種需求普遍。真正的剛需是通過買房解决居住需求的這一類。自住和投資的買房邏輯不同：自住看重需求，需求多而資金少是常見的，追求一次到位；投資看重價格和升值空間。僅僅出於自住需求買房容易錯失投資機會，建議資金有限的買房人群考慮投資，從而獲得資產升值機會。2021年樓市政策收緊，影響有兩點：一是房價下降概率新增，對房企不利，對個人來說貸款也受限制；二是樓市庫存多，選擇面大，新房和二手房形成競爭關係，買房者選擇相對較多。對剛需來說不利因素有：一是爛尾幾率增大，中小型房企資金斷裂則可能出現爛尾情况，建議買房者選擇期房要明確風險；二是昇值潜力有限，房價受調控，上漲空間不大；三是房價分化加劇，不同都市或者同一都市的不同區域房價差距會增大，建議選擇一二線都市。總的來說，剛需可以考慮合適的區域，投資則建議謹慎入市。

提問：你好，最近去看了很多板塊，很多樓盤，發現管南區的房價上漲的很快，感覺以前這個區域並不火熱，關注度較低，為什麼現在能這麼受人追捧呢？

你好，管南距主城區較近，可承接主城的外溢人群，與鄭東CBD相距不遠，可享受東區人口外溢帶來的人口發展紅利，主要有以下幾個優點，1.管城樓市特點顯著，在建項目多為超級大盤且各有自身亮點，購房群體龐大，而且消費能力强，貭素比較高。區域內的富田城·九鼎華府和融創城區域比較值得購買，這些交通便利，環境優美，教育和商業資源豐富，配套齊全，適合剛需和剛改人群。2.管房價不高，穩定在1.4萬左右，相比其他區有一定的優勢。3.管南規劃好，落地速度快，交通路網發達，出行便利，發展潜力大。4.管南未來有小李莊火車站和科創城產業的利好加持，將帶來較大的人口流量，熱度不斷升高。

提問：你好，金水北的熱盤好像都漲了不少，房價上漲的原因是什麼？鄭州買房，現時投資房產，有什麼購房建議嗎？手裡還有一套遠郊的新房，有些陰跌，要不要出手？

你好，金水北組團的優質樓盤售價在幾年時間內上漲了至少3千+，即使縮短時間維度，它的樓盤價格依然上漲不少，例如和昌優地、美盛教育港灣、瀚宇天悅城、保利海德公園區域等，這些樓盤價格都已突破1.9萬+，並且還有上漲空間；管南新區組團價格由東北向西南遞減，它的東北部樓盤如富田九鼎公館，價格上漲至1.7萬+，其他項目如融創，售價同樣漲至1.6萬+，西南部樓盤如康橋未來西元也有上漲趨勢。金水北和管南區上漲的共同原因是承載了東區外溢，這兩個地方工作地聚集，配套成熟，離主城區近，適宜居住，且滿足四環內，有學區，有捷運，大開發商，新房與次新房的條件。建議買房考慮以下四點建議：一是建議剛需選擇離工作生活地近、四環內、大開發商、新房次新房、近捷運，有學校，配套滿足需要的區域；二是建議投資者儘快出手老破小、剛需房、遠郊房，購買主城區改善房；三是建議資金儲備充足的人群在南方優質都市買房，以應對南强北弱趨勢；四是建議謹慎投資，做好面對最壞情况的打算。

提問：你好，今年打算購置一套新房投資，請問北龍湖發展怎麼樣？值不值得買入投資？能不能分析一下這個板塊？最好推薦一些樓盤給我，謝謝。

你好，鄭州北龍湖擁有稀缺資源與配套，但價格太貴，北龍湖之所以貴，與其存在意義是分不開的。整體來說，北龍湖是作為中原城市名片打造的，在建築、產業、文化、都市發展上，北龍湖都佔據引領地位；具體來說，北龍湖的房子代表了匠人精神，既是房企競技場，又蘊藏有歷史文化傳承。北龍湖交通上有捷運四號線、無人公車，商業商辦成熟，學校已走上軌道，文娛設施上紀念館已開放，住宅上各樓盤入住率新增，總得來說，整體向好發展。北龍湖的產品可以分為三檔：三檔偏向剛需，價格相對均價較低，建議預算有限的家庭考慮；二檔偏向改善，價格與均價相當，建議有一定經濟實力的人群考慮；一檔屬於豪宅，價格遠高均價，只要資金充足，建議購買。但投資也有風險，體現在：一是北龍湖價格過高，出手難度大；二是政策收緊，房價不會大漲；三是二手房市場飽和，變現難度大。總的來說，建議有自住需求的買房者考慮北龍湖。

提問：你好，我在鄭州工作，老家在河南地級市，現在有些猶豫，鄭州房價又漲了，薪水跟不上房價漲幅，我該在老家買房還是留在鄭州買呢？在鄭州買房買哪裡比較好？有推薦的樓盤嗎？

你好，鄭州房價上漲，上漲明顯的區域有北龍湖、管南、金水北、高新片區。濱河國際新城略微上漲，估計下半年會漲幅會增大，建議儘早上車這個樓盤。針對地級市來鄭州買房的人群給出四點建議：一是好房源有限的，團購房、內部房、撿漏房的資訊多半不真實；二是不建議選擇遠郊樓盤、外環別墅、公寓；三是三環內的房源如果比三環外的房子便宜，建議全面瞭解清楚再做决定，可能是產品品質或其他方面存在問題；四是警惕應對洗腦行銷和看房圈套。

來源：鄭叔說房