虹口區17街坊，是上海探索“政企合作”舊改新機制的首批試點之一，由上海地產集團與區屬國企合資成立項目公司推動舊改。最近，項目公司80%股權予以轉讓，在多家提出受讓意向的企業裏，招商蛇口脫穎而出。

  這次股轉探索，正是舊改邁向新階段的一次精心謀劃。

  從2019年啟動新一輪舊改以來，越來越多的居民徹底告別拎馬桶的日子，到明年，上海中心城區成片二級舊裏以下房屋徵收將全部完成。

  然而，舊區改造才剛剛起步。“改善民生只是第一步，接下來，我們將更加注重歷史風貌保護，優化空間佈局，增强公共服務配套，把舊改‘窪地’變成功能提升、經濟發展、都市治理的‘高地’。”上海地產集團黨委書記、董事長馮經明表示。

  全面提速背後的慎重

  2020年下半年，最後一比特居民喬遷新居，虹口區17街坊恢復了最初的寧靜。如今，這裡被專業機构小心看護，靜待煥新。大大小小的建築外牆印上了不同顏色的標籤，這些色彩代表不同的保護等級，將在未來的煥新工作中起到關鍵作用。

  從啟動徵收到交地，虹口區17街坊只用了一年時間，相比傳統模式週期大大壓縮，成為新一輪舊改全面提速的縮影。

  “今年，舊改速度不减，截至9月底，中心城區已完成成片二級舊裏以下房屋改造62.8萬平方米，涉及3.2萬戶居民，分別占全年計畫任務的90%和94%。”上海市舊改辦工作專班負責人徐堯說。

  這一輪舊改提速，很大程度上得益於“政企合作、市區聯手、以區為主”舊改新模式。其中，市屬國有企業上海地產集團扮演了關鍵角色。“作為功能性國企，我們堅定發揮主力軍、攻堅隊作用。”馮經明說，依託新機制，上海地產集團與相關區合作參與舊改地塊70個，涉及動遷居民6萬多戶，占全市成片二級舊裏以下舊改任務的60%。

  多項機制創新，成為撬動新一輪舊改的關鍵。居民數十年改善生活的强烈期盼得以滿足，許多舊改地塊的居民簽約率短時間內達到99%以上。

  正當上海舊改全面提速時，有一件事卻做得十分慎重。在地塊徵收階段，歷史風貌細化甄別和風貌評估便提前介入，這一項工作需要的時間更以“年”計算。

  第一個啟動的舊改新機制地塊喬家路地塊，位於上海老城厢歷史文化風貌區。去年底，上海抓住舊改契機，分清複雜的產權，將地塊裏250多年歷史的私宅書隱樓收回。在不影響建築的前提下，對書隱樓啟動長達3個月的應急搶險維護，結構重新加固，頂部加蓋鋼結構雨棚，深入牆體的野草被剷除，脫落的老構件也被歸整編號，靜候未來全面修繕。

  這座曾搖搖欲墜的珍貴文物建築，今夏平穩度過颱風“煙花”“燦都”影響期。

  算經濟賬，更算社會賬

  借助舊改收回產權，對書隱樓進行全面搶修是對歷史建築進行保護的一次探索。不過，上海還有更多舊改地塊與風貌保護區交疊，要如何進行保護性開發？

  “舊改地塊普遍位於上海黃金地段。如何用好這些土地，讓都市記憶延續，讓地塊價值充分彰顯，需要基於區域發展乃至都市發展的角度進行全盤思考。”上海都市更新發展公司董事長、總經理趙德和表示。

  虹口區17街坊股轉就是這一思路下的新突破。今年8月，虹口區17街坊項目公司啟動股權轉讓，成為首個通過上海市土地交易市場和上海聯交所“場所聯動”招商股轉工作機制的地塊。經現場公證，加權匯總規劃實施方案評審得分和競價得分，確定招商蛇口下屬公司為股轉合作企業。

  “這家企業的報價不是最貴的，但它提供了最好的開發方案，在專家評審中的得分排名第一。”一比特工作人員透露，虹口區17街坊的開發方向，是最大程度保留文脈，留存石庫門肌理，並注入現代使用功能。

  不以賣高價為土地使用權轉讓的目的，背後算的是一筆社會賬。

  規劃的遺憾，是永遠的遺憾，很難推倒重來。囙此，上海對待舊改地塊的態度慎之又慎，它們的未來，要以規劃為引領，兼顧歷史風貌保護、區域整體開發和功能提升。這需要依靠社會力量，引入先進經驗和理念，讓舊改地塊發揮遠遠超出其土地自身價格的價值。

  “在這個過程中，上海地產集團發揮功能性平臺職能，創新舊改地塊開發建設機制。圍繞‘好人家、好作品、好價格’，以開放的態度引導市場力量積極參與，讓最專業的人來做專業的事。”趙德和表示，隨著舊改持續推進，“場所聯動”招商股轉的機制將在更多地塊中應用。

  在舊改中，經濟賬並非上海地產集團考慮的首要因素。虹口提籃橋歷史文化風貌區全部被納入了昆明路以南地塊舊改區域內，這片29公頃的區域較為完整地保留了二戰時期猶太難民避難上海時期的建築風貌，歷史文化價值很高。

  舊改方案思路，不局限於單體建築保護。一比特工作人員告訴記者，上海地產集團曾專門向市政府研究中心諮詢：對標紐約、東京等全球一流都市，上海邁向現代化國際大都市需要完善哪些功能，如何因地制宜地在提籃橋歷史文化風貌區中落地，帶動北外灘整體發展。“宏大的規劃藍圖，需要通過一個個功能、一個個細節去實現。”

  創新機制持續參與都市更新

  上海探索舊改地塊“場所聯動”股權轉讓，在中國內地尚屬首例。

  為了避免碎片化建設，由上海地產集團與區屬國企成立的合資項目公司在舊改地塊開發中，仍保留一定股權。上海地產集團不參與後續開發，但仍承擔總控的角色，從規劃、設計、施工、投資到運營，全流程把控，避免合作的開發組織無序開發。

  類似機制在全球一流都市頗為常見。從上世紀90年代起，香港成立專營都市更新部門。這一部門承擔政府與市場的銜接角色，尋求兩者契合點，引入合作單位開發土地，實現土地高效利用，保持投入產出長期平衡。德國漢堡也成立了類似平臺，引入合適的市場主體，進行開發建設。

  在上海，這一機制也體現出新的特色。去年，上海市都市更新中心在上海地產集團揭牌成立，將按照政府主導、搭建平臺、市場運作的原則，長期參與都市有機更新。

  “都市更新是永恒的主題。上海中心城區二級舊裏及以下房屋大規模、成片化的改造即將結束，都市已進入存量改造的更新階段、轉型發展的關鍵時期。”上海地產集團總裁管韜萍說，除了二級舊裏改造、消滅馬桶外，上海還有大量低等級、存在安全隱患的住宅、歷史風貌保護地塊等，展望今後，都市更新任務還很艱巨。

  依託全新機制，上海地產集團還將重點參與外灘第二立面等都市更新項目，不斷創新機制，提升上海都市發展能級。