01、前言

房價的本質是，貨幣現象。

以前的貨幣是紙幣，發行出去，是燒了是埋了，沒有人知道。

那個時候可以看到很多暴富的煤老闆，成麻袋地把錢運到北京，購買房產。

現金具有極好的匿名性，房產具有極高的保值性，再加上快速的經濟發展，大量外匯湧入，製造了一個屬於地產的黃金20年。

那個時候，房產能吸納大量的錢，也能製造大量的錢，一度是經濟發展的引擎。

未來的貨幣是數位，數位帶來的是更高頻、更顛覆的財富創造管道。

而房產交易低頻，收租緩慢，放在數字世界簡直就是垃圾資產，這玩意的投資内容十年內必然被淘汰。

失去投資内容的房產，必然支撐不起今天的價格。

在小龍蝦看來，隨後的房價將進入一個長達10年的陰跌期。

我們一起回看，杭州房價變遷史：

2005年，4000元/㎡；

2008年，7000元/㎡；

2012年，1.5萬元/㎡；

2015年，2.2萬元/㎡；

2020年，3.0萬元/㎡；

2021年，3.3萬元/㎡；

02、杭州部分二手房降價百萬

近日，杭州西湖區的耀江文鼎苑社區和浙大紫金港校區一路之隔，對口是學軍小學紫金港校區。值得讓人注意的是，社區附近的仲介表示，這裡房東的報價，和去年相比，每平方有1萬左右的降幅，大戶型降價100萬左右，小戶型减價五六十萬。

要知道，學軍小學本部的學區房，去年還是一方難求，今年很多房東則主動降價。

在小龍蝦看來，現在杭州樓市明顯是處於一個下降週期了，降價還才只降這麼點，漲的都是一次幾百萬的跳漲，現在下跌了，才跌這麼點就想找接盤俠，哪有那麼容易。

小龍蝦觀察全國那麼多個都市，在二線都市裡面，對教育這塊，也就是學區房，杭州有可能會是二線裡面變數最高的一個。

杭州是全國第一個共同富裕的省會城市，教育公平是一個很重要的點。可想而知，杭州對學區房的力度，不會低於北京和上海的。

就拿北京樓市來說，今年北京學區房調劑的那麼嚴重，搞搖號也是因為要上學的人太多了，而在明年的時候，北京上學的孩子將會超過今年。

所以，明年北京的升學壓力會高於今年，今年都需要搖號的地方，明年只會搖號的更厲害，並且就算不搖號的地方，有可能也會因為學生新增而變的搖號。

雖然說現在的人口出生是大跌的，但是明年上學的人應該是2016年左右人口還沒出現大跌的時候。

明年學區房調控力度比今年會只强不弱，要買學區房的人還是要當心。學區房的價值還在，但是學區房的價格已經不在了。

眼下房價調控的實質，相對於我們的收入來說，我們的房價漲得太快了。如果你的收入沒漲，而指望著房價跌下來湊合你買房，那這並不是國家需要看到的。

所謂共同富裕，指的是大家都變得有錢，而不是大家都一樣沒錢。

房價調控開始一直到現在，每一次調控其實說的都是抑制房價過快上漲，從來沒有說過要打壓房價讓房價跌。

現在有的地方房價剛開始出現跌的勢頭，各地馬上就出了限跌令。

要知道比起房價漲，其實更怕房價跌。房價漲挺多，你買不起房抱怨兩句，而房價跌是會引發斷供引發系統性金融風險的。

你看現在限購限貸，二手房指導價等一系列組合拳，好像卡住了房價上漲的通道，但稍微仔細點你就會發現同樣卡住了房價下跌的通道。

因為卡住了交易本身，而只要交易量上不來，那麼這個價格要有大漲或大跌，其實都很難。

這樣目的也就達到了，房價沒有過快上漲，但其實也沒有過快下跌，在原地徘徊，等著收入追上來。

03、違背市場規律

這，根本是違背市場規律的。

眼下的調控必將會過去，隨著收入和經濟的不斷增長，從十年到二十年的長週期來說，房價逐步上漲是必然的。

當然，這十年到二十年，貨幣因為通貨膨脹在貶值。換句話說，錢不值錢。

一、仲介掀起離職潮

房產交易市場中參與度最高的一類群體就是房產仲介，仲介人員的動態可以直觀地反應市場冷暖。

根據深圳市房地產仲介協會發佈的報告，截至6月30日，全市實名登記的星級從業人員數量為45458人，比去年同期减少11.8%。

這意味著，超5000名仲介離職，而沒有實名認證的仲介則會更多。多數地區的房產仲介沒有底薪，只有開單才能賺取高額提成，如果持續3個月不開單，基本的溫飽都難以解决，只能轉行另謀生路。

現如今房產仲介掀起離職潮，足以證明樓市交易量正在下滑，樓市供過於求的衝突會越來越明顯，未來持房者的心理防線被突破，房價下跌只是時間早晚的問題。

二、二手房流動性减弱

今年樓市調控深入到二手房市場，目的就是降低房產的流通性，扼殺房子的投資内容。

今年多個都市為二手房成交價建立價格指導，延長了增值稅免征年限，延長二手房限售年限，一系列連環政策讓二手房市場毫無喘息機會。

據資料統計，上海8月份二手房僅成交13384套，成交量暴跌43.42%，幾近腰斬，成交價格同樣大幅下滑，從41644元/㎡降至37939元/㎡，跌幅達8.89%。

而深圳市8月二手房過戶成交2043套，連續5個月下跌，創近10年同期新低，環比下跌22.6%，同比下跌超8成。

二手房市場持續低迷，有利於剛需的市場正在形成，房東的賭徒心態崩塌，將會有越來越多的投資客，加入降價促銷行列。

三、土拍規則“大變天”

過去樓市調控主要是通過抑制需求，間接倒逼房價下調，不過今年調控邏輯逐漸開始改變，開始從高房價的“源頭”高地價入手。

年初集中供地的新政，集中供地對開發商的資金要求很高，本意是為了降低土拍熱度，降低土地溢價率，但是第一輪供地結束後，土地成交價格不降反昇，所以又一次調整土拍策略。

2021年8月直接限制土地溢價率不能超過15%，且不能通過提高底價的管道間接抬高地價。

拿地成本降低，既會降低購房者對未來房價的預期，也會導致樓盤開發成本下降，傳導到房地產市場中，就會表現為房價下跌。

四、多都市出臺限跌令

的確，未來房價下跌壓力很大，但值得注意的是，絕對不會出現大跌現象。

今年下半年以來，已有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山等至少7城公佈了“限跌令”。

限跌令不是抑制房價下跌，而是限制房價下跌底線。任何一城的“限跌令”都沒有被高層叫停，意味著樓市穩定才是調控的覈心。

04、總結

任何一個行業都存在著機遇與風險，曾“日進鬥金”的房地產行業亦如此。

有人轉行時，就做好了一輩子不回頭的準備，堅定去做當下的事，享受之後不同的人生。

但也有人被迫離開時，內心是不甘的，那就積蓄力量，等待重回你熱愛的事業之中。

但在“雙限”已成為常態的杭州樓市，地產業越來越像一個流水線上的工人，利潤微薄，“去行銷化”和“去仲介化”是趨勢，賣房人再也回不到過去。

寒冬或許終究會過去，但你要能撐到春天。

而且，等待你的至多是一個春寒料峭的春天。