原創劉曉博

正當深圳和杭州相繼宣佈提高落戶門檻，控制戶籍人口增量的時候，廣州南沙傳來一個大消息：落戶門檻降低了！

近日，廣州南沙區“2021年度使用總量控制類名額引進人才入戶的申報通知（第二批）”。

“通知”宣佈了一條新政——在申報單位工作，不符合計畫指導類入戶條件，且同時具備以下條件，就可以落戶南沙。

1、具有大專及以上學歷或持有專業科技資格證書（職稱證書）或國家職業資格證書；

2、離法定退休年齡3年以上；

3、在南沙區引進組織就業且連續參加社會保險滿6個月以上。

還規定：企業法定代表人或出資比例超過10%（含10%）的持股股東可適當放寬學歷要求。

也就是說：即便你已經56歲（男性），但如果有大專學歷，在南沙繳納半年社保，而符合條件的組織工作，就可以落戶。

至於符合條件的組織，“通知”列舉了16類，比如重點稅源企業、經認定的總部型企業、招商類重點企業、重點建設項目組織、科研院所、新型研發機構、“四上”高新技術企業，2020年度在南沙區內納稅50萬元（含）以上的培育庫小微工業企業等。

甚至還包括“南沙注册的有房地產開發經營活動的房地產開發獨立法人企業”。

總之，涉及的面還是比較寬泛的。

眾所周知，前幾天杭州剛剛收緊了落戶政策。根據杭州市警察局發佈的“關於調整杭州市大學畢業生落戶政策的公告”，其中最大的變化是：10月15日之後，專科學歷就不能走“人才引進”途徑落戶了，只能走積分入戶。

也就是說，杭州和廣州南沙在落戶問題上，做了相反的規定。

今年以來，提高落戶門檻的還有深圳。事實上，深圳這次“戶籍新政”的力度非常大：

1、將核准類學歷型人才的底線要求調整為全日制本科。要求本科學歷必須在35歲以下（杭州為45歲以下），碩士學歷40歲以下（杭州為50歲以下），博士學歷45歲以下（杭州為55歲以下）。

2、夫妻投靠要求由結婚時間及被投靠人入深戶時間滿2年調整為滿5年。

3、老人隨遷，要求子女入深戶時間由8年調整為15年，並新增子女在深圳繳納社保連續滿15年的要求。

4、積分入戶的門檻也大幅提高，要求申請人必須滿足在深圳工作（社保）、居住（居住證）滿10年才能申請。

新政後，獲得深圳戶籍的難度大幅增加。

現時在中國內地，外地人落戶難度第一的是北京，其次是上海，第三是天津。接下來，就應該是深圳了。

四大一線都市裏，現時落戶最容易是廣州。杭州在落戶政策收緊之後，開始跟廣州比拼“落戶難度第五城”了。

我之前在文章裏分析過，深圳和杭州之所以要大幅提高落戶門檻，跟樓市調控有密切關係。

深圳、杭州都是“打新”紅利比較充沛的都市。所謂“打新”，就是購買住宅新房。由於限價，這兩個都市多數新建住宅的售價，明顯低於周邊同檔次的二手房。如果打中一套新房，往往可以獲得豐厚的“帳面盈利”。

深圳出現過打中一套新房，帳面盈利1500萬的盤；而杭州甚至出現過打中一套新房，帳面盈利超過2500萬元的盤（其中的最大戶型）。

但注意，這裡說的是“帳面盈利”，幾年之後變現的時候到底賺多少，還很難說。

所以在深圳和杭州都出現了為了打新，集中申請入戶的現象。

深圳近年來每年新增戶籍人口一般在40萬左右，但2020年暴增到了92萬人；杭州每年新增戶籍人口20萬左右，2020年沒有公佈數據，估計會大幅超過20萬。

提高落戶門檻，一方面可以調控樓市，另一方面可以避免出現“大城市病”。

當然，深圳、杭州戶籍人口增長迅猛，不僅僅因為樓市火爆，還因為這兩個都市經濟活躍，環境好，宜居宜業。

所以，我們可以通過落戶門檻的高低，來觀察一個都市的競爭力。

京滬落戶門檻最高，這是為什麼？

是因為資源太好，發展機會太多。當然，最近2年，京滬落戶門檻有所降低。但這個降低，是在之前非常高的基礎上的微調，相比之下，這兩個都市落戶難度仍然非常大，甚至超過了香港。

天津落戶門檻為什麼能長期維持在全國第三，而遲遲沒有降低？要知道，天津過去10年常住人口只增長了93萬人，在全國城市裏排到35比特，甚至低於烏魯木齊、臨沂、石家莊等都市。

說到底，還是因為天津的高考紅利太豐厚。

天津作為老牌直轄市，本身有南開大學、天津大學等名校，京滬等地高校在天津招生數量也不少，所以天津高考985和211的錄取比例，一直位居全國前三，有時甚至超過京滬。

這是天津作為老牌直轄市，能給市民謀取的最後一點福利。所以天津一直維持較高的落戶門檻。前兩年曾試圖通過“海河英才計畫”放寬落戶，結果第一天就有30萬人申請落戶（還沒有計算隨遷的家人）。這比深圳一年新增92萬戶籍人口還令人震驚。

可以想見。如果北京、上海、天津放開落戶，哪怕只有幾天時間，都可能有上千萬人報名。

天津後來被迫提高了門檻，今年8月的官方報導是：“海河英才計畫”3年吸引了40萬人才。

作為一線都市，廣州為什麼沒有跟深圳一起提高落戶門檻，反而在南沙降低了落戶門檻？

根本原因，還是因為廣州經濟活躍度有待提高，而且廣州的面積相當於3.5個深圳，人口容量比較大，而且在廣州的很多區域人氣還比較淡。

尤其是廣州重點發展的、唯一的副中心——南沙，還非常缺人！

上圖是七普廣州各區的人口數據，我們先看2020年各區常住人口這一欄，你會發現南沙常住人口只有不到85萬人。而在廣州11個區裡，只有2個區常住人口不到百萬，另外一個區是從化。

過去10年南沙人口增長了59萬，在廣州只能名列第五，不過增幅則是第一。

南沙的總面積803平方公里，相當於深圳總面積的40%，相當於香港總面積的73%！85萬人口，對於南沙明顯偏少了。

如果你開車穿行在南沙的萬頃沙，人少得可以讓你犯困；即便是工作日在南沙覈心區的街頭，也看不到多少人。

上圖是最近5年，廣州各區小學生人數的變動情況，這是一個更可靠的名額。可以看到，住房不限購的從化、增城小學生人數增長最快，是事實上過去5年人口增長最快的地方。

南沙的小學生增幅只排在第四，還沒有黃埔增長的快。

為了吸引人口，同時也是為了活躍樓市，廣州多個區（包括南沙）在2019年開放了人才購房。其中南沙和黃埔是人才購房之後，樓市最活躍的區域。

對南沙人才購房最感興趣的，是深圳人。從地圖上可以看出，南沙的覈心區（靈山、橫瀝島尖，以及捷運四號線金洲、蕉門、客運港等網站附近）距離深圳更近一些。所以，過去兩年南沙新盤的主要購買者是深圳客戶，部分盤甚至占了6成。

2021年8月17日夜，南沙區宣佈收緊人才購房。一下子大幅“擰緊”了從深圳流向南沙的資金筦道，南沙樓市一脚踩空。

正當看空南沙樓市的人彈冠相慶，準備半年或者1年後撿漏的時候，降低落戶門檻的新政出臺了！

而這兩次政策調整，間隔了不到2個月。

近年來，國內主要城市都通過“2035總規”或者“2035國土空間規劃”，宣佈了到2035年的人口目標。大城市一般都在控制人口增速。

上圖是部分城市的2035年人口控制目標。可以看到，廣州和深圳等都市，都設定了兩條線：一個是常住人口控制目標，還有一個是“規劃實際服務管理人口規模”。

如果看常住人口目標，未來15年（算上今年）廣州只能再增長132萬人，平均每年不到10萬人。但廣州還規定，到2035年其基礎設施要可以服務2500萬人。這樣一下子就給出了500萬人的彈性空間。

從南沙放寬落戶來看，未來15年廣州肯定不只新增132萬人。那樣嚴格控制人口，廣州必將被越來越多的都市超越。

繼續搶人口，並逐步提高人口素質，是廣州必然的選擇。要知道，在廣州身後跟著“一群狼”，比如杭州、重慶、成都，他們要麼經濟活躍、要麼人口眾多。一不留神，就可能被超越。

環顧粵港澳大灣區內地9城，過去一段時間有珠海、肇慶、中山、惠州、東莞等都市針對二手房交易降稅（個稅打5折），直接利好樓市；現在南沙又降低了落戶門檻，間接利好樓市。

仍然維持樓市强調控的，只有深圳了。

連廣州副中心都“加大搶人力度”了，是否意味著樓市即將開啟新一輪上漲？

我的看法是：先別那麼樂觀。

樓市政策底已經顯現，市場底會晚一些。但不要希望2022年樓市徹底反轉，這一年中國有更重要的事情要幹。2022年，樓市可以回暖，但必須穩住。